深圳房价多少 深圳房价如何变化

2015年的深圳楼市可谓是速度和激情并存，从“3•30新政”开始，加之接连的政策组合拳出击，深圳房价上涨进入快车道，其速度和涨幅一度领涨全国，成为焦点。 回顾即将过去的2015年，“涨、涨、涨”已成为深圳楼市的常态词，成交量上升、房价“跳涨”、去化周期仅6个月……让我们不得不冷静下来，仔细梳理和回顾整个深圳楼市的状况。市场格局不断演变，2015年十大关键词也许能一窥今年深圳楼市的全貌。 1天 日光频出 深圳楼市上半年的持续火热让它在全国相对沉闷的市场状况中显得鹤立鸡群，“日光”、“售罄”等热词频见，楼市的热度不断发酵。“3•30新政”以后，开发商推盘热情极大。据深圳中原研究中心数据显示，4月全市共有24个项目开盘或加推，尤其是4月**后一周，11个项目集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖，半数项目开盘销售率都在九成以上，开盘即“日光”的项目更是达到6个。 4月过后，深圳楼市可谓一路红火，“3小时售罄”、“几千人抢房”、“通宵排队买房”等现象时有发生，“日光盘”频现，而没有出现“日光”的楼盘，其销售率也普遍都在八成以上。 楼市在经过了上半年的疯狂之后，下半年开始慢慢回归理性，“日光盘”虽没有上半年多，但是对于一些定价比较合理、项目整体情况比较好的楼盘，“日光”的现象也时有出现。业内人士表示，深圳新增建设用地少，整体市场供不应求，且去化周期一直都在6个月左右徘徊，加上政策利好，深圳多次出现“日光盘”也在情理之中。 2胎 全面二孩 随着“全面二孩”的放开，关于其对房地产市场的影响的观点铺天盖地而来：四房成刚需、五房成改善、大户型春天即将来临等声音不绝于耳。 然而“全面二孩”的政策释放，并没有给楼市带来立竿见影的效果。因为在深圳多买一房就意味着至少增加上百万的成本。据深圳链家市场研究中心统计，目前深圳两房户型（套均70平方米）套均总价在270万，三房户型（套均100平方米）套均总价在400万。若深圳人生二胎，因为家庭人口增加“两房变三房”，买房的成本增加，高达130万。 戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，从2013年“单独二孩”政策的放开，到如今的“全面二胎”，这是一个逐步放开的过程，“从需求面来说，这是一个利好，但是‘全面二胎’并不会对楼市产生立竿见影的效果，因为这还受到了房价以及置业者价格承受力等因素的影响。” 3•30 3•30新政 3月30日，五部委三大招救楼市：二套房**降至四成，公积金贷款**低**款比例降至20%，营业税五改二这几个信号立马就点燃了楼市，价格上涨、成交量暴增、坐地起价、连夜反价的消息不绝于耳。 数据显示，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区在两个月内房价飙升已近40%。许多置业者更是追涨入市，而投资客的比例也不断升高。数据显示，3月3日至4月28日的近一个月里，深圳二手房成交套数为9777套，同比大涨43.2%，成交均价涨至31865元/平，同比上涨4.2%。此外，深圳二手房业主反价现象普遍，捂盘惜售现象十分明显，甚至有个别业主一夜反价20万元。 40% 房价普涨40% 据国家统计局数据显示，2015年10月份，70个大中小城市中，深圳楼市在同比增幅排行中位居首位，为40.5%。二手房方面，据深圳中原研究中心数据显示，从去年11月到今年11月，全市二手房均价已从29930元/平涨至45690元/平，涨幅高达53%。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读指出，10月份，一线城市新建商品住宅价格同比上涨且涨幅相对较大，涨幅比上月扩大2.4个百分点。关于一线城市房价为何上涨，原因绝对不止一个，但其中**显而易见的原因是近几年三四线库存居高不下，而一线城市去化稳定的现象被越来越多的房企印证，于是开发商们不约而同地纷纷选择了“进城”或“回城”，一线土地也变得愈发抢手，房价随之水涨船高也就成了意料中事。 5次 央行5次降准、降息 10月24日，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，并且降准0.5个百分点。而这次的降准、降息，是2015年内第5次降准、第5次降息。 业内人士表示，今年以来，在货币政策方面，国家的政策利好不断刺激，表明国家提振楼市的决心，这也会提升开发商及业主的信心。 6月 全市均价首次破“3” 6月的深圳楼市呈现量价齐升的局面。根据深圳中原研究中心监测，6月一手住宅成交7494套，环比增加22.7%。在二手房价格快速飙升的带动下，新房均价也出现一轮快速的上涨，6月新房均价再涨8%，达30713元/平方米，创下历史新高。 据深圳市规土委数据显示，深圳一二手房6月成交量达23224套，其中新房成交量7494套，同比增208.6%；二手房成交15730套，同比增292%。 改善型需求的持续释放推高了深圳新房价格。6月成交新盘中均价3万元/平方米以上的占比上升5个百分点，多达51个新盘，占比高达43%。3万元/平方米以下的楼盘仅限于盐田、龙岗、龙华的观澜、大浪及宝安的光明、福永几个区域。 7月 房价疯长后回归 楼市在经历了上半年的火爆行情后，深圳楼市从7月开始行情“转淡”。据深圳市规土委数据显示，7月全市一手住宅价格为34823元/平方米，环比上涨13.4%；成交套数6414套，环比下降14.4%。7月成交量也处于缓步下行状态，周成交量从月初的1700套下降至月末的1500套。 从新盘销售实际情况看，由于开发商定价依旧高企，导致楼盘去化率普遍降低，上半年几千人购房、“日光”等现象大幅减少。“就目前成交来看，深圳市场表现有所放缓，主要是源于大量需求上半年集中入市、价格涨速快过预期、利好效应减弱、基数已过高等原因，但整体成交水平处于高位，价格还在惯性上涨。”美联物业全国研究中心经理何倩茹表示。 8成 中小户型成交占总量约8成 自今年“3•30新政”以来，深圳房价一直高企，让众多置业者倍感压力。居高不下的房价也使得许多置业者把焦点转向了低总价的中小户型物业。从市场的供应与成交结构上来看，中小户型成为了今年深圳楼市的“主力军”，不管是首次置业的刚需客还是投资客，都将触角伸进了中小户型的“战场”。 据中国指数研究院数据统计，2015年1-11月全市一手住宅共成交59168套，其中90平方米以下物业共成交44257套，占比约八成。 据了解，中小户型物业因为总价低、还贷压力小等优势，比起大户型更受置业者关注。而这些中小户型的房子，只要一开盘，销售率都较为理想。自从下半年楼市进入调整期后，市场的观望情绪浓，像今年二季度火爆的情形已不复存在，但据许多楼盘销售人员表示，中小户型销售量还算不错，咨询量显著高于大面积产品。 9月 新房成交跌至低谷 由于深圳楼市在上半年表现抢眼，即使在经历了7、8月短暂的调整期过后，传统的营销旺季“金九银十”依旧备受业内关注和期待。而业界在“金九”到来之前预测的多个楼盘开盘、“金九”成色可期的预言并未得到验证。相反，深圳楼市一进入9月就一直处于低迷状态。 根据监测，9月新房成交量为4060套，比8月减少1583套；成交面积为40.91万平方米，环比减少29.1%。据中国指数研究院数据显示，自“3•30新政”出台至今年11月，9月的一手住宅成交量为**低值。业内人士表示，上半年成交过旺，使不少购房者购房前置，同时高企的价格也令市场观望情绪较大，今年“金九”成交不及预期，成色略显不足。 10年 涨幅247% 35年，深圳从一个边陲小镇发展到了现代化国际大都市，在这场蝶变的背后，是这座城市的高速发展，外来人口的不断涌入，催生了房价上涨的动力，十年间，深圳的房价上涨幅度惊人。 据中国指数研究院数据显示，2006年，深圳一手住宅成交成交均价仅为9230元/平方米；截至今年11月，深圳一手住宅成交均价为32028元/平方米。近10年间，深圳一手住宅成交均价上涨了22798元/平方米，涨幅高达247%。 数据显示，11月全市新房成交均价为44761元/平方米，而深圳在短短半年之内，新房均价迈入了“3”之后火速冲破了“4”，深圳今年的房价涨幅位居全国首位。 来源于《深圳特区报》

