《深圳经济特区物业管理条例》是在2007年9月25日由深圳市第四届人民代表大会常务委员会在第十四次会议通过的,其中总共包括了八章一百二十七条的内容,以下是详细的内容: 第一条 为了规范深圳经济特区(以下简称特区)物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境,根据有关法律、行政法规的基本原则,结合特区实际,制定本条例。 第二条 特区物业管理适用本条例。 第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。 物业管理应当遵守法律、法规规定,不得损害公共利益和他人合法权益。 第四条 市政府物业管理行政主管部门(以下简称市主管部门)负责物业管理的监督管理工作,履行下列职责: (一)组织实施本条例以及其他关于物业管理的法律、法规,执行国家关于物业管理的有关规定; (二)研究拟定或者制定物业管理相关政策措施; (三)指导、协调区政府物业管理行政主管部门(以下简称区主管部门)以及其他相关行政管理部门、街道办事处、行业协会等依法开展物业管理相关工作; (四)本条例规定的其他职责。 区主管部门负责辖区内物业管理的监督管理工作,并接受市主管部门的业务指导。 市、区政府其他有关部门应当按照各自职责,依法做好物业管理相关工作。 第五条 街道办事处在区主管部门指导下,负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。 社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。 第六条 深圳市物业管理协会(以下简称市物业管理协会)是物业服务行业自律组织,应当积极规范行业经营行为,维护会员合法权益,促进行业健康发展;负责制定并监督实施物业服务规范,促进物业服务企业依法、诚信经营,并组织物业服务行业从业人员的业务培训,调解行业内部争议等。 第七条 建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。具体办法由市政府制定。 第八条 物业的所有权人为业主。 业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利,并承担法律、法规规定的义务。 第九条 物业管理区域应当依法成立业主大会,选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的,经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。 业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。 第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时,应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。 第十一条 有下列情形之一时,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议: (一)百分之二十以上业主提议; (二)发生重大紧急事件需要及时处理; (三)本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。 应业主提议召集业主大会会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。 第十二条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的,业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集;逾期仍未召集的,由街道办事处组织召集。 第十三条 业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告,并同时抄送全体业主。 第十四条 业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数,且与会业主人数超过全体业主人数半数的,业主大会会议方为有效。 前款所称与会,是指业主在会议签到表签字确认;采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的,包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。 业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算,物业建筑面积每平方米计算为一票,不足一平方米的按四舍五入计算。 第十五条 业主可以自行投票,也可以委托他人投票。 委托他人投票的,应当出具书面委托书,载明委托事项和投票权数。受委托人投票时,应当出示委托书以及委托人和本人身份证明。 一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的,应当自行确定一名投票人。 第十六条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。 一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。 第十七条 业主大会作出决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。 业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金(以下简称物业专项维修资金)使用和续筹方案,改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。 第十八条 业主大会依法作出的决定,对本物业管理区域内全体业主具有约束力。 业主委员会应当在业主大会作出决定三日内,将决定以书面形式在物业管理区域内公告,并抄送全体业主。 第十九条 物业管理区域符合下列情形之一时,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等: (一)物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的; (二)首套物业出售并交付使用满二年的。 物业管理区域符合前款条件后六十日内,建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地街道办事处;业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。 街道办事处应当在收到书面告知后一个月内,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。 第二十条 筹备组由五至七名成员组成,其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区工作站负责人担任。筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作,且有一定人数业主推荐的业主中确定。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。 建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。 第二十一条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。 候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。 业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。 第二十二条 业主大会、业主委员会活动经费,业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬,从物业服务费中按照市政府规定的比例提取,专款专用。 业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。 第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)履行业主义务,未欠交物业服务费和物业专项维修资金; (三)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力; (四)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职; (五)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组推荐,十名以上业主也可以联名推荐委员和候补委员候选人各一名。筹备组应当审查委员、候补委员候选人资格并确定候选人名单。 第二十四条 业主委员会由五至十七名委员组成,组成人数为单数,具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。 业主委员会委员、候补委员实行差额选举,差额比例不得低于百分之二十。 业主委员会委员、候补委员按照预定名额和候选人得票顺序当选。 第二十五条 业主委员会委员职务终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在本物业管理区域内公告。 第二十六条 未能依法选举产生业主委员会,或者业主委员会集体辞职的,经区主管部门确认后,由物业所在地街道办事处及时组织召集业主大会会议,选举产生业主委员会。 第二十七条 除业主委员会和街道办事处外,任何单位和个人不得召集业主大会会议。 业主委员会和街道办事处召开业主大会会议时,物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。 第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,将成立情况向区主管部门备案。 区主管部门应当将备案情况书面通报物业所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所和物业服务企业等相关单位。 备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区主管部门备案。 第二十九条
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138****5458 | 2016-08-02 15:40:32-
146****4248 第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,改善生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本经济特区实际,制定本条例。
第二条 本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理,参照本条例执行。
第三条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。
市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理的重大问题。
