武汉**新房价是怎么样的 如何购买房屋

你看中哪块楼盘？华润？武汉天地？锦绣长江？御水天城？名雅居？你想买哪里的?内环？二环？城郊？你想买多少钱的房子？百W？几十万？我帮你打听哈子。反正现在市中心随变一个都一两万多一平米。建议你退居二环 恒大绿洲！离我家超近……嘿嘿%7E不错哦！恒大绿洲的房价不高吧，那一带正在大面积开发中，估计前景无限。离王家湾车程大概十几分钟，恒大绿洲个人觉得非常适合养老……绿化非常棒，还有美丽的知音湖。我不是专业的，所以也只能给你我的认识了。

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一、贷款审批流程包括调查、审查、审批、放款核准和放款。二、贷款承诺函，是不是有法律效力？有，只要盖了公章都有法律效力。但是银行已经给自己留了很多很多后门…凭这个是不可能逼银行放款的,签了借款合同都能不放款，别说贷款承诺函了…银行随时都有可能没有规模配置或者受行业政策影响，怎么可能就为了几块钱把自己逼上梁山？三、怎么算实质批了？根据我的经验，同时满足两个条件，第一规模已经确定了，第二放款核准已经完成了。别的任何环节完成都不叫完成。具体原因待我细细说来。1、规模控制与放款核准分属两条线，没有先后关系，没有规模核准了也没钱，没有核准有钱也放不出去。2、放款核准是信贷后台工作，与前台的调查部门肯定不是一个分管行长，前台的行长说破大天给你保证，但是放款前提条件不按核准的思路来落实，没用。找前台行长也没用。所以很多企业总觉得自己跟分管公司业务的副行长很熟然后就不得了万事搞定，其实不是这样。管后台的不是同一个行长。3、放款核准之后的放款操作由柜员完成，基本按流程操作，影响不大。综上，在上述两个条件满足后，我才认为企业的贷款算是落实了。

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第一步，买房前准备　　买房是大事，必须慎之又慎，因此买房前做好资金和心理上的准备是十分重要的。准备工作一般包括几个方面：买房目的，买房预算，买房时机，房地产知识。　　一、思量买房目的　　通常买房有两个目的：自住或投资。如果是买房自住的话，要考虑的是地段、环境、交通、价格、房型面积、配套设施等多种因素；如果买房单单是为了投资，则除了以上这些因素之外，还要考虑房产能否**以及投资回报的问题。　　第二步、估算您的买房能力　　在买房之前，需要制订一个详细购房预算，根据自己的住房需求、资金实力以及市场行情等因素，估算自己的实际购买能力，**终确定所要购买房屋的价位。　　1、估算家庭净资产：等于家庭总资产(包括各种有价证券、动产和不动产)减去家庭总负债。家庭总资产的多寡直接关系到您到底能承担购买什么档次的房子。　　2、估算月还款能力：计算一下家庭的平均收入、家庭的日常开支以及用于医疗、保险、预防意外灾害等方面的预备资金。将家庭平均月收入扣除日常生活开支预备资金，得到家庭每月可以灵活运用的资金，由此可估算出月还款能力。　　3、根据所估算的月还款能力进一步推算出按揭贷款的**大额度。　　4、除了要付清房款以外，还要把其他一些费用考虑在内，比如按揭、公证、保险的费用，买房要交的税费，入住后的物业管理费用等等。　　第三步、选择买房的时机　　选择购房时机可参照“五率”指标，即经济增长率、按揭贷款利率、通货膨胀率、房屋销售率、房屋空置率。从宏观角度来看，当经济增长率保持在较高的水平，而 银行的按揭贷款利率和通货膨胀率又处于相对低位的时候，应该是介入买房的**好时机。政府刺激房产市场的重大利好政策之初往往也是购房的黄金时机。从微观角 度来看，当房屋的空置率处于高位，说明房屋的供给量增加较快，房价在一段时间内将处于调整或下跌状态，这时候购房就应该特别谨慎，**好等房价调整趋于稳定 之后再买房不迟。此外，就楼盘个案而言，一般在开盘或销售接近尾声的时候买房是比较划算的。　　第四步、了解一些房地产知识　　买房之前还应该多少了解一些有关房地产方面的基本知识。这些知识并不复杂，但对买房会有很大的帮助。　　第二步：实地考察　　这一步的工作可以看作是签约前的序曲，因此特别重要。实地考察包括：买房目标、资料收集、实地看房三个过程。

