抵押贷款怎么还款

• 157****6354 1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书。
  2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
  3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
  4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
  5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款，通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。( 大实现家) 2017-12-13 11:49:02
• 141****0531 借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息，选择何种还 款方式由借贷双方在合同中约定，常见的偿还方式有以下几种：
  （一）分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式（递减 还款） 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是按年还款。
  （二）每年支付利息，期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长，金额不太大的贷款，可采用每年支付利息，期满一次偿还本金方式，如一笔房地产抵押贷款50万元， 期限3年，年利率10％，则每年支付利息50x l0％：5万元， 到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大的长期贷款 可采用分期归还本金方式。
  （三）资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内，每年还款固定不变。
  （四）本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。 2017-12-13 11:48:27
• 146****5784 一次还本付息法
  讲解：现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：
  到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)] (贷款期为一年)
  到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)
  其中：月利率=年利率÷12
  如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
  10000元×[1+(4.05%÷12月)×7月]= 10236.3元
  等额本息还款法
  讲解：个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：
  每月等额还本付息额=贷款本金×
  其中：还款期数=贷款年限×12
  如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：
  月利率为5.04%÷12=4.2‰，还款期数为15×12=180
  200000×4.2‰×(1+4.2)
  即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。
  抵押与按揭
  1、在生效条件上
  按揭的生效条件是，如果按揭物是现房的，那必须将房屋的产权证交付给按揭权人执管;若按揭物是期房的，则必须将《商品房预售合同》交付给按揭权人执管。但是不管现房还是期房，都必须向法定登记机构办理登记后方可生效。而抵押的抵押物除了法律规定必须经法定登记机关登记才可生效外其他抵押物是否要登记后才生效，则由抵押人和抵押权商定。
  2、在权利依据上
  按揭的权利既属于担保物权，又属于一般债权，因为按揭物如是现房，按揭人只要将按揭物的产权证交付给按揭人即可，它是一种权利的质押，与债权并无直接关系;若按揭物是一种期房的，它实际上还并不存在，因此根本不会发生转移期房的占有权问题，只是要求把《商品预售合同》交付给按揭权人即可。《商品房预售合同》中反映的仅是合同上的债权债务关系，也说明按揭人在商品预售的合同关系中是处于债权人的地位，这种权利只具有一种债权的性质，尚未具有直接体现财产权的性质。而抵押权属于物权，因为它是抵押人以自己的财产作为履行债务的保证。
  3、在标的物上
  按揭和抵押权的标的虽然都可以是房屋，但抵押权的标的原则上应为有体物。虽然传统民法上也可以对权利设定抵押权，如中国《担保法》规定的可以国有土地使用权设定抵押，但抵押物必须直接指向现存的具有一定交换价值的财产或者一种能即时物化的权利，这就排除了以期待权作为设定抵押的可能。而在按揭中，按揭的标的物不仅包括现房，还有在建的工程和楼花，后两者用来设定担保的是尚未建成的建筑物，用作设定担保的是一种期待权。 2017-12-13 11:47:35