市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。
规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责,共同做好物业管理有关工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导,调解物业管理服务纠纷。
居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。
第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,规范行业行为,维护市场秩序和公平竞争,负责制定并监督实施物业服务规范,督促物业服务企业诚信经营和服务,促进行业健康发展。
第六条 依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。
业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务。
第七条 市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体划定物业管理区域的范围。
第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则、管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员;
(三)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建物业共用部位、共用设施设备;
(七)改变共有部分的用途;
(八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;
(十)申请合并或者分立物业管理区域;
(十一)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款第十项规定的事项,应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项,应当依法办理有关手续。
第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。
业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。
本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不得采用书面征求意见形式。
第十一条 物业管理区域符合下列情形的,应当召开首次业主大会会议,选举业主委员会:
(一)房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;
(二)已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)的报告。
物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。
筹备组自公告之日起正式成立。
物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。
第十二条 物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门;物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。
物业管理主管部门接到报告并经核实后,或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的,应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
物业管理主管部门不依照前款规定公告的,不影响业主依照本条例第十一条第一款第(二)项的规定提交有关报告。
第十三条 分期建设的物业管理区域,首期完成建设,房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上的,也可以依照本章有关规定筹备首次业主大会会议和设立业主委员会。
后续各期分别完成建设,房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上,且当期已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提出要求重新选举业主委员会的,原业主委员会自行终止,并由现有全体业主按照本章有关规定重新召开业主大会会议、选举业主委员会。
第十四条 筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作,并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容;
(二)确认业主身份及其在业主大会会议上的投票权数;
(三)提出首届业主委员会委员候选人名单;
(四)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(五)其他筹备工作。 2016-08-03 16:04:46 -
148****4535 业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算,每平方米为1票,不足1平方米的不计算。
第十五条 首次业主大会会议应当对下列事项进行表决:
(一)选举产生业主委员会;
(二)管理规约草案;
(三)业主大会议事规则草案;
(四)需要由业主共同决定的其他事项。
第十六条 首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的,业主委员会成立后,应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案,并提交业主大会会议表决。
管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的,业主委员会不得行使前款规定以外的职权。
第十七条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约;
(六)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
前款所称物业使用人,是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。
第十八条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。
业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生,每届任期三至五年,可以连选连任,具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。
第十九条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。
业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况,接受业主监督。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案:
(一)业主委员会成员名单及相关资料;
(二)召开业主大会会议的有关原始资料;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主大会决议的其他事项。
前款所列备案事项发生变化的,业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:
(一)因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的;
(二)因疾病或者其他原因丧失履职能力的;
(三)连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的;
(四)以书面形式提出辞职,业主大会或者业主委员会接受的;
(五)依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的;
(六)法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员职务终止的,业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告,并可接受业主查询。
第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议,可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务:
(一)不履行业主义务且拒不改正的;
(二)不履行委员职责的;
(三)侵犯其他业主合法权益的;
(四)在物业管理活动中谋取私利的;
(五)其他不宜担任业主委员会委员的情形。
业主委员会委员职务被罢免的,业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告,并可接受业主查询。
第二十三条 业主委员会任期届满前6个月,应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后,组织换届选举。
业主委员会任期届满未完成换届选举的,按照首次业主大会会议召开的规定,重新选举业主委员会。
业主委员会任期届满后,不得继续履行职责。
第二十四条 业主委员会应当在任期届满后3日内,移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的,应当移交给新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给所在地人民政府物业管理主管部门代管。
第二十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。
第二十六条 市、县、自治县人民政府可以根据实际需要,决定由街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会履行本章第十一条、第二十条和第二十五条规定的职责。
第三章 物业管理服务
第二十七条 住宅物业的前期物业管理,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具体办法由省人民政府制定。
第二十八条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业,前期建成部分已确定物业服务企业的,后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
第二十九条 建设单位在物业竣工验收合格后90日内,应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案:
(一)物业建设项目的各项批准文件;
(二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;
