我国商品房按揭制度立法中存在哪些弊端 该怎样完善商品房按揭制度

下面房产纠纷法律咨询小编整理资料后为您提供我国商品房按揭制度的困境的知识，还有不明白的地方可以登录进行法律问题咨询。或拨打法律咨询热线电话：4006012708进行了解。 【按揭贷款】我国商品房按揭制度的困境 (一)我国商品房按揭制度立法中存在的问题 1.没有明确规定商品房预售按揭中所涉及到的登记办法、登记机关等相关内容。虽然在实践中“按揭”这一购买商品房的资金融通方式已经被普遍接受，世界很多国家房地产市场在很多年前就将其作为一种比较有效的手段而去进行适用。然而，在我国立法至今没有使用过“按揭”这一概念，只有在行政法规中，即2006年5月国务院在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中首次也只一次使用了“按揭”一词。这样以来，对于按揭行为的法律保护是远远不够的，需要进一步完善。 2.在按揭权人怠于行使其代位权时，没有明确规范按揭权人行使处分行为的权利。 3.按揭各方当事人的权益无法平衡。在法律层面来说，借款人仍然需要履行银行债务，但由于自然灾害或不可抗力造成购房人财产的严重损失，客观上通常会发生债务履行不能这一情况的发生。因此，自然灾害危害的是购房人的基本生存财产，影响很大。这对银行而言，只是造成其投资及收益的巨大风险，因为银行依据法律还有权要求那些财产遭受重大损失的购房人以其他方式继续偿还贷款。在按揭制度的利益链条上，购房人是弱势的一环，其次是开发商，**后是银行。开发商承担的是有限责任，作为普通购房人承担的则是无限责任(我国无个人破产制度)，这对购房人是极不公平的。商业银行自有商业规则，其不会主动放弃按揭债权，购房人无力还贷时试图与之协商而减免按揭债务的思路一般不具有可行性。至于有人提出，由开发商、银行与购房人按比例共同分担贷款损失，但此比例如何确定、如何操作?显然，按揭各方当事人的利益难以平衡。 (二)司法实践中我国商品房接揭存在的问题在当前司法现实中，“假按揭”现象比较多 (1)开发商不具备按揭主体的相关资格，或者没与银行签订按揭贷款业务的有关合作协议，只是以虚假销售方式获得银行按揭贷款; (2)以个人住房贷款的方式进行参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换; (3)以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款; (4)银行信贷人员向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高额的个人住房按揭贷款。这种假按揭的方式在本质上说是，购房人事实上没有向开发商任何**款，但是银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。

这优点：开发商急于回收资金进行滚动开发，价格比现房便宜；预售制度对开发商资金要求不高，门槛低，开发商数量较多，有益于市场竞争。 缺点：看不到现房，质量问题要等到交房才能发现，风险性较大；开发商鱼龙混杂，信誉好坏不一，一但资金链出现断裂，容易出现“烂尾楼”。 如果政府强制取消商品房预售制度，则开发商的资金门槛会大幅提高，房产行业不可避免会面临一次大洗牌，很多开发公司将倒闭，这样房价又将掀起一阵上涨高潮。

 在我国，商品房按揭，是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订的商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。 按揭有以下三方主体：购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续，为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记，并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前，开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保，购房借贷人与银行之间，不是真正意义上的抵押关系。 商品房按揭的流程如下： 1、开发商选定按揭贷款银行，并与之签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户（购房借贷人）提供贷款。 2、购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房**。 3、银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。 4、购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同，开发商为购房借贷人向银行按揭贷款提供保证担保。 5、银行占有保管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。 6、银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。 7、购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。 8、开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押,并办理正式的抵押登记.

管是按揭购房还是一次性付款，开发商都要给购房者出具“不动产”发票。有的按揭购房的消费者以为自己是按揭的，是贷款，就不能开出发票，其实不是这样的，购房者采用按揭购房，是银行已经把其他的贷款支付给了开发商，所以开发商应该给购房者出具“不动产”发票。在付完**款之后，开发商都会给购房者开一个**款收据，等购房者从银行办理完购房贷款之后，开发商就应该给购房者开一个全款发票。生活中开发商想法拖延而不给购房者购房发票的情况其实并不少见，多家楼盘的业主也都反映他们居住的楼盘也有类似的情况。那么，为何业主索要购房发票会这么难？迟给发票或是不给发票对开发商又会有什么好处呢？其实购房发票开发商始终是会给业主的，问题的主要症结还是开发商方面的资金问题。现在购房其实都很透明，如果不给购房者开具发票相关部门会追究开发商的相关责任，而且如果没有购房发票就办不了房产证，所以一般来说，实力较为雄厚，操作比较正规的开发商都会给买房者开购房发票，但只是时间早晚的问题。由于开购房发票需要缴纳很大一笔税费，开发商为了争取到更多的现金流，自然不愿意太早失去这笔资金。于是开发商都是想方设法、能拖则拖，等到手上资金宽裕后再慢慢给买房人开发票，于是经常会出现迟迟要不到购房发票的现象。”购房发票在生活中有什么用处？1、提取公积金现在，很多员工会缴纳公积金。由于公积金贷款程序繁琐、时间长，加上开发商的催促和购房者看着房价上涨心里着急，多数购房者买房会选择采用商业贷款，然后再提取公积金还房贷。这个时候要注意了，提取住房公积金的时候需要购房全款发票、购房合同、身份证原件，以及其它需要填写的材料，如果是异地提取公积金的话还需要提交社保个人权益记录一份。为什么需要全款发票呢？由于住房公积金是专款专用的资金，公积金只能用于购买住宅性质的商品房时才可以使用（现在租房也可以提取），全额购房发票开出来后才可以证明该套房产已经全款到位，且房子是属于购房者本人所有的。所以没有全款发票，想提取公积金那是不可能的。2、办理房产证除了提取公积金需要购房发票外，办理房产证也需要提供购房发票。办理房产证需要的材料有：房屋登记申请表、购房合同、购房全款发票、房屋平面图、申请人身份证、房产契税完税凭证，以及登记机关需要的其他有关证明材料。与提取住房公积金对购房发票的要求程度相比，办房产证的要求要低一些。如果没有发票也可以办理房产证，但是要走许多繁琐的程序。如果购房发票丢了，还想办理房产证怎么办？购房者可以拿着身份证、购房合同等材料去找开发商，由开发商出具发票的存根并加盖印章，再由税务机关审查核实即可。3、办理落户买房落户是一件重要的事情，在办理落户的时候需要购房者提供购房合同和购房发票。有些开发商为了逃税避税不给购房者开发票，购房者这个时候一定不能妥协，因为有法律支持你们。依据《中华人民共和国发票管理办法》规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。如果开发商没有如实开具发票，购房者可带上购房合同、银行按揭合同（如有贷款）、开发商收款收据或**款发票到当地主管税务机关举报。

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买房的时候办完手续就有一个发票，和按揭没有关系，按揭只和房产证登记簿上的登记有关系。至于按揭完，那是不会有发票的，因为只有一个发票，那就是购房发票，之前就给你了，一个房子一次转手，怎么会有两个发票

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