想在美国买房子应该怎么买

买房首先需要大体选好备选的房子。我们主要用这几个网站（非广告，请自行搜）：redfin, trulia, zillow。这三个网站大同小异，看个人喜好。首先大体选定区域，filter里面定好可以接受的房型、价格、位置。如果有这几个网站的账号（免费注册），还可以订阅消息，这样只要符合你的条件的新房挂出来了，就会给你发邮件。这样过一段时间就大体了解自己想买的房子的市场的动态了。如果需要贷款，那么在这个期间**好联系好贷款的银行或者信用社，让他们评估你的风险，并出具一个pre-qualify letter，证明你们有贷款资格。在未来买房的过程中，这张纸几乎是必须要有的。这个时候，可以选定几个房子，找一个buyer agent，由agent带你看房子。我们看房子的时候房子里面都是没有人的，由agent从房门上的交易密码锁里拿钥匙。看房子前可以想好自己**看重什么（比如窗外风景，朝向，通风等等），看房的时候重点看。这样经过几次（我们看了三次，每次大概看3-5个房子），大致心里会选出一个**合适的。

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　　1、在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户　　对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，**好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。　　2、看上美国房子后，该怎么出价　　美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在**近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。　　有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。　　3、永久产权不表示要拥有一辈子　　众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。　　根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。　　4、美国房子出租不难　　西雅图等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。　　美国房地产市场是很公开透明，而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。　　5、在美国买房，不要为了砍价而挑毛病　　许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中**符合条件或者是性价比**高的。　　当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。　　6、不要要求卖家送你家具。　　在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。　　另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。价格就再商量。　　7、投资美国房产只看租金回报率吗　　投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是**的潜力空间。后者比租金回报率更重要。　　通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。　　但从长期来看,这些地方房屋**的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是**好，而是要从两方面同时考虑。　　8、不是每个外国人都能办理房贷　　贷款投资，以房养房，是**划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。　　外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：美国人贷款条件：信用丶收入丶工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。　　由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低;有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较。选择适合自己，对自己**有利的一家。

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一、在美国全款买房的流程是什么？全款买房大致分为五步流程：准备买房、看房出价、签约定房、房屋检查以及房产交割。 1.准备买房买房之前要做好三方面的准备：一是资金与护照，这是在美国买房的前提；二是选择房产经纪公司或经纪人；三是了解合适的购买区域及房产类型，初步确定房源。出国买房找经纪人不是必选项，但经纪人掌握的房源信息更多，对当地房产市场动态及交易流程更清楚，对海外置业经验少的购房者来说很有必要。而且在美国，经纪人的佣金是由卖家支付的。 2.看房出价选好房源后可以亲自出国看房，也可以委托经纪人或他人代为看房。除了看房屋内部设施也要观察周围的交通状况，甚至邻居的情况。经纪人也会查询房屋信息，包括上市历史、市场统计数据、政府估税价等。确定房源后，由经纪人代替买家向卖家提交出价函（offer），通常出价函上呈现的价格比卖家挂牌的价格低，买卖双方会经过几次的讨价还价后确定交易价格。3.签约定房经纪人或律师会安排正式签约时间，在签约之前，经纪人或律师会为买家详细解释合同条款。签约注意事项由于在美国买房涉及房屋检查环节，所以在合同中可以将此环节可能面临的风险写进合同的附加条款，比如“如有重大硬件方面问题，买家有权解除合同，一般性问题可以要求卖家支付维修成本”等。买卖双方确定合同内容后可以签字，同时买家需要支付房款的10%作为定金。签购房合同需要注意的法律条款 4.房屋检查美国的纽约、长岛等地区需要在签购房合同前做房屋检查，其他地区都是在签合同后。买家需要请有执照的验屋师来检查房子，检查费由买家支付。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、冷暖设备等等，验屋师会提供详细的检查报告，并列出需要维修的地方一并交给买家。经纪人会代替买家与卖家沟通维修或付维修费，如果问题严重，买家有权解除合同。

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在美国，购房税费只有4种：交易税，所得税，赠予税和遗产税。为了让低收入者拥有住房，单是1999年，政府就减免购房建房者税收1020亿美元，(这笔减免己高达中国2000年GDP的10％)，其中购房建房贷款利息530亿美元。 但在美国，很多有固定收入的年轻人都热衷于买房。对美国人来说，买房比租房更合算，人们喜欢买房，因为美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。美国个人所得税很重，但美国税法规定，个人因为买房将月收入付了银行利息，就可以享受减免税，而租房是不免税的，也就是说租房要交所得税，交易税，赠予税和遗产税，一样不能少。