(三)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料;
(四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;
(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(六)其他相关资料。
物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。
第三十条 业主委员会成立后,建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。
业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。
业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料,物业管理主管部门应当为其提供服务。 2016-08-03 16:04:39 -
131****4021 第三十一条 建设单位在向业主交付物业前,应当对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具。
第三十二条 建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房,但**低不少于50平方米,**高不超过500平方米。
物业服务用房产权属全体业主共有,无偿提供给物业服务企业使用,任何单位和个人不得改变其用途。已经成立业主委员会的,物业服务用房由业主委员会负责接收;尚未成立业主委员会的,物业服务用房由所在地人民政府物业管理主管部门代为接收。
物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋,具备水、电、通风、采光等使用功能,没有配置电梯的物业,所在楼层不得高于四层。
业主委员会的办公场所应当从物业服务用房中调剂解决。
第三十三条 建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时,应当提交物业服务用房的房号及相关资料。对不按照规定提交的,不予核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记。
房产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并在不动产登记簿中载明物业服务用房房号和面积。
第三十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并按照资质等级管理的规定从事物业管理服务。
物业管理专业人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书和管理人员职业资格证书。
第三十五条 业主大会成立后,由业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的,由业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同;决定选聘的,还应当就选聘的方式和拟选聘物业服务企业的资质等级、服务质量标准、服务收费、合同期限以及授权业主委员会选聘物业服务企业的权限等有关事项作出决定。
第三十六条 物业服务合同应当包括下列内容:
(一)物业的基本情况;
(二)聘用方和受聘方的权利义务;
(三)物业服务项目和服务标准要求;
(四)物业服务费的收取标准、收取办法和计费方式;
(五)物业的维修养护要求;
(六)合同的期限、变更和解除;
(七)合同终止时物业资料、财物的移交方式;
(八)违约责任及解决纠纷的途径;
(九)专项维修资金的管理使用;
(十)物业服务用房;
(十一)双方当事人约定的其他事项。
物业服务企业可以根据业主、物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的其他特约服务项目,其服务费用由双方约定。
业主委员会应当自物业服务合同生效之日起30日内,会同物业服务企业报物业所在地人民政府物业管理主管部门备案,并在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
第三十七条 物业服务企业应当建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案,并根据物业服务合同配备相应数量的安全防范工作人员。发生突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。
物业服务企业没有建立健全安全防范制度、未能履行物业服务合同的约定,或者负责安全防范的工作人员违反安全防范制度,造成业主或者物业使用人人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。
第三十八条 普通住宅物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。省人民政府可根据本经济特区的实际和需要,适时调整实行政府指导价的物业范围。
实行政府指导价的,省价格行政主管部门应当会同省住房和城乡建设行政主管部门,根据普通住宅物业类型、服务内容和服务成本等情况,分类制定相应的基准价和浮动幅度,并每三年至少向社会公布一次。基准价根据相关服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。
政府制定或调整物业服务收费指导价应当实行听证。
第三十九条 实行政府指导价的物业服务收费,由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商具体收费标准,报所在地人民政府价格行政主管部门备案。
未成立业主委员会的住宅区物业服务收费,不得超过政府指导价的基准价标准,并由物业服务企业报所在地人民政府价格行政主管部门备案。
物业服务企业、业主委员会应当向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准。业主和物业使用人对此有权查询。
物业服务企业不得擅自提高收费标准,增加收费项目,扩大收费范围。
物业服务企业在物业服务合同约定之外自行提供的服务,业主、物业使用人有权拒绝接受服务和支付费用。
物业管理区域共用部位和共用设施设备使用的水、电费用等,由业主根据实际消费分摊。具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定。
第四十条 已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业,其物业服务费用由建设单位全额交纳。
物业依法交付业主后发生的物业服务费用,由业主全额交纳;但建设单位在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用,由建设单位按照承诺赠送的费用交纳。
第四十一条 业主共用的设施设备、场地以及房屋,经业主共同决定,可委托物业服务企业经营,其收益按合同约定执行。
第四十二条 物业服务合同期限届满后,业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定,原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。
第四十三条 物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内,办理以下移交手续:
(一)移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物;
(二)移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产;
(三)移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用;
(四)移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。
前款规定的财物和资料,成立业主委员会的,应当向业主委员会移交;没有成立业主委员会或者业主委员会任期届满未完成换届选举的,交所在地人民政府物业管理主管部门接收和代管。
物业服务企业还应当将第一款第(四)项规定的有关资料,报所在地人民政府物业管理主管部门备案。
第四十四条 物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后,物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。
业主委员会和物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后的10日内报告所在地人民政府物业管理主管部门。
第四十五条 物业管理主管部门应当建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案。
物业服务企业因违法违规受到处罚的,一年内不得承接新的物业服务项目,物业管理主管部门应当将有关信息记入其诚信档案并予以公示。
第四十六条 物业管理行业协会应当建立健全物业服务企业和从业人员预警公示制度,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,并可以向物业管理主管部门提出处罚建议。
第四章 物业的使用与维护
第四十七条 业主转让或者出租房屋时,应当将物业管理方面的规定和约定告知受让人或承租人,并自合同签订15日内将转让或者出租的情况告知物业服务企业和业主委员会。
第四十八条 业主装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约,并告知物业服务企业和业主委员会。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行现场监督。
业主违反房屋装饰装修规定、临时管理规约或者管理规约的,物业服务企业应当及时督促其改正;仍不改正的,物业服务企业有权禁止装饰装修施工人员和施工材料进入物业管理区域,并报告有关主管部门,有关主管部门应当及时处理。
业主进行装饰装修影响到相邻业主正常生活的,相邻业主有权劝止,也可以请求物业服务企业或者业主委员会协调处理。物业服务企业或者业主委员会应当在接到请求后24小时内协调处理。 2016-08-03 16:04:13 -
157****9155 第四十九条 建设单位出售物业管理区域内车位、车库的,应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。但车位、车库已经由业主公摊的,或者占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库,车位、车库属于全体业主共有。
业主共有的车位、车库的收益属于全体业主所有,其用途由业主共同决定。
住宅物业区域内车辆停放服务收费按照本省有关规定执行。
第五十条 物业管理区域内的车位、车库,应当首先满足业主、物业使用人的需要。
车位、车库数量等于或少于物业管理区域的房屋套数时,每套房屋只能配套购买或租用一个车位或车库。车位、车库有空余的,业主、物业使用人可以再次租用一个车位、车库;也可以临时出租给业主、物业使用人以外的单位、个人,但业主、物业使用人有需要的,应当随时收回。
