苏州买房交定金注意事项有哪些 定金与认购金区别在哪里

定金与订金之间到底有什么差别呢?很多人知道个大概，但是具体有那些区别。下面小编从三个不同的法律角度来为您诉说定金与订金的区别。让您全面了解担保法、合同法等领域内不同的定金含义与作用。 根据《担保法》的有关规定，定金当事人可以约定一方向对方给付定金作为的担保。履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式，首要作用是担保合同的履行;定金还有证明合同成立的作用。 预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。 关于订金，根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，根据市房屋资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金： (1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的; (2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的; (3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的; (4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。 定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。 1、订约定金。 “解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。 2、成约定金。 “解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。 3、解约定金。 “解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。 4、违约定金。 《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。 而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还;若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。 1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。 2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。 3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。 4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。 可见定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的，订金不能产生定金所有的四种法律效果，更不能适用定金罚则。 关于商品房定金与订金的区别。所谓定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。 在商品房销售中，定金罚则同样适用。但应在开发企业取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。作为消费者必须清楚开发商是否有资质，是否有权收取定金。在不具备资质的条件下，开发商如果因为市场的原因，提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只为保留金，客户随时可以选择退房，保留金如数退还，对客户的约束力较小。 如果客户不想买了，即使收据上写的是定金，从法律意义上讲开发商也应退还。同时作为买受人，应该区分定金和订金的区别。订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签定合同的情况下，无法得到双倍的返还

购房者在看中一套房子后首先要签认购书，并支付一笔预付款项。提醒消费者此时要明确所交款项是“定金”还是“订金”，因为二者的法律后果是不同的。 “订金”只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。而“定金”则不同，《中华人民共和国担保法》 第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在商品房销售中，定金罚则同样适用，即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”。 不过，定金罚则还有一个前提，那就是开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。林律师说，所谓房产取得合法的销售证件，也就是说该项目符合预售条件，简言之，对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。 因此，作为消费者，还应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的条件下，开发商如果提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只为保留金，购房者随时可以选择退房，保留金如数退还，对购房者的约束力较小。而且开发商在没有销售许可证的情况下，收取客户的定金，本身也是违反相关规定的。

在购房前都有一个交定金的过程，也有人觉得是交订金？定金与订金，有些傻傻分不清楚。那么购房过程中，交定金究竟有哪些注意事项呢？ 案例：购房者关于定金的困惑 购房者赵先生：我通过朋友认识卖家，因为相中房子就先交一万元钱做订金，然后我提出想看房产证，卖家却说拿去做抵押了。我感觉上当了，准备放弃购买这套房子，并想把订金要回，但是卖家却不同意，想问下我应该怎么办？ 回复：赵先生这种买房行为属于私下交易，交订金时只做了口头上的约定，没有任何书面上的约定，口头约定是不具备法律效力的，所以没有法律保护，因此这笔钱赵先生还应同卖家协商。其实，二手房私下交易引发的矛盾和纠纷还远不止这些。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，采用法律方式维护自己的合法权益。 认购交定金要慎重 一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，向开发商交了一定数额的定金，可因考虑不周等原因，不想购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。 在实践中，开发商与购房者之间会通过签订认购、订购、预订合同的方式向购房者收受定金，作为订立《商品房买卖合同》的担保。如果因当事人一方原因未能订立《商品房买卖合同》，应当按照法律关于定金的规定处理，即购房者无故不订立合同的，开发商有权不返还定金，开发商不订立合同的，应向购房者双倍返还定金;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还购房者。 定金跟订金有什么区别 “定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。 相比之下，“订金”虽不是法律上的“定金”，但在签合同时，却经常使用。一字之差，意思大相径庭。合同中，如果写的是“订金”，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额。 有些个人和企业利用人们法律知识的欠缺，在订立合同时，故意设下陷阱，将定金写成“订金”，以逃避法律制裁。为避免损失，与他人签合同时，一定要留点神，看准了。

