物业公司进入一个新的小区，要使小区居民拥有更好的居住和生活环境,物业管理公司应从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。然而物业管理公司如何做好前期物业管理工作。 前期物业管理 （一）签好合同 国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是物业建设单位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以合同的形式赋予物业服务企业独立管理运作的权利，可以减少物业建设单位不必要的干扰，更有利于物业服务企业提高自己的管理能力和服务水平。 （二）处好关系 前期物业管理中，存在着物业建设单位、物业服务企业、业主之间相互关联与制约的关系。在这三者关系之中，物业服务企业既不能得罪物业建设单位，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是物业建设单位说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾，既要承担起物业建设单位赋予的管理服务职责，为物业建设单位排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为**终目标。 （三）搞好告示 前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的。业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物业服务企业作为小区的管家，要将小区的各项管理规定及安民告示，通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。 （四）处理好三者关系。 前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为**终目标。
物业管理前期策划工作程序有哪些 物业管理的要求有哪些
158****2913 | 2016-08-02 15:40:35
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137****1549 公司根据收集的工程案例和工作经验,及时进行整体策划工作，把前期介入的准备工作完善到细节，是很必要的工作程序。物业管理准备的前期策划工作是否做到位决定了入驻后能否顺利开展工作。 物业管理准备 1目的 通过接管物业前的策划工作,为公司顺利接管物业及接管后为业主提供优质服务创造条件。 2范围 适用于公司待接管的各类物业。 3 职责 3.1 总经理指定专人具体负责物业管理策划阶段的组织工作,确保物业管理策划阶段各项资源的及时提供。 3.2 品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度,对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面向发展商提供有益的建设性意见,并做好记录。 3.3 品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。 3.4 总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管理处人员编制的确定与配置工作。 4 方法和过程控制 4.1 物业管理策划/准备工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。 4.2 前期介入 4.2.1前期介入的作用 A. 完善物业的使用功能--向地产公司在新开发项目的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性意见。 B. 改进、完善物业的具体设计--公司根据收集的工程案例和工作经验,从日后管理的角度及时向设计单位提出意见,避免出现设计缺陷。 C. 便于日后对物业的管理--由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安装,熟悉现场情况,为日后物业的管理、维修保养带来便利。 4.2.2前期介入的方式--按照项目开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。 A. 早期介入:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工作内容包括: a. 拆迁、搬迁现场临时建筑物。 b. 现场环境卫生、安全保卫、办公及生活设备的维护、饮食等管理工作。 c. 提供项目营销活动的后勤保障。 d. 项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。 e. 审阅设计图纸,提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。 B. 中期介入:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括: a. 专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。 b. 加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控,发现问题及时解决。 c. 从业主使用功能角度,向发展商建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 d. 根据《物业移交验收标准和要求》,从物业管理功能出发,对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题,及时向发展商建议完善、修正。 C. 后期介入:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。工作内容包括: a. 各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。 b. 完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。 c. 分批分期收集工程、配套设施设备资料,如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。 d. 充分了解掌握房屋及配套设施状况,做好物业接管验收的各项准备工作。 e. 了解地产销售承诺,如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况,核实兑现状况,发现问题及时设计替代方案。 4.2.3专业技术人员将前期介入工作情况记录在《XX前期介入情况周记表》(1-8)上,作为重要资料保存。 4.3 物业管理方案的制订 4.3.1品质管理部负责根据物业规模大小成立调查小组,制定调查方案,对物业进行调查。调查内容包括: A. 物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业管理水平及收费标准、当地政策环境等。 B. 物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。 C. 在地产销售前期实施顾客需求调查如服务项目需求、服务水平及消费水平等。 4.3.2品质管理部负责在入伙前六个月,完成物业管理方案的编制,内容包括: A. 分析物业本身及周边环境,从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。 B. 新建项目的整体情况介绍,包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。 C. 分析业主需求,针对业主群体特征、个性特征等,提供创新服务。 D. 详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路,包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。 E. 待接管项目的管理架构图、各管理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。 F. 确定、提供服务所需的基础设施,包括: a. 清洁及绿化设备和工具,如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。 b. 安全设备,如对讲机、手电筒、电警棍等。 c. 设备维护所必要的检验、维护设备和工具,如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。 d. 会所服务需要设备,如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。 e. 配套办公场地及办公设施设备,如电脑、打印机、传真机、复印机等。 f. 员工后勤设施设备及服务配置,如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。 4.3.3品质管理部负责形成《物业管理方案报告书》。 4.4 组建物业管理处 4.4.1办公室负责根据物业管理方案,确定新建管理处人员编制。 4.4.2办公室负责编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。 4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建管理处经理人选,并由人事行政管理部下发管理处成立的任命。 5 支持性文件 《物业移交验收标准和要求》 6 质量记录和表格 《X前期介入情况周记表N01》 《X前期介入情况周记表N02》 《X前期介入情况周记表N03》 《X前期介入情况周记表N04》 《X前期介入情况周记表N05》 《X前期介入情况周记表N06》 《X前期介入情况周记表N07》 《X前期介入情况周记表N08 2016-08-02 15:45:35
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前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务,前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以开发商在物业管理中的作用比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以前期物业管理是由发展商来制定的。我们知道了什么是前期物业管理，前期物业管理的服务对象是谁，然而前期物业管理的特点又有什么呢？ 前期物业管理 （一）基础性 由前期物业管理的具体内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的许多特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理**明显的特点。 （二）过渡性 前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期，建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡阶段。 （三）复杂性 新建物业及其设备设施往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题，在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设备设施需要经过一个自然磨合期才能逐步进入平稳的运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现波动和不稳定性。 （四）投入性 在前期物业管理阶段，需要投入人、财、物等资源，投入较大，管理成本相对较高。但物业空置率却较高，管理费收缴率较低。因此，前期管理阶段的经营收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。
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1、投标报价（唱标书）2、法定代表人身份证明书；3、法定代表人委托证明书；4、投标承诺函；5、物业服务方案（房屋和公共设备设施维修、养护；卫生清洁方案；安全管理方案；绿化景观养护方案；增值服务方案；重大紧急时间应急预案及承诺措施）；6、公司参与政府类招标无贿赂犯罪证明书；7、项目主要负责人介绍和人员配置；8、参加投标项目的设施设备配套清单；9、企业社保证明；10、企业资质证明复印件、公司执照副本复印件、开户行副本复印件；11、已经缴纳投标保证金证明文件；12、投标项目的类似业绩合同、甲方评价；13、其他公司认为需要提供的、能够证明公司业绩或者其他资质的文件复印件；
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物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分;狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。物业管理内容包括：1、住宅小区物业管理的内容包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。2、住宅小区物业管理的对象住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。管理居民在小区居住时的部分行为。3、居住环境管理住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生。法律依据：《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
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物业管理工作职责主要有:负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。配合部门经理定期检查、维修供水系统的正常运转，建立正常用水、供水、排水管理制度和记录。参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。负责为公司业户商务、票务收发等项服务工作
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