开发商资质查询有多重要 五证二书不全会出现哪些问题

一般购房者都知道买房是一定要看清开发商五证的，那么开发商五证具体有哪些证件呢？房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，简称“商品房五证”。在购房过程中，购房者应该如何识别开发商的“商品房五证”？搜房网为您解惑答疑。 买房先验开发商五证 商品房五证不全怎么办 注意识别开发商拥有的‘五证’ “五证”，尤其是《商品房预售许可证》判断开发商是否拥有合法经营权的文件依据。在购房过程中，您应该认真识别其中的真伪。 根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商向您出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含您将要购买的房屋。 开发商五证不全，就一定不值得信赖么? 在房产市场上，开发商为了方便资本运营，在未办理完全的‘五证’之前就启动房地产预售工作的行为，是很普遍的，包括一些有名望的大房地产公司也这样作。 在选择五证不全的房屋前，必须先考察开发商的资信情况。您可以参考其曾经开发并已经交付使用的房地产项目在目前的状况，也可以根据您所选择的项目的工程进度和房地局出示的相关证明来判断开发商的资信情况。 这样，您就可以在项目刚刚开始出售、拥有**大选择空间的时候，作出比较稳妥的选择。 所以，开发商没有办理完全合法的五证，也是值得信赖的。但是，您应该根据开发商的经济规模，市场声誉，服务质量等等素质因素，作出自己的判断。 购房者要谨防开发商的哪些不合法行为 一些资金规模较小，行业资历不高的房地产开发商，为了快速的资金回笼，常常喜欢在没有办理土地使用权的情况下，开发和预售房屋。虽然这并非是纯粹有意识的欺骗行为，但是如果在开发和建设过程中，由于他们行业经验的缺乏，造成资金运转不灵等被动局面，会影响楼房的施工进度和施工质量，严重的会成为‘烂尾房’。出现这类情况，**终吃亏的还是国家和购房消费者。 所以，购房者在与房地产商打交道的时候，一定认真审查房地产商的‘五证’，尤其是《商品房预售许可证》。若开发商提供的《商品房预售许可证》中的规定范围并没有包含您要购买的房屋，您应该视不同的情况作出判断。如果对方是一家资本雄厚，有多年行业经验并且声誉良好的开发企业，您还是可以信赖他们的;而那种声望不大的小项目小企业，您也不能光图便宜，以防吃了大亏。 另外，购房消费者还要认真考察开发商的《建设用地规划许可证》，明确其物业的边界范围。因为有些房地产开发商往往在广告和宣传上任意夸大自己项目建设规模和设施完善程度。比如，他们制作的沙盘模型所示边界超过《建设用地规划许可证》界定的范围，展示此项目中并不存在的其他物业设施，使此物业看起来非常完善，而实际上他们能兑现的只是许可证界定范围内的建筑设施。所以考察开发商的《建设用地规划许可证》，明确其物业的边界范围，可以帮您识破一些开发商虚假的广告宣传行为。

五证不全风险大有的市民追求低房价，怀着侥幸心理购买了五证不全的房子，存在极大的风险，后果是很严重的。记者了解到，首先所签订的合同无效。开发商缺少《国有土地使用证》，就没有在土地上建造房子的资格；缺少《商品房预售许可证》，就没有出售商品房的资格，所以市民的购房协议是得不到法律保护的，属于无效的。第二，市民购买了五证不全的房子，无法进行不动产备案，更拿不到不动产权证。第三，五证不全的房子还会影响买房者贷款的办理。业内人士表示，五证不全的房子无法办理正常的贷款业务。有的开发商销售时对买房者承诺，称项目可以办理贷款，或者说预售许可证马上就会办下来，到时候就可顺利贷款了。然而，仅凭开发商口头承诺是无法保障买房者利益的。等买房者交纳**款后，楼盘很有可能无法提供银行贷款。五证决定了房子的性质。住宅和商用的产权年限不同，目前我国规定，土地使用权出让**高年限居住用地是70年，商业、旅游、娱乐用地只有40年。五证不全的第4种后果就是使买房者无法看到房子的性质，如开发商把在商业用地上建的房子作为住宅销售，买房者的房屋土地使用年限会缩短30年。

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一、什么是五证？（1）国有土地使用证《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。根据我国《城市房地产管理法》的规定，开发商转让房地产，必须要和市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。（2）建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属于非法用地，其工程建筑也是违章建筑，所以不能领取房地产权属证件。（3）建筑工程用地规划许可证《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。（4）建设工程施工许可证《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，是不受法律保护的。（5）商品房预售许可证《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。在此小编要特别提醒买房人注意的是，在查看“五证”的时候一定要看原件，因为复印件很容易造假。另外，在正式签订购房合同前，一定要看清楚您所购买（预购）的房屋是不是在销售（预售）范围之内，以确保将来可以顺利的办理产权证。

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一、什么是五证？（1）国有土地使用证《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。根据我国《城市房地产管理法》的规定，开发商转让房地产，必须要和市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。（2）建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属于非法用地，其工程建筑也是违章建筑，所以不能领取房地产权属证件。（3）建筑工程用地规划许可证《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。（4）建设工程施工许可证《建设工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，是不受法律保护的。（5）商品房预售许可证《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。在此小编要特别提醒买房人注意的是，在查看“五证”的时候一定要看原件，因为复印件很容易造假。另外，在正式签订购房合同前，一定要看清楚您所购买（预购）的房屋是不是在销售（预售）范围之内，以确保将来可以顺利的办理产权证。二、购买五证不全的房子会有什么后果？后果1、房屋质量缺乏保障开发商没有五证，在很大程度上意味着开发商很有可能没有建造商品房的资质，也没有出售商品房的资格，这样的房子质量很难有保障。后果2、签订的合同可能无效如果开发商所销售的房屋五证不齐全，不仅办不出产权证，就连签订的预售合同都是无效的。因为商品房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。如果遇到不法开发商，可能会产生“一房多卖”的情况，从而引发购房纠纷。后果3、无法顺利获得贷款很多购房者在买房时都会申请贷款，一般情况下，银行只有确认房子有了预售许可证，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才会给买房人办理按揭贷款的相关手续。如果开发商故意隐瞒贷款限制条款，导致购房者贷款失败，将会给自己带来直接损失。后果4、无法顺利取得房产证如果开发商没有五证，就无法取得房屋大产证，购房人也就不能及时办理产权登记和过户。而房屋属于不动产，实行实名登记制度，没有房产证的房屋在法律上不属于有产权的房地产，不受物权法的保护。一旦开发商出现问题，购房者必定蒙受损失。

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先解释一下什么是五证？房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中必须具备的“五证”是指：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，由市规划委员会核发；《建筑工程施工许可证》，由市建委核发；《商品房预售许可证》，与《国有土地使用证》一起由市国土资源和房屋管理局核发。其实，这五证主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要合法，看准确了，一般原则上就没有问题，是预售许可证。

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