第二套房贷款利率计算方法是什么？第二套房贷款条件是什么？

2008年12月17日召开的国务院常务会议确定政策措施：已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。这是我国进一步鼓励普通商品住房消费的重要举措之一。许多普通贷款人对买第二套房是否能从银行获得比较宽松的贷款政策充满猜测。记者采访了多位房地产和金融专业人士，了解其中的内情。 银行强调要精确“点火”放贷 　　记者从建行、工行、兴业等多家银行获悉，银行受理的住房按揭贷款业务中，部分首次贷款购买90平方米以下普通住宅的市民已经享受到贷款利率由基准利率下浮30%的优惠。以贷款30万元、20年期等额本息方式、享受下浮30%利率计算，11月底的第四次降息后月供降低到1863.15元，月供比年初至少减少了400元以上。而购买第二套以上住宅的市民仍要面对“**比例为40%，贷款利率按基准利率上浮10%”的严格的政策尺度。相比之下，一些贷款人非常渴望银行放松二套房贷政策，甚至部分有改善住房条件的买房人因为该政策而选择持币待购。 　　据多家银行有关人士介绍，银行在助推房地产发展时格外讲究“精确点火”，在顺应政策的潮流的同时，还要把控好信贷风险。房地产新政更多鼓励的是自住型住房，对于投资和投机类购房不予支持，而且金融监管部门日前已经明确表示，对于二套房贷，各家银行不允许随意松动。而对于贷款购买二套以上住房房屋的客户，银行会采取细分措施。如果有太多的客户都能享受央行“**两成+利率七折”贷款优惠，那么不仅银行在这些客户身上无利可图，而且一旦房价下跌幅度过于剧烈时，客户很可能选择断供。同时，在当前的经济形势下，如果贷款人处于风险较高的行业，或者预期收入下降，银行也不会参照首套住房的标准来降低贷款**款的。此外，在楼市将进入底部区时，有少数房地产商为了支付工程款可能会采取“假按揭”方式，银行当前会格外注意控制风险。 　　银行与房管之间需要“政策接口” 　　我爱我家天津地区市场研究中心负责人告诉记者，2007年9月以来，“二套房贷”政策出台后，在极大地抑制投资投机行为的同时，也“一刀切”式打压了总量庞大的“改善型自住需求”。成交总量的大幅下降伴随价格的波动延续至今，市场观望气氛浓厚。此次“二套房”的松动将使得更多的购房者受益，有利于部分购买普通住宅的“改善型自住需求”释放，将直接促进市场的活跃，提振市场信心。南开大学房地产金融中心主任徐保满教授指出，房地产金融政策在执行中要纠正“一刀切”的问题，各地执行有关政策要重视参考当地经济发展水平。 　　据悉，北京地区已有建行、工行与深发展等银行在确定第二套房贷款优惠政策时，将“建筑面积26.65平方米”作为人均住房面积标准。而本市对于如何确定“人均居住面积未达标”，如何开具现实居住证明等一系列问题尚无执行标准。多家银行表示，其实总行已经要求各地分行参考当地情况制订房贷细则，而银行与房地产管理部门还没有磨合好“政策接口”。本市统计部门资料显示， 2007年天津市城市居民人均住房建筑面积已经达到27.1平方米。但是银行没有接到正式的相关通知，也没有执行本地的标准。各方期盼楼市新政的配套细节尽早完善，让更多人享受到楼市新政的好处，促进楼市更好地发展。

二套房贷是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。首套自住房，是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。　　二套房贷的认定：《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》银发[2007]452号对二套房做出了以下界定：　　1、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;　　2、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应提供更具当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其他均按第二套房贷执行;　　3、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。　　准备办申请房贷的借款人需要注意的是：住房的套数认定，不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有向银行贷款购买，再次购买第二套住房同样会被认定为二套住房，执行二套房贷的利率。

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限购令出台以来，对贷款购买第二套房的家庭，规定贷款**款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。近期将有房地产调控政策出台，有关方案显示二套房贷有收紧动作。 证券时报盘中特供独家消息称目前有关方案显示，二套房贷需7成**，而贷款利率为基准利率的1.3倍。不过该消息尚未证实。 据了解，目前对贷款购买第二套房的家庭，规定贷款**款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 二套房贷**比例或提高 自2012年下半年以来，楼市加速回暖，但走势扑朔迷离，是否有后续调控措施也众说纷纭。金融货币信贷政策和财税政策可能面临怎样的变化？对刚性购房者和改善型住房购房者来说，将带来哪些影响？三位专家为您提供详细解读。 楼市的回暖会导致调控政策产生什么样的变化？昨日，中国社科院金融研究所研究员易宪容、中央财经大学中国银行(行情股吧 买卖点)业研究中心主任郭田勇、经济观察研究院院长清议等多名经济学家在接受商报记者采访时预测说，首套房贷政策按兵不动的可能性较大，而二套房贷的**比例或许会随着楼市的变化而有所上调。同时，房产税扩围征收将是大概率事件。 货币信贷政策 二套房**比例或将上调 2011年初，被称之为“史上**严”房地产“限购”、“限贷”政策出台。按照政策规定：对首套房贷款实行**三成，利率**低8.5折的规定；对贷款购买第二套住房的家庭，**款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对三套及以上住房实行停贷。史上**严楼市调控新政至今已满两年，楼市火爆情况却异常突出，这也引发了市场对于楼市可能“引火烧身”的猜想。 “目前市场行情下，很有可能上浮二套房的**比例。”中央财经大学中国银行(行情 专区)业研究中心主任郭田勇告诉商报记者。郭田勇同时强调说，对贷款利率进行上浮调整也不是完全没有可能性。但可能会对二套房贷款有差别化政策，明确改善型与投资性住房的区分，抑制投资性住房需求的贷款。 “对二套房贷款动刀，应该明确区分改善型和投资性住房，有针对性的调整才会有的放矢。”经济观察研究院院长清议在接受商报记者采访时也认为，二套房贷政策调整应更多地针对投资性市场需求主体，不能简单“一刀切”。因为二套房的问题，还涉及二次置业置换的问题。

(1)贷款买过一套房，商业贷款已结清的，再贷款买房属于首套。若贷款未结清的，则属于算二套。(2)个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定二套房以上。(3)夫妻两人，一方婚前使用商业贷款，另一方婚前使用公积金贷款，婚后两人想以夫妻名义共同贷款的。若贷款已还清，则银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款的利率和**比例；若贷款未还清的，则认定两套以上。

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贷款流程：⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同；⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料；⑶ 买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估；⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》； ⑸ 贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款； ⑹ 买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续；⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同； ⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续； ⑼ 借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金；⑽ 借款人按月还款；⑾ 借款人还清贷款本息，解除抵押担保。

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