2015年是豪宅市场的“大年”。根据统计，截至11月，在京沪深三个一线城市，“10万+”的顶级豪宅成交量分别增长了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅是普通商品住房的2倍。其中深圳3000万-5000万元的豪宅，成交量是去年同期的10倍以上。 数据显示，11月深圳豪宅均价71367元/平，共成交15.53万平方米，环比上升171%，千万豪宅成交占全市新房的9.7%，接近一成，是此前水平的2-3倍。豪宅的爆发直接催生深圳新房均价大幅上涨33%，迈入“4万元时代”，均价达44761元/平。 根据国家统计局数据，某地产研究院研究显示，2014年全国房价收入比只有7.1，也就是说城镇居民花7年的家庭收入就能买一套100平米的房子。而2014年深圳房价收入比达20 .2，位居榜首，深圳人成为名副其实的“**有担当”的房奴。而2015年深圳楼市一路暴涨，有预测称，2015年深圳房价收入比可能已接近30，一般的白领和年轻人在深圳根本买不起房子。宅不仅保值溢价空间更大 未来房价 业内人士分析，深圳豪宅热销，主要原因在于传统经济“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势，而新经济（互联网、高科技等）在体量上、动力上还未成长到能填补增长空白的程度。于是，经济增速“下台阶”叠加转型困境，部分企业主退出了实体经济。同时，“稳增长”宽松政策释放出的资金要寻求既能防止贬值风险，又能获得平均收益率的投资品种。豪宅无疑是保值、**的投资优选品。特别是在深圳，土地资源紧缺，豪宅单位空间内价值在未来溢价的空间更大。 深圳房价暴涨之后，会对部分人形成挤压外溢效应，有业内人士表示，但走出去的人远比进来的人少。整个深圳的定位和趋势都是往金融、高科技方向发展。在经济转型过程中，人口结构肯定会发生变化，较低端的人才被挤压出去，留下的都是比较有竞争力的人才。因此，随着深圳逐渐向国际化城市发展，深圳的房价也许还会再上涨。