建设单位或业主不得将车位、车库出售或转让给本物业管理区域业主以外的其他人。本物业管理区域业主以外的其他人购买车位、车库的,房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。
建设单位不得只出售而不出租车位、车库。
第五十一条 物业服务企业应当采取措施,对进入住宅物业管理区域的车辆进行严格管理。
物业管理区域内停放车辆,不得影响其他车辆和行人的正常通行。
工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放。但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。
物业管理区域内发生交通事故报警的,公安机关交通管理部门应当受理。
对依照本条规定不得进入住宅物业管理区域内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的,物业服务企业应当予以阻止,或者责令离开。
第五十二条 业主、物业使用人、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益,业主、物业使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
业主、物业使用人、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第五十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当抄表到户,并向**终用户收取有关费用,不得强制物业服务企业无偿代收代交相关费用,不得因物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向**终用户提供服务。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取额外费用。
第五十四条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:
(一)自用部分的所需费用,由拥有该部分的业主自行承担;
(二)物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用,由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的,从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的,费用应当由责任人承担;
(三)物业保修期内发生的维修费用,由建设单位承担,不得从专项维修资金中列支;
(四)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和
新改造费用由专业经营单位承担,不得从专项维修资金中列支。
专项维修资金的收取、使用和管理办法按照国家和本省有关规定执行。
第五十五条 物业共用部位、共用设施设备出现严重损坏、故障,严重影响业主生活或者人身财产安全,需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的,业主委员会可以在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门并经在住业主过半数同意后动用专项维修资金。
物业管理主管部门认为业主委员会报告的情形不属于前款规定的可以紧急动用专项维修资金情形的,应当告知业主委员会不得紧急动用。
因发生自然灾害或严重故障致使共用部位、共用设施设备遭受损坏,业主委员会紧急动用专项维修资金的,应当提请下次业主大会会议审议追认。
物业管理区域内没有成立业主委员会的,物业服务企业或者业主在出现第一、第三款规定的情形,需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新时,可以向所在地人民政府物业管理主管部门提出书面申请,经物业管理主管部门审核同意后可以紧急动用专项维修资金。
第五章 法律责任
第五十六条 建设单位违反本条例第十二条规定,超过规定时间6个月内未报告的,由县级以上人民政府物业管理主管部门处1万元罚款;超过6个月未报告的,由县级以上人民政府物业管理主管部门处5万元罚款。
第五十七条 业主委员会违反本条例第十六条规定,行使规定以外职权的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正,并予以警告。
业主委员会违反本条例第二十条规定,未按时将有关材料报送备案,或者相关事项发生变化未重新报送备案的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正,并予以警告;逾期不改正的,处1000元以上3000元以下罚款。
依照前两款规定予以警告的,应当在物业管理区域内的显著位置公告。
第五十八条 建设单位违反本条例第二十九条规定,未将有关材料报送备案的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处5万元以上10万元以下的罚款。
第五十九条 建设单位违反本条例第三十条规定,未向业主委员会提供材料的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处1万元以上3万元以下的罚款。
第六十条 建设单位违反本条例第三十一条规定,未对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正,并处5万元以上10万元以下罚款。
第六十一条 建设单位违反本条例第三十二条规定第一款,不按照规定配置必要的物业服务用房的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正,有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得1至2倍的罚款;没有违法所得的,处30万以上50万以下罚款。
第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十四条规定的,依照下列规定予以处罚:
(一)未取得资质证书从事物业服务的;或者聘用未取得专业资格证书的人员从事物业服务活动的,由县级以上人民政府物业管理主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任;
(二)转让资质证书或以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书或管理人员职业资格证书的,由县级以上人民政府物业管理主管部门没收违法所得,并处5万元以上10万元以下的罚款;情节严重的,降低其资质等级或者吊销其资质证书;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十三条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处3000元以上5000元以下罚款:
(一)违反本条例第三十六条第三款规定,未将生效物业服务合同按时报送备案并在物业管理区域内的显著位置向业主公告的;
(二)违反本条例第三十九条第三款规定,未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的;
(三)违反本条例第四十三条第三款规定,未将有关资料向所在地人民政府物业管理主管部门报送备案的;
(四)违反本条例第四十四条第二款规定,未向所在地人民政府物业管理主管部门报告的。
物业服务企业违反本条例第三十九条第一款规定,未将物业收费标准报所在地人民政府价格行政主管部门备案的,由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处3000元以上5000元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第三十九条第四款、第五十三条第二款规定及物业服务合同约定,重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的,由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,没收违法所得,并处违法所得1至2倍的罚款。
业主委员会违反第三十九条第三款规定,未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的,由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正。
业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关决定的,同意作出该决定的业主委员会委员应当承担相应的法律责任。
第六十四条 物业服务企业违反本条例第四十三条、第四十四条规定,在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后,拒绝办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交;逾期仍不移交的,视不同情形,按月处1万元以上5万元以下罚款;超过3个月仍不移交的,降低其资质等级或者吊销其资质证书。
第六十五条 物业服务企业违反本条例第四十八条规定,未书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,且未派人到装饰装修现场监督检查的,由县级以上人民政府物业管理主管部门处1000元以上3000元以下罚款。
第六十六条 建设单位、业主违反本条例第五十条第三款的规定,将车位、车库出售给本物业管理区域业主以外的其他人的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的,没收违法所得,并处违法所得1倍的罚款。
建设单位违反本条例第五十条第四款的规定,只出售而不出租车位、车库的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的,处5万元以上10万元以下的罚款。
建设单位违反本条例第五十条第二款的规定,不按规定收回业主、物业使用人以外单位、个人临时租用的车位、车库的,由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正;逾期拒不改正的,没收违法所得,并处1000元以上1万元以下罚款。
违反本条例第五十一条第二款的规定,在住宅物业管理区停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门给予警告,或者处50元以上500元以下罚款。
违反本条例第五十一条第三款的规定,在住宅物业管理区域内停放工程车辆、大中型客货车辆的,由县级以上人民政府物业管理主管部门给予警告,或者处500元以上5000元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第五十一条第五款规定,不履行车辆管理职责的,县级以上人民政府物业管理主管部门可予以警告,或者处1000元以上3万元以下罚款;情节严重的,降低其资质等级或者吊销其资质证书。 2016-08-03 16:04:03 -