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引言：不少中国家长渐渐开始怀疑中国应试教育对孩子的影响，为了得到更好的教育体验，不少家长选择让孩子在**阶段就出国留学，低龄化留学越来越成为一种趋势。美国，拥有极为出色的教育体系，自然而然受到了不少家长的青睐。那么，美国的学区房怎么选？如何避免购买学区房后，发现自己的孩子无法入学的情况？那么美国的学区房里又有哪些“规则”需要遵循？一、美国教育体系是什么样的？公私立教育体系公立教育体系：美国公立**依靠政府的资助，拥有庞大的规模。美国联邦政府设有教育部，专门负责研究和制定教育政策，并起到咨询的作用。但具体的规划与制定都交给各州政府负责。因此，美国90%的学生选择就读于公立教育体系内的**。私立教育体系：私立**由于不受政府扶持，基本不受政府的监管。只有较为专业的教育机构和PTA（Parent and Teacher Association）可以对**政策施加影响。美国教育体制美国的教育体制分为学前教育、**、**及高等教育四个部分。义务教育：包括中**两个部分。义务教育是美国的公立教育体系中的重要组成，接受义务教育的学生一般都在公立**上学，义务教育的费用由州政府承担，学生也不必缴纳课本费与学杂费。美国义务教育的覆盖范围很广，只要你持有美国绿卡就可以拥有义务教育。义务教育的**也由学生家庭现居住房的学区决定。美国的教育阶段与中国也有一定的差别，具体可以参考下表：二、美国学区房政策关于学区房首先需要有三点需要确认：在美国，只有公立**才属于学区管理的学区，私立**入学与学区没有关系。美国按学区入学只适用于中、**义务教育阶段的学生，与报考大学没有直接联系，当然一所好的**也可以帮助你进去更好的大学。学生需要凭着在校成绩及SAT/ACT分数（SAT/ACT类似美国的高考），自住申请大学。美国学区必须以实际居住为准，而不是房屋的产权。你可以购房自住，也可以租别人闲置学区房等等。如果被查到不是该学区却在本学区上学的造假情况，将面临罚款，入狱拘留等处罚，甚至可以判处四年有期徒刑。有了以上三点认识，下面我们来介绍购买美国学区房**重要的“划片入学”。划片入学：很多人对学区有错误的认识，认为只要在这个地区，就可以在这个城市的任何**学习。实际上，学区的划分与行政区的划分没有直接联系，它可以细致到每一户，也可以跨行政区划分。划分后的学区就像一个特殊的政府，或许你也可以十分中国化地将他理解为“中国教育局”，但却是一个不属于行政划分的“教育局”。这个“教育局”不仅需要区内管理**、还需要负责制定和征收地税。举例：纽约有布朗、布鲁克林、曼哈顿、皇后、及李奇文五个行政区，但在这五个行政区中就有Fresh Meadows、Park Slope、White Plains等32个学区。入学步骤：第一步：选校首先，你必须要有一个确定心仪的**！你可以从**网站了解**所属学区、招生信息以及**基本情况等。然后，你需要了解当地对于学区的划分，选择心仪**的学区。**后，你才可以物色该学区的房产。第二步：提出申请每年规定时间，“教育局”就会发出选校开始的通知，通知我们到相应的网站提交申请。进入申请网页，选择你心仪的**，只要在划分范围之内都可以选择。每个学生不止可以申请一所，**多可以申请十多所**。第三步 办理入学如果申请成功，收到**的offer就可以正式向**确认入读，按照**要求办理入学手续。注：有些**采取择优录取，这样的**通常对于学区的要求不严格遵循“划片”原则，但是对于成绩要求很高。 很多人购买了优质的学区房后，都会被要求缴纳比其他地区更加高昂的房产税，那么这些房产税和学区又有什么关系呢？ 三、美国的学区与房产税的关系是什么？上文提及“教育局”会征收地产税。其实，在美国，缴纳房产税是每个人的义务，同时美国政府对于房产税的使用一直十分透明，也接受人民的监督。 人们缴纳的房产税主要用来建设学区，公共设施建设等。例如：支付学生餐费、校车费、教师工资，更换教学设施等。所以，一般房产税**高的地方，也是学区**好的地方。例如美国**贵的学区——匹兹堡，平均一年要花费7000万美金，他们的小孩从学前教育一直到**，都不需要支付学费。 因此，选择购买学区房，想为子女提供更好教育的家长都会认为这是物有所值，不会不舍得这一笔“教育投资”。 四、美国有什么优质学区值得推荐？Niche.com在年初公布了2017年全美**佳学区排名，我们也一起来看看吧。TOP1宾夕法尼亚州 Tredyffrin-Easttown学术水平：A+ 师资力量：A+ **资源及设施：A+ 学生文化多样性：B 安全卫生：A+ 饮食：A+ TOP2伊利诺伊州 Community High School District No 128 学术水平：A+ 师资力量：A+ **资源及设施：A+ 学生文化多样性：B 安全卫生：A+ 饮食：A+TOP3宾夕法尼亚州 Radnor Township 学术水平：A+ 师资力量：A+ **资源及设施：A+ 学生文化多样性：B 安全卫生：A+ 饮食：A+

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