楼房公摊面积怎么算？楼房公摊面积有什么值得注意的

公摊面积要详细的说起来，其实是一道复杂的数学题，不是每个购房者都能算明白这笔账的。你的房子公摊到底是多少，你测算过吗？同一面积同一户型的房子有时候公摊面积却不一样，你又知道吗？本期购房指南将带你一起来算算公摊的账。 公用建筑面积的构成 一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。 公摊实际百分比，并不是开发商完全说了算 一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而住房公摊实际到底是多少百分比，并不是开发商完全说了算的。其中还牵扯到国土规划部等部门。 置业顾问口中的公摊百分比确实与公摊面积没任何关系 公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，这也就解释了为何具体到每套房子的面积就会有一定的差距。而现在公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保。因此有些开发商则会利用公摊面积来做文章。 买房时如何避免在公摊面积上吃亏？ 那么购房者面对复杂的公摊问题要注意哪些事项才能保证自己买房不吃亏呢？笔者在此盘点一下： 一：并不是低公摊的房子就一定好 盲目追求低公摊或许只能换来狭窄的公共空间，影响住宅整体舒适性。对于自己究竟对多大的公摊满意，购房者不妨亲自去楼盘感受一下走道、大堂等公共设施的面积大小。 二：有些低价的房子，反而公摊高，并不划算 例如房价12000元/平方米的项目，公摊在18%左右；而房价11000元/平方米的项目，公摊高达30%。折合到套内面积上来计算，实际上分别为每平方米的套内建筑面积支付了14634元和15714元。 因此，低价的房子有时候也并不划算，必须要根据公摊情况来算出套内建筑面积的支付价格。 三：不要相信售楼部给出的公摊百分比 自己买的房子，可以自己估算公摊。购房者要注意在购房初期注意对项目进行观察，同一栋楼是一梯几户；单层房子是大还是小；是只有楼梯还是既有楼梯又有电梯,公共设施、走廊有多少……这些虽然不能帮助购房者计算出具体项目的公摊，但完全可以对两个项目之间的公摊大小进行对比。 四：购房者在选购住宅时，弄清哪些部分是算在公摊里面的 一般来说房屋公摊建筑面积主要涉及有大堂、走道、电梯间、楼梯间、外墙面等因素，因此在购房时，**好尽可能选择纯住宅小区，以避免大堂造成额外的公摊。而很多楼盘都设计的独立的单元门厅，也可能提升公摊率0.5—1%。 五：不要相信开发商打出“零公摊”的销售噱头 通过送入户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。 **后，笔者想说，对于现在武汉市商品房普遍已达到20%以上公摊面积的事实，购房者也只能接受。但关键是，一定要估算自己所购房屋的公摊面积，不要被开发商低价房、零公摊的噱头冲昏了头。 公摊面积讹过我们多少钱？我们的住宅面积是怎样被偷走的？ 对于笔者心中仍留有的疑问，一位曾在汉南某盘当过置业顾问的业内人士向笔者说出了实话：一般我们告诉客户的公摊面积都是**低的，但实际交房时公摊面积都会有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般来说都要更高一些。 问：“那具体误差有多少？” 该业内人士解释：“例如我们楼盘曾卖过面积为130平的房子，我们不会跟购房者说精确的百分比数字，例如百分之几点几，而是直接告诉他们24%。而实际在交房时，住宅的公摊可能会高于这个数值！” 问：“那购房者能维权吗？” 该业内人士继续爆料：“一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在较不显眼的位置。而购房者多数也会忽略去看这些公示，**后收房了想再找开发商也是没用的。因为按照相关规定，是允许一定的公摊差存在的。” 听完该业内人士的“实话”，笔者感觉房屋公摊面积的水还是比较深的，不是一般人可以弄的明白的。 那么关于公摊，究竟有哪些是必须要了解的呢？ 一：公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。 二：一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而住房公摊实际到底是多少百分比，并不是开发商完全说了算的。其中还牵扯到国土规划部等部门。 三：置业顾问口中的公摊百分比确实与公摊面积没有任何关系，公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，这也就解释了为何具体到每套房子的面积就会有一定的差距。而现在公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保。因此有些开发商则会利用公摊面积来做文章。 国外根本没有公摊面积之说！ 说起国内的楼市，特别像小编这样的屌丝，没有存款，没有背景，买房简直是奢望。总有种蛋蛋的忧桑，**近看了一条新闻，更让人生气了。 举个例子： 一般高层的得房率都在80%左右，也就是说有20%的公摊面积。假设你买了一套100平米高层住宅，拿房时实得面积只有80平米左右，原本看似面积够大的房子，瞬间就挤了。 100万的房子，20万是在给公摊面积买单。 如果所有的房产情况都是这样的话，心里还是平衡的，让人不可思议的是，国外的房产根本没有什么公摊面积之说，好像台湾都没有这样的说法。接下来就有几个疑问了，每家每户加纳的公摊面那么多，究竟我们得到了什么实惠呢? 公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。 20万花在什么地方? 电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体。 这是什么鬼呢?赤裸裸的压榨消费者，我们拿钱买的是自己居住的房屋，买的是自己的室内面积和产权，这些必须通道怎么强加在消费者身上。反正都这样的，国内房产真是伤人透透的。 国外没有公摊面积之说？ 一、开发商必须按住户要求盖房子 买新房子情况稍有不同。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，不是自己想盖什么样就盖成什么样，而是要根据买主的要求盖房子。所以，美国人的房子都是个性化的。买卖双方先商定一个建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等都清楚地标出位置和面积，就连电话插座、电灯开关的位置都要标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，就要赔款、退款，甚至全部重建。 二、开发商不仅负责盖房，还负责装修 美国房地产市场纠纷少的另一个原因是，开发商不仅负责盖房子，还负责装修。美国人从未听说过什么“毛坯房”，因为所有房子必须装修好了才能交付使用，不能有一点裸露。 三、房屋广告，只准现成的房子登照片 美国房地产市场纠纷少的第一个原因是，卖房子的人一般不能，也不敢说假话，尤其是在对房子的宣传上，绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告，就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片，这些都是二手房。在美国，为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积 +阳台面积