131****5497 第六十七条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位违反本条例第五十三条规定,未抄表到户并向**终用户收取有关费用,或者因为物业服务企业拒绝代收代交相关费用而停止向**终用户提供服务的,由县级以上人民政府价格行政主管部门或者物业管理主管部门根据职权,处10万元以上50万元以下罚款。
第六十八条 业主违反本条例规定和物业服务合同约定,逾期不交纳物业服务费用及相关费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。
第六十九条 业主、物业使用人违反本条例和管理规约约定,业主委员会、物业服务企业有权予以制止,要求其限期改正或者提请有关部门处理;造成损失的,责任人应当依法承担相应的法律责任。
第七十条 业主、物业使用人、业主委员会、建设单位及物业服务企业之间因物业管理服务发生纠纷的,可以向县级以上人民政府物业管理主管部门和相关部门申请调解,也可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。
当事人对行政处罚不服的,可以依法申请复议或者向人民法院起诉。
第七十一条 物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定,未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的,由其上级机关或者监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七十二条 违反本条例规定的行为,本条例未设定处罚但其他法律法规已设定处罚规定的,依照有关法律法规的规定处罚。
第六章 附 则
第七十三条 省住房和城乡建设行政主管部门应当根据本条例制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、装饰装修承诺书等示范文本,提供业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业参考。
第七十四条 本条例中有关专业用语:
(一)专有部分,是指物业管理区域内的房屋(含整栋建筑物)、车位、摊位,以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。
(二)自用部位,是指业主所购房屋内部,由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位;
(三)自用设施设备,是指业主所购房屋内部,由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备;
(四)共用部位,是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构(包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等)、室外墙面等部位;
(五)共用设施设备,是指物业区域内或单幢房屋内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
决定业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数,按照下列方法认定:
(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算;
(三)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。
第七十五条 本条例具体应用的问题由省人民政府解释。
第七十六条 本条例自2011年1 月 1日起施行。《海南省住宅区物业管理条例》同时废止。与本条例不相一致的本省有关规定,以本条例为准。
第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:
(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;
(二)业主大会决议;
(三)管理规约、业主大会议事规则;
(四)业主委员会委员名单。
材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。
第十八条 业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:
(一)任职期限届满的;
(二)不再具备业主身份的;
(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;
(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;
(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(六)业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。
第四章 物业服务
第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格,并按照国家规定取得物业服务企业资质。
市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。
第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案,区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。
第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。
物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。
第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。
第二十四条 物业服务合同期限届满前,全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。
第二十五条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。
物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月通知业主。
第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。
业主共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当提前三个月告知业主。
第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:
(一)移交物业共用部分;
(二)移交本办法第十条规定的相关资料;
(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;
(四)结清预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。
物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。
第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务,不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。
第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉。
本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用,完善物业服务行业自律制度,促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素,定期发布物业服务成本信息。
第五章 物业的使用与维护
第三十一条 住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。 2016-08-03 16:03:21 -
134****9652 第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的,应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的,应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后,建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人,租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。
业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。
第三十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向**终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。
物业服务企业接受委托代收前款费用的,应当向业主出具专业经营单位的发票,并不得向业主收取手续费等额外费用,不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:
(一)屋面防水损坏造成渗漏的;
(二)电梯故障危及人身安全的;
(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;
(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;
(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;
(六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。
第三十五条 物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。
第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。
第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。
第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章 法律责任
第三十九 条违反本办法第十条规定,建设单位不履行交接义务的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。
第四十条 违反本办法第十六条规定,建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。
第四十一条 违反本办法第二十条规定,物业服务企业未按时将合同报送备案的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正,并可处1万元罚款。