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一般新房开盘购房排号选好房子后要：1、签订认购书在商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。在签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。2、房屋买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后　30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。3、签订买卖契约房屋购买人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。4、办理入住要签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。5、办理过户要办理产权过户、领房产证：后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。

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关于武汉**新房价动态，探讨武汉楼市再迎拐点？一方面、中央政府三令五申楼市调控不动摇：另一方面，地方政府以保刚需的名义救市微调动作不断。一方面、武汉大多开发商竞相打折、降价力度不断加大，另一方面部分开发商却挟刚需以涨房价、以至成交直线下滑。武汉**新房价动态究竟是涨是跌，武汉**新房价动态究竟会是如何的走势，正是本文要探讨的内容。  近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，武汉房价半年来也首次出现上涨，政府“刺激”措施不断。政策的博弈和房价变化走向“微妙期”，武汉楼市是否会再次迎“拐点”?红五月是否能能够实现? 据房管局数据显示，今年4月武汉新建商品住宅成交均价为6307.21元，同比上升1.04%。这是7个月以来，武汉房价首次出现同比上涨。而据亿房网数据显示，武汉各片区却涨跌互现。其中中心区除古田、二七后湖有所上掌握大部分处于下跌阶段。而次中心和远城区的金银湖、盘龙城、江夏等片区部分价格相对较低的楼盘，其价格方面重新出现的上涨势头。 从热销区域开看，仍集中在南华、金银湖、光谷等片区，其中以南湖为主的洪山区自三四月以来不论是日、周、月成交一直居于首位。而在价格上汉阳区房价自去年底广电都荟首开中心区大幅降价外，区域整体依旧处于大幅降价的区间内，如月初热销的汉阳人信汇项目在取得热销佳绩的情况夏再次降价千元，继续拉低区域房价。 而与部分楼盘房价重新上涨相对的是近期开盘销售去化率的逐渐降低，五一前后不少楼盘销售去化率已经不足30%，如沌口片中冶枫树湾为新盘开盘当天去化率不足2成。5月6日，汉阳龙阳大道壹加壹空间开盘，推出30-65㎡LOFT小户共493套，户型精巧实用，均价8300-9000元/㎡，当天去化为30%。 也有另一部分楼盘继续加大打折力度、如本期大华南湖公园世家三期，98平户型优惠达10万、而位于江岸区的聚诚竹苑项目则推出91折的优惠。 目前武汉楼市呈现涨跌互现的“乱战”局面。一方面部分次中心及远城区楼盘，在地铁3号线、4号线等陆续开工的利好刺激加上房价相对较低的因素，以及一部分在三四月份销售很好的楼盘在回笼部分资金、缓解压力后趁机涨价。另一方面则是中心区及部分性价比较低楼盘则继续加大打折力度，刺激刚需。从目前市场态势看，让利换量，有打折有销量，无打折无销量的基本态势并没有改变。这从价格调整前后项目售楼部的人气和成交变化上就已经与较明显的体现。 综合全国情况来看，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商一成**也再次重出江湖。 据报道，在武汉，位于黄陂汉口巨龙大道和汉施公路交会处翰林雅居项目推行“一成**实现购房梦想活动”。据称购房者只需要缴纳一成**，剩余两成**款由公司垫付，垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。 据统计，4月武汉共销售商品住房10245套。尽管与3月相比减少8.11%，但在去年2月国家出台史上**严厉的房地产调控以来，这一成绩仍十分打眼：去年6月至今年2月，武汉楼市月度销量一直保持在万套以下，而今年的3、4月，楼市销量接连破万。“以价换量”是楼市销量走高的主要原因。 