众所周知，深圳房价高企，而且涨势并不弱。但深圳刚需们总不能跟着房价一路小跑，该出手时还是要出手。市场上主要买房的人群还是刚需群体，年龄段在35~45岁之间的群体较多。他们已有一定的积蓄，在深圳市场占大比例。 中国的住房投入，并非仅仅等同于小家庭的收入。房地产市场可以说是瓜分了三代人的积蓄。根据调查显示，目前深圳只有30%的人群买得起房，他们拥有深圳户口，有稳定的经济基础，而且多数已经有房，再买房只是用于投资。可是更多的70%的人群如何满足住房需求？有专家非常支持城中村改造的方式，因为改造可以释放城市空间，惠及于民。 深圳市场存在极大的需求，这需要增加房子的数量，可是深圳土地不够，导致无力承担房价的低收入人群被赶出深圳。可是深圳需要这些低收入人群提供服务。如果拆了农民房，他们就无地可住。宏观经济发展中，如果过度依赖房地产，就会产生房地产泡沫。但投资性需求也是该鼓励的。比如有人买房是出租，为没房的人提供房子租住。或者借助小户型过度，为改善生活环境换个大房子，这也是满足理性需求。将来的宏观调控，或许会出台更细化的投资需求。如果能长期投资来满足低收入人群，鼓励投资不鼓励投机。

深圳房价涨到多少了？究竟多少才合理？2013年5月深圳新房成交价格已攀升至22322元/平方米，再次创下自2010年3月以来历史新高。这价格比业内给出的深圳房价为1.5万元-2万元一平米要高，而网友的期望值是1.5万元以下。深圳房价要多少才合理？ 关于深圳房价合不合理的问题，某网站调查结果是，超过六成的网友认为深圳合理房价应该在1.5万元以下，但是81%的网友认为深圳房价还会涨，甚至有33%的网友认为房价会大涨。 深圳合理房价到底为多少，业内给出的答案是1.5万元-2万元一平米，但调查显示，64%的人认为深圳的合理房价应该在1.5万元以下，有23%的网友认为房价应该在1.5万-2万元一平米，仅有13%的网友认为合理房价应该超过2万/平米。 即便如此，依然有81%的网友认为深圳房价还会上涨，甚至还有33%的网友认为深圳房价仍然会大涨，48%的网友认为深圳房价会涨，但是涨幅不会太高，仅有19%的网友认为深圳房价短期内不会上涨。 有业内专家指出，深圳合理房价应该与深圳平均工资挂钩，去年公布的目前深圳平均工资为3892元/月，对于一个家庭来说，一个人的收入拿去买房，一个人的收入用来养家，花二十年的时间买一套90平米的三房，计算下来，每平方米的单价应该为10378元，也就是对与普通深圳人来说，花两个半月的工资来买一平方米的房子，这种计算结果应该比较贴近深圳合理房价。

深圳房价似乎没有下跌的余地，只有上涨的趋势。而且是深圳每个片区的房价都在涨。曾经落后的宝安福永楼盘，有了开发商不断推新盘、地铁建设等因素，房价也一路涨不停。2012年，作为国际航空新城规划地的宝安福永，还是深圳重要战略发展区域里唯一还没有被炒作过的区域，房地产市场仍处于价格洼地。2013年，目前福永的楼市在新楼盘开盘的带动、片区需求的推动及地铁建设的影响下，已进入发展的快车道，个别楼盘价格直追西乡。 位于宝安大道上的楼盘以及福永中心的楼盘，部分已与西乡桃源居的房价相接近，单价突破2万元/平方米赶超西乡大益广场片区和西乡流塘片区的房价。而福永一些地段较偏的商品房价格仍比较实惠。 新盘的热销也带动了福永的二手房房价。2012年11月，一新盘开盘时均价16900元/平方米，福永一些地段比较好的二手房业主放盘时，已有了价格参照物，开始大幅上调价格，一些优质的二手房源单价直逼16000元/平方米。一个片区有新楼盘开盘或有新商业中心开业，**直接的效果就是推动房价增长，带动了整个片区房价整体上调 福永商品房稀缺、需求大也是一大推手。福永区域大，周边厂房多，外企多，住房需求很大。在福永买房的多为在该片区工作的企事业人员，比如深圳机场的一些地勤人员、福永的一些事业单位、周边工厂或外企的一些中高层管理人员，为了工作方便就近买房；还有在福永做生意的小老板及当地的原居民也会考虑在福永买房。 在深圳城市规划中，福永作为国际航空新城、空航物流城的重要战略地位，未来发展空间很大，但这一规划的实现需要一个漫长的过程。有三条地铁将贯通福永，其中地铁1号线已开通；另一条地铁11号线已动工，在福永设有四个站，分别是深圳机场站、机场北站、桥头站、福永站。而地铁10号线则仍在规划中。