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无论是高层还是多层，商品房都有公摊面积。可公摊到底摊了些什么？面积是如何计算的？小编就带大家仔细算算！ 公摊面积该占多大比例 公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯 间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务 的专用设备用房，还有外墙、户与户之间的隔墙，按照墙占地面积的一半。 普通住宅的一般公摊比例： 多层：8%——15% 小高层： 10%——20% 高层：15%——30% 在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。 公摊面积如何计算 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积 购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作。 哪些不计入公用面积 哪些面积不计入公用面积？即作为人防工程的地下室；高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的 房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按 其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于 2.2米的部位，不计算建筑面积。挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。          

很多没买过房的人在购房时都会忽略掉公摊。其实对于现在的商品房来说，公摊是一块很大的面积。“加大公摊比例很明显会使得居住面积缩水”。 一、“公摊”9项每平方都是钱 很多没买过房的人在购房时都会忽略掉公摊。其实对于现在的商品房来说，公摊是一块很大的面积。“加大公摊比例很明显会使得居住面积缩水”，周先生(化名)表示，“当然也有人认为公摊是花在自己身上的，电梯间很宽敞、双电梯设计、进楼大厅很大等等，觉得如果这部分小了就会影响到生活”他认为，这个问题可能见仁见智，不同的买房者能接受的公摊面积并不一样，不过，**要紧的还是先搞清楚“买房的钱哪些都用到了公摊上，毕竟每平方都是钱啊”。 据了解，“公摊”主要包括9项： 1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门； 2、管道井，走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的； 3、楼梯间，容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)，同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输； 4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所； 5、设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所； 6、公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置； 7、过道，住宅套内使用的水平交通空间； 8、值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆； 9、共用墙体，住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。 二、不同楼宇公摊的比例各不同 7层以下住宅公摊率为7-12%。多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右，室内净高在2.65米到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。 7-11层住宅公摊率为10%-16%。楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。 12-33层住宅公摊率为14%-24%。高层住宅的公摊面积是**大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度**高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。 别墅类的公摊率为1%-8%。别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。 总体而言，公摊面积计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。也是广大购房者**为迷惑的一块知识。 （1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。 （2）各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为**后结果。 （3）边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2。 （4）量距应使用经鉴定合格的卷尺或能达到相应精度的仪器或工具。 （5）楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源，可分为解析法和图解法两大类。房地产面积的测算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法测算，也可以用图解法测算。 （1）解析法测算面积。解析法测算面积是根据实地测量的数据，例如：边长、角度或坐标等通过计算公式求得面积值。解析法测算面积主要包括界址点坐标解析测算面积和几何图形法量算面积。 （2）图解法测算面积。图解法测算面积是根据已有的房地产畋，采用各种不同的测量仪器量算出面积。包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等。 1、建筑面积的定义 房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 2、房屋使用面积和房屋产权面积 房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 3、计算建筑面积的有关规定 （1）计算全部建筑面积的范围 优美的环境 优美的环境 (1张) ①永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 ②房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按期高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。 ③穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。