博弈近中场博弈近中场博弈近中场博弈近中场 ““““控控控控””””与与与与““““救救救救””””的纠结的纠结的纠结的纠结 据媒体报道：近日，扬州市财政局、市房管局联合发布通知，今年7月1日起的一年内，该市个人购买成品住房将获得房屋合同价款4‰—6‰的政府奖励。以对一套100平方米、总价为80万的成品住房为例，购房者将拿到4000元的奖励。尽管有业内人士表示对购买成品住宅的购房人进行奖励相对于是一种购房补贴，或是成品住宅的一种促销方式。但大部分网友仍认为是地方政府的一种救市措施。 而在此之前，各地陆续出台的楼市微调政策均“铆上”公积金，继武汉等地之后，上周末沈阳、广州也陆续出台或重申了公积金贷款购买首套房的优惠政策，定向“刺激刚需”入市意图明显。另一方面则是深圳;上海等地推出的首套房贷85折优惠利率。 两会以来、国务院等中央各部委一再三令五申，楼市调控不动摇，人民日报等主流媒体也一再强调防调控反复、限购等政策不会松动，表明中央政府对调控的态度是多么坚决和明确。但房价的涨跌与政府的利益攸关。各地方政府在财政压力下却依然微调救市政策不断。**近一年多，国家出台的房地产调控政策越来越严格，但房价依然没有出现大幅下跌。在2012快走到年中的时候中央和地方政府的政策博弈也将深化到一个新的高度。 今年中央与地方的政策主要出现二轮博弈，一轮是二月份两会前以上海、中山、芜湖等第对限购限价等硬性政策的调整，因为直接与中央调控政策相左，因而被很快遏制住了。而第二轮博弈则出现在4月中旬以后，在国务院等部委重申调控不放松的情况下，北京、武汉等地对房贷利率和公积金等进行调整。 与第一轮微调和博弈不同的是，第二轮微调和博弈各地方政府没有选择与中央政府直接“硬”性对抗，而是选择了以保刚需为由进行优惠利率、公积金等“软”对抗，因为公积金本身就是具有保障性质的住房基金，因此与调整限购等政策相比更加“温和”也不容易引起中央的过度反应。 在中央与地方“控”与“救”的纠结中，上半年快要结束，楼市调控也再一次走到了十字路口，无论是近“紧”还是“松”，中央和地方政府都面临两大问题。其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举?其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾? 住建部专家秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。 有观点认为，虽然现在地方政府的“微调”不断出现，但是也仅仅是微调而已，还不敢直接抵制国家的大政策，所以现在楼市大环境还是偏紧，之所以有这么多缓冲政策出台，就是为了保证楼市拥有一定的成交量。现在的购房者也已经冷静了许多，都会先观望一阵，遇到降价幅度可观、或者品质优秀的楼盘后才会择机出手。 让利换量见底让利换量见底让利换量见底让利换量见底 武汉楼市或再迎拐点武汉楼市或再迎拐点武汉楼市或再迎拐点武汉楼市或再迎拐点? 成交过万、部分楼盘房价上涨、加上政府微调救市政策不断，是否意味着在房价连续走跌半年后，武汉楼市再次迎来拐点呢? 统计数据显示，在近期的楼市成交量中，深圳、上海、武汉成交同比下跌，5月第一周武汉成交环比下跌。但日均成交仍在300套以上。似乎在金三银四后红五月仍是不难实现。但在“火爆”成交背后依然是让利换量。有网友认为，今年以来，楼市所有的成交几乎都与降价有关，保持高价很难吸引购房者，逆势涨价则无异于自取灭亡。 而事实上，虽然整体上4月武汉房价有所上涨，部分楼盘价格反弹。但与之对应的是售楼部人气和成交的急剧下滑。因此开发商涨价或者取消优惠都将不可避免的导致销售的下降。因此也使得红五月充满变数，但总体上武汉再次出现拐点的可能不大，而会继续下拐。 首先是，库存和楼市供应的继续加大。虽然三四月连续两个月武汉楼市销量过万套，但相对约12.5万套库存来说，开发商销售压力仍然巨大，而5月后将进入传统淡季。据统计、5月约有49个楼盘开盘和加推，其中仅五月第一周就有24个项目取得预售证。(4月30日—5月6日武汉共24个项目取得预售许可证)，无论是推盘量还是供应量都远超过三四月份，导致楼市竞争进一步加剧，开发商销售压力也进一步加大。 其次、积累刚需逐渐见底、让利换量效果逐渐减弱。由于前期积累的积极入市的刚需释放后，目前楼市交投逐步归于平稳，年初部分政策的利好作用也正逐步淡化，除了开发商降价意愿降低以外，目前楼市的价格刺激也呈现出边际效应递减之势，即“第一次降价带来销售大涨之后，之后每一次推盘成交情况逐次变差”。 **后，虽然地方政府微调动作不断，但仍不敢与中央直接对抗，不敢过度调整政策。仅靠调整公积金等“软”性微调，对市场需求刺激有限。