买房不易，除了买完房子要背上沉重的房贷外，签合同时还可能因为定金，订金分不清楚而被销售人员给绕进去。今天购房指南就通过案例来讲一下购房定金那些事儿。 案例： 故事主人公：薛子曼 年龄：32周岁 学历：本科 持有房产：哈尔滨2居室 心得体会： 购房交易猫儿腻多，房奴日子不好过 在进行房屋买卖的时候，开发商或者中介会要求购房者支付“订金”或者“意向金”，但是开发商将“意向金”变成“定金”的花样层出不穷，购房者们也是防不胜防，这不，哈尔滨的薛女士就遇到了“意向金”被变成“定金”的猫儿腻事件。 今年初的时候，薛女士与丈夫打算告别蜗居了3年的出租屋，买一套属于自己的房子。经过多次看房，夫妻二人相中了一处楼盘的商品房，大两居，朝南，当时看施工图的时候，客厅带有大阳台，还有角窗，采光很好，二人很是满意，，薛女士当即就交了2万元“意向金”，并签订了购房合同，售楼处的工作人员表示意向金是可以退还的。 经过几年打拼，夫妻俩本以为可以顺利买到属于自己的房子，可是就在验房的时候，售楼处承诺的角窗不见了，薛女士要求开发商退还2万元“意向金”，谁知工作人员说已经交了的“定金”退不了。“当初明明说的是‘意向金’，怎么就变成定金了呢？”薛女士跟售楼处理论了起来，开发商辩称：商品房买卖合同里没有角窗这一条款，并且售楼处工作人员的口头承诺不具有法律效力，不故属于违约。 无奈，薛女士向当地工商局投诉，工商局出面调解，薛女士表示：“售楼处承诺房间有角窗，但是现在新房里说好的角窗没有了，开放商应当承担违约责任。并且当时我把售楼处说的话都录了下来，算是售楼处口头承诺的证据。”不过开发商坚持自己没有违约，双方调解陷入僵局。经过4次调解，双方终于达成一致：薛女士夫妻可获得5000元购物卡，并免交1年物业费。 事后薛女士表示，自己对意向金跟定金的概念不是很清楚，当时急于买房，就没太在意这个问题，这次吃一堑长一智，现在见到要买房的亲戚逢人必说自己的经历，“没办法啊，大家伙都是平常老百姓，好不容易要买套自己的房子，谁遇到这种事都会心烦，但是防不胜防啊。”薛女士感慨道。 后记： 想必不少人都像薛女士一样，对文中的定金、意向金不了解，其实除了这两个还有一个就是订金。 定金、订金、意向金到底有什么不同呢？ 定金 定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。 我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同的标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金做了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金合同从实际交付定金之日起生效。 订金 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 意向金 意向金，他不是定金也非订金，严格的说他不是一个法律概念，意向金的支付只是买方购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为定金之前，购买人随时可以拿回意向金。 综上可以看出，只有定金真正具有法律效力，另外两个“金”都只是没有法律规范的概念。就上面薛女士的经历来说，售楼处采取意向金的销售方式，目的是以意向金可退还为借口来掌握客户，甚至以定金名义进行强制交易。其实不仅是新房，二手房交易中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为国内的行业惯例。意向金转定金后，上下家任何一方违约或中介方"一房二介"，都应当承担合同约定或法律规定的赔偿责任。这对于购房者来说是不利的。 看到这里，小融觉得购房者们真是不容易啊，背着房贷成为房奴不说，买房的时候还要应对各种猫儿腻。用范大厨的话来说就是：防不胜防啊！ 购房指南建议购房者在签订购房合同、交纳定金前，要详细了解购买房屋的有关信息，确定购买后，认真阅读合同内容，再签订合同。需要注意的是，售楼员的口头承诺没有法律效应，为了防止销售商反悔，消费者一定要将这些承诺落实在购房合同中，同时要明确自己交的到底是“定金”还是“意向金”，这样才能充分保障自己的权益。

在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同（即定金条款）是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效（另有约定的，按约定）。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书（或称意向书）并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。