住房保有税究竟如何征收 征收住房保有税能抑制投资吗

媒体曝上海拟开征住房保有税 上海市房管局官网昨回应：何时开征须经国家层面决定，做些研究完全正常 究竟如何征收?能否抑制投资?本报昨约房产及税务专家，详释住房保有税四大焦点 在各大城市房价节节攀升之时，曝出上海拟开征房产保有税的消息。 这能否有效遏制房地产投资，从而起到平抑房价的作用?记者就此采访了上海和南京的有关房地产专家，以及江苏的税收专家，从四个方面对这一话题共同进行探讨。 焦点1 “房产保有税”究竟是个什么“税” 专家：并非新税种，调节房价作用与物业税相同 按照征管法规定，新税种的开征必须经过全国人大审议通过，依照法律规定来执行。江苏省资深税务专家、南京财经大学杨抚生教授告诉记者，住房保有税实际上是对房地产税收制度的完善，并非新税种。 上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍教授昨在接受记者采访时表示，上海在去年就召集了不少专家学者讨论过物业税的问题。因为房地产的征税链条一直是不完整的，从房地产开发、销售到转让都征税，唯独保有环节税收缺失。在国外，在房地产保有环节征税是普遍做法，有的叫物业税，有的叫财产税。但从目前来看，物业税开征还有一些难点，一些法律问题并没有解决，而且现有的土地出让制度是把住宅70年的使用权在拿地时一次性交清了，物业税对土地这块还要征，体制上不能接轨。而房产保有税本身与物业税是一样的，都是持有环节的税种，但它把土地的问题规避掉了，只针对房产自身，先行开征就比较容易。 姚玲珍认为，与物业税市场调节相同，房产保有税的**大好处，一是完善了房地产税收体系;二是可以改变地方政府的“土地财政”模式，政府可以从房地产持有者手中获得细水长流的、可持续性的税源;三是对房地产市场和房价也能起到调控的作用。 焦点2 “房产保有税”究竟怎么征 可能对存量房和增量房一并征,自住房可能免征 据媒体报道称，住房保有税的基本方案已经确定，可能对存量房(即已被购买或自建并取得所有权证的房屋，一般是二手房)和增量房(即开发商投资新建造的商品房)一并征收，而且会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求,其中自住需求可免税。不过杨抚生教授表示，这里面还有不少难题。比如是按照首套房免征，还是人均多大面积以内免征，是按照面积征还是按照房产价值征收。如果按照房产价值征收，那么郊区的大房子也许还没市区的小房子价值高，住在市区的人可能会“吃亏”，如果按照人均面积的大小来决定征收或者免征，那么住郊区的大房子可能又会增加税收负担，如何体现税收公平是个难题;另外房地产的价值每年都在变化，如果按照价值征收，不可能按照买房时的价格一直征收下去，势必在每年征收前都要花费大量人力物力来对房产价值重新评估，这也很麻烦。

房产税的一种，属于消费税，也就是物业税的前兆，取得房屋所有权的人需要缴纳的，目前看来第一套房可能免交！

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房产保有税实际上是物业税的变种，两者的不同之处在于物业税不但涉及房产还关系到地产，目前中国的土地政策是一次性收取70年的使用费，购买者并不拥有土地所有权，如果针对土地征收税费则存在制度缺陷；两者的相同之处在于，它们都是针对房产保有环节征税，绕开物业税涉及的土地环节，只针对房产环节征收税费，使得政策能够更加快速便利地出台，是政策研究和制定者的意图所在。

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房产税是实行按年计算，分期缴纳的征收办法，具体纳税期限要由省、自治区、直辖市人民政府确定。6000元的房租，如果是个人出租居民住房，房产税就是每月6000*4%=240元，一年2880元。其他出租房屋都是每月6000*12%=720元，一年8640元。另外还有营业税要交，如果是个人出租居民住房，每月就是6000*3%/2=90元其他出租房屋都是每月6000*5%=300元.

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目前个人住房房产税已经开始实施征收了，有些是一定要征收的，有些则可以免掉，个人房产税计算，从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×年税率1．2％。从租计征从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额＝租金收入×12％。当然也有一些情况就可以不用纳入计税的范围之内，比如说自房产用于自经营依照房产原值减除10％30％余值按1．2％税率计算，但是需要明确的一点就是，纳税需要按规定期限金额申报纳税主管税务机关加收滞纳金并给予相应处罚千万要存侥幸理漏税房产税纳税产权所论房产取要自房产事产、经营应该缴纳房产税情况没交，税务检查处罚。