第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定,物业服务企业擅自停止物业服务的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。
第四十三条 违反本办法第二十七条规定,原物业服务企业未按规定交接的,由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,可处3万元罚款。
违反本办法第二十七条规定,原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的,由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。
违反本办法第二十七条规定,新物业服务企业强行接管的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。
第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七章 附则
第四十五条 本办法所称物业共用部分,是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
本办法所称全体业主,在依法成立业主大会后是指业主大会。
本办法所称业主共同决定,是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的,是指业主依法共同作出的决定。
本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。
本办法所称物业服务企业,包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。
第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布,1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。
业主小组履行下列职责:
(一)讨论业主大会拟讨论的事项;
(二)推选业主代表出席业主大会会议,表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
编辑本段第三章 前期物业管理第二十条
住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经所在区(市)物业管理行政管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
第二十一条
建设单位选聘物业管理企业,应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十二条
前期物业服务合同应当约定期限,**长不得超过二年。分期建设的物业除外。
前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。
第二十三条
建设单位应当在销售物业之前,参照国家示范文本制定业主临时公约,并向物业买受人明示。
物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当书面承诺遵守业主临时公约。
第二十四条
建设单位在组织竣工验收或者综合验收时,区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理所必需的其他资料。 2016-08-03 16:03:08 -
147****5804 建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验,登记造册。
第二十五条
建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房,**低不得少于一百平方米。
规划行政主管部门在审批建设工程规划时,应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的,不予核发有关证件。
建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时,应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时,应当在相关资料上注明物业管理用房的位置,并告知区(市)物业管理行政管理部门。
第二十六条
物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业,应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示,无偿使用物业管理用房并负责维护。
物业管理用房不得抵押、交换、买卖;未经业主大会同意,不得改作他用。
第二十七条
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。
编辑本段第四章 物业管理服务第二十八条
物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。
物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案,向社会公开。
第二十九条
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取业主意见。
第三十条
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项:
(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁;
(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查;
(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理;
(四)庭院绿地及其设施的养护管理;
(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护;
(六)通知有关单位维修市政公用设施;
(七)物业服务合同确定的其他事项。
第三十一条
物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定,并接受价格主管部门的监督检查。
物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的,服务报酬由双方约定。
第三十二条
业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但是业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
第三十三条
物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的,从其约定。
第三十四条
物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的,应当提前二个月通知对方。
物业服务合同终止时,物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下,将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会,由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第三十五条
有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时,物业管理企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法及时处理。
第三十六条
物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
编辑本段第五章 物业的使用与维护第三十七条
物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
第三十八条
物业管理区域内的停车场(库),应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
第三十九条
供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工,应当在施工前告知物业管理企业并签订协议,做好施工现场的恢复工作。
第四十条
业主装修房屋,应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
业主装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主,并与业主签订相关协议。
第四十一条
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集,归业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造,不得挪作他用。
第四十二条
进行住宅建设工程招标时,建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工
程质量保证金,并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存,专项用于物业保修期内的保修。
住宅建设工程竣工结算后,建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的,施工单位应当负责维修,并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的,建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
合同约定的保证金预留期满后,建设单位应当向施工单位返还保证金。
第四十三条
业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
编辑本段第六章 法律责任第四十四条
违反本条例规定,依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的,由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第四十五条
违反本条例规定,依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的,由有关部门依法给予行政处罚。
第四十六条
当事人对行政机关的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第四十七条
对物业管理区域内发生的违法行为,有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后,应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;造成严重后果的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
