买房要缴纳哪些税费 买房费用由什么组成

房价高涨，选择正确的买房时机和买房方式，省下的钱可不是一星半点。小编搜罗五点秘笈，看看买房时，钱都能从哪里省出来。 第一原则：现在该不该买房？ 先明确自身的生活居住需求 现在该不该买房，首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价**有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。 所以，**关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。首先从家庭成员状况、日常起居、在家工作-学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么您就需要考虑尽快购置一套能符合需求的房子了。 第二原则：该买什么价位的房？ 在自身购房财力之下，确定价格的承受范围 由于房价已经处于较高水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。 判断价格底线，可以用贷款**高额度与**高年限，来进行出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的1/3以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。 这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。 第三原则：该买什么类型的房？ 衡量房子的性价比是否**优化 衡量住宅性价比是否**优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否**高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属于房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面组成，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。 第四原则：如何在价格谈判中掌握主动？ 坚持价格底线，不要为明天的**买单 房子的出售方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着**潜力这张牌，试图让买家感受到：他买到的不仅是一套房子，更是一个在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在进行价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。 对于自主型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来**潜力，不要用今天的钱为明天的**埋单。 要是想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，应该关注当前房产的价格行情，尤其是对想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。 第五原则：买房怎么能**省钱? 精打细算，采取**省息的贷款方式 不管是买新房还是二手房，购房人在贷款这一环节都缺乏专业的指导。开发商或房产中介往往会出于自己的利益，为买房人指定银行。但在频频加息的房贷政策环境下，贷款利息的成本支出越来越高，因此买房人需建立贷款理财意识。对各银行推出的能够节省利息的贷款产品以及贷款方式，应高度重视，多做比较，制定出适合自己的贷款方案。 如果有公积金，那尽量在购房时办理公积金贷款。公积金贷款利率较低、贷款成数较高。现在公积金贷款办理流程已经简化，贷款人完全可以自行办理。另外还有固定贷款利率、等额本金等贷款方式，都可以节省利息。

购买一套商品由以下购房费用几部分组成：(一)房价款：每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。(二)税费：在交易过程中：(1)契税：买方缴纳房价款的4%;建筑面积在120平方米以下的减半交，即交2%。(2)买卖手续费：120平方米以下(含 120平方米)的，每套500元;120平方米以上的、5000平方米(含)以下的，每套1500元;5001平方米以上的，每套5000元。(3)印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5‰。(4)公共维修基金：购房款的2%。(5)办贷款的，还要交律师费和评估费。在申办产权过程中：(1)登记费：每建筑平方米0.3元。(2)房屋所有权工本费：每证收费4元。(3)印花贴税：每件5元。(三)物业管理费：按相关规定收取。(四)供暖费：采用热力供暖，20元/建筑平方米-每个供暖季;采用燃煤锅炉集中供暖，16—18元/建筑平方米-每个供暖季;采用天然气锅炉集中供暖，28元/建筑平方米-每个供暖季;独立供暖的，天然气1.40元/每立方米，电0.393元/千瓦-小时。

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购房费用组成 办房产证时要交契税、印花税，契税要看是否是普通住宅，普通住宅的界定标准是房屋面积、容积率等3个条件，一般都是看房产面积，140平米以下的房子契税1.5%，140平米以上的是3%，不过各地对于契税有不同规定，不能一概而论，地下室契税2%这个我没听说过，**好问问房产所在地的建委，和他们确认一下。 公共维修基金是楼座日常维护的费用，这个费用一般是2%，这个没问题。 物业费、电梯使用费、监控使用费应该都算是物业费，物业费的详单里应该有组成物业费的各个分项收费标准，开发商喜欢在交房时先收一年的物业费，也算是惯例了，是怕业主拿到钥匙后不交物业费。垃圾清运费要有时限，如果开发商和物业统一约定了业主装修时间，那么过了这个时间，而且已经装修完成，不再产生装修垃圾，就不能再收了（当然如果没装修完，还是会收的）。或者拿到钥匙以后好几年没装修，再装修的时候物业也会收这个费用。装修押金要注意的和垃圾清运费一样。取暖费一般是每年取暖季度开始才收，交钥匙时就让交取暖费，也是怕业主拿到钥匙后不交，这个正常。

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一提买房，资金是个绕不过去的大问题，因此购房前有必要拟订一个购房预算，通过几个方面量化的分析，对自己的投资进行可行性预测。制定购房预算时大致要考虑以下几方面内容。 1.对地价的预测 商品房价格中，地价是构成房价的主要因素，房屋价值的高低关键就取决于房屋所在地地价的水准。在城市中，越是处于市中心地带、开发比较完善的地区地价就越高;相反，地域偏远，配套不够完善的地方，则地价就会低得多。土地地价除个别城市外，现在许多城市已经公开。因此当您有购买商品房的打算时，您就可以参考不同区域地价水准，或类似房产价格的水平，根据自己的资金实力，选择在某一标准地价地区购房。 2.对房屋面积的选择 确定下来选房地段，接下来就要对所选购的房间面积、户型进行考虑。因为商品房的价格每平方米动辄上千甚至于数千万元，因此，每一平方米都要精打细算。从房屋户型来说，应根据家庭人口的数量、房屋使用的功能以及资金实力进行选择。 3.了解物业管理的杂费支出 商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等等，对这些开支如果考虑不足，那么买房时就有可能造成失策。因为这些开支每月往往要数百元，甚至上千元之多。国内的物业管理收费标准比较混乱，各个地区、各类物业的收费不尽相同。购房之前，购房人就更有必要对物业管理支出有个比较清楚的了解。否则的话，买得起房，却用不起房的尴尬就极有可能出现。 4.考虑货款还货能力 八成消费者会选择贷款购房，这就必然要考虑货款偿还这一问题。比较不同的贷款模式和还款方式，选择适合自己的方案能够减轻一定的还款压力。 5.购房时的各项税费 税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等，日前争论火热的房地产税也要纳入考量之内。

二手房房屋交易：1.营业税 (税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点① 购买时间超过5年这里首先看产权证， 其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间**早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间**早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。2. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件 以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

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