编辑本段第七章 附 则第四十八条
本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本条例所称前期物业管理,是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格,具有相应资质,从事物业管理活动的企业。
本条例所称业主,是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 2016-08-03 16:02:56
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北京市住宅小区业主共同决定不再接受物业服务,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。经过数年酝酿、几经修改的北京物业管理条例于2010年10月1日起执行。 第一章总则 第一条为了规范本市物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督,协调处理纠纷。 第二章 前期物业管理 第五条 建设单位应当在销售房屋前,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。 物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查,确需调整的,予以确认并公告。 第七条 新建住宅物业,建设单位应当配建物业服务用房,包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米,业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。 第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。 前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业性服务企业。 第九条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并在销售场所公示,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。 第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料: (一)物业管理区域划分资料; (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图; (三)竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料; (四)设施设备的出厂随机资料,安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录; (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (六)业主名册; (七)物业管理必需的其他资料。 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验,可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 第三章 业主、业主大会与业主委员会 第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定: (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则; (二)选举或者更换业主委员会委员; (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案; (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务; (五)筹集、管理和使用专项维修资金; (六)申请改建、重建建筑物及附属设施; (七)申请分立或者合并物业管理区域; (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 第十三条 业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。 第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。 第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。 筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内显著位置公示。 第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
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那里的物业管理条例也是根据物业管理法定的,处理方式肯定是恢复原状,接受罚款。那里的物业管理条例也是根据物业管理法定的,处理方式肯定是恢复原状,接受罚款。希望对你有帮助
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物业管理对每个购房者来说,都是购房因素中至关重要的一个考虑因素。物业管理条例是什么?广东省物业管理条例规定如何? 1、物业管理条例概念释义 物业管理条例是国家为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。目的是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。 现执行版本的《物业管理条例》由2007年国务院修改版,自2007年10月1日起施行。 我国城镇住房制度改革的力度不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时,原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系,也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。 在住房制度改革和城市建设发展过程中,物业管理这一新兴行业应运而生。目前,全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展,对于改善人民群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,扩大就业起着积极的作用。同时,也出现了一些问题,需要通过立法、完善制度加以解决。 2、广东省物业管理条例 《广东省物业管理条例》(以下简称“条例”)已经广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订通过,自2009年3月1日起施行。 条例的修订实施,对于规范广东物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐社区具有重要意义。与上位法和原《广东省物业管理条例》相比,条例有哪些特点?近日,广东省人大常委会法工委有关负责人对此作了解读。 条例第五条: “街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。” 解读:按照条例的规定,基层组织介入小区事务主要是对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。业主大会成立后,则以业主自行管理为主,基层政府只有在业主委员会不按规定组织召开业主大会会议,业主委员会委员集体辞职、业主委员会换届选举的特殊情况下,经业主要求才给予协助。 条例第七条: “物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。” 解读:条例对物管区域划分的细化体现在多个方面,比如对于旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,规定“由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。”如果相关主体对物业管理区域的划定有争议,则“由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。” 条例第十条: “房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利,并承担相应的义务。” 解读:条例在这里明确了那些“准业主”的范围,包括已经合法占有该房屋的房屋买受人、受赠人、拆迁补偿人,但不包括承租人、借用人等不以转移所有权为目的占有房屋的人。至于婚姻、继承等取得房屋所有权的人,由于涉及另外的法律关系,且在条例中难以列举完全,而未作专门规定。 条例第十二条: “百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。” “已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。” “符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。” 解读:条例的多项规定旨在解决业主大会筹备难的问题。进一步明确了基层组织在业主大会筹备中的指导、协调作用;规定了产生业主大会筹备组的条件:或者是百分之二十以上业主联名,或者是已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上。一般情况下,成立业主大会需要有百分之二十以上的业主联名,这主要是考虑到筹备业主大会需要有一定的民意基础。而规定在物业交付比例达到百分之五十以上的情况下,业主也可以要求成立业主大会,不再有“百分之二十以上的业主联名”的限制条件,则主要是为了防止小区大部分业主入住后,仍然迟迟未能成立业主大会。 条例第二十二条: “面积和业主人数按照下列方式确定:(一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑物总面积,按专有部分面积之和计算。(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数,按照两者之和计算。” 解读:《物权法》对业主表决采取了双过三分之二和双过半的计算规则。物业管理区域内业主对筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。对制定和修改业主大会议事规则、管理规约等其他有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 但在实施过程中,人们对于“专有部分面积”、“建筑物总面积”、“业主人数”怎么计算产生了不同的理解,一些小区还因此产生纠纷。为解决实践当中遇到的问题,省条例对此作了细化。 条例第三十八条: “建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例,在物业管理区域内配置物业服务用房,**低不少于五十平方米,**高不超过三百平方米;其中,业主委员会办公用房**低不少于十平方米,**高不超过六十平方米。分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于四层。” “物业服务用房的所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。 解读:条例在这方面的规定,主要目的在于解决现实生活中存在的部分物业管理用房权属不明的情况。此外,为了从制度上保障业主对物业管理用房及物业其他共有部分的合法权益,条例还明确了政府部门、建设单位的法律义务。根据条例的规定,有关部门应当在审批建设工程规划许可证时,按前述规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。在办理所有权初始登记时,房地产登记簿中应注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。 条例相关规定: “物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。” “建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。” “物业服务企业应当明码标价,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。” “物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。” “业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况,以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时,物业服务企业应当及时答复。” 解读:条例在这方面的详细规定,目的在于防止建设单位随意承诺减免物业服务费用给其他业主、物业服务企业造成损害,同时维护业主的知情权, 条例第五十四条:“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过六个月。” “建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前,以书面形式告知本区域全体业主,并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。” 解读:《物权法》规定了“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的原则,条例对如何“首先满足业主的需要”给予进一步明确。 条例相关规定:在物业管理区域内,不得违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房。 解读:根据该项规定,业主不得随意改变房屋的用途(既包括“住改商”,也包括“商改住”),这是业主应当遵守的一个基本准则,也是业主必须承担的一项基本义务。但同时,对于“住改商”、“商改住”,条例也未一刀切地给予禁止,如果业主确实需要改变房屋用途,例如因下岗再就业需要将住房改为商铺的,应当遵守法律、法规以及管理规约的规定,要办理相应的审批手续,要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下,根据《物权法》的规定,还要征得有利害关系的业主的同意。 条例相关规定:在物业管理区域内,业主不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方,给其他相关业主带来危害。 解读:条例对此专设一项禁止性规定,旨在遏制不断引发纠纷的此类现象。 同时,为了解决“房中房”执法难的问题,规定在发生上述违法行为时,由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除,并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款,对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款;逾期未拆除的,县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
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《武汉市物业管理条例》经2010年6月23日武汉市十二届人大常委会第25次会议通过,2010年7月30日湖北省十一届人大常委会第17次会议批准。该《条例》分总则,新建物业与前期物业管理,业主、业主大会及业主委员会,物业管理服务,物业的使用与维护,法律责任,附则7章84条,自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市十届人大常委会第12次会议通过,1999年9月27日湖北省九届人大常委会第12次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。 第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。 第三条 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 本条例所称物业管理,是指业主大会选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 本条例所称物业服务企业,是指依法取得法人资格,具有相应资质,从事物业服务的企业。 第四条 市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。 街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,配合调解处理物业管理中的投诉,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定,负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。 第二章 新建物业与前期物业管理 第五条 物业管理区域的划分,应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列标准执行: (一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域; (二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域; (三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。 第六条 开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内,按照本条例第五条规定划分物业管理区域,并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的,予以备案并在有关图纸上予以注记。 开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。 老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后,确定物业管理区域,并报区房屋主管部门备案。 第七条 新建物业,开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房,物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的,配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二,并不少于八十平方米,其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。 物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能,有明确的坐落、房号,并且具备办理房地产权属登记的条件。 开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时,其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。 物业服务用房属于全体业主共有,专用于物业管理服务工作。 第八条 新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表,共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。 第九条 新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的**低比例标准,按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。 第三节 第十条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位,应当按照国家及本市相关规定,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并与之签订前期物业服务合同。 有下列情形之一的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业: (一)投标人少于三人; (二)多层物业总建筑面积少于五万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业所在地区房屋主管部门备案。 第十一条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。 第十二条 房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。 房屋通过竣工验收达到交付条件,业主收到书面交付通知并办理完相应手续的,即为交付;业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的,视为交付。 第十三条 开发建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第四节 第十四条 新建物业交付使用前,开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续,并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。 第十五条 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)业主名册; (五)物业管理必需的其他资料。 区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料,并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。 业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。