自住型商品房如何买卖 自住型商品房买卖要注意什么

自住型商品房虽然相对于周边地段的新建商品房和二手房，在价钱上打了七折。不过要注意，这个打七折的参照价格，是2013年下半年北京楼市阶段性**高点的数据。因此，在这个价格数据基础上打折，显然仍旧高的很。对于缺房子住的刚需人群来说，有能力全款吃进者寥寥，使用住房贷款看来在所难免。此外，自住型商品房虽然是共有产权，但仍具有一定的投资**（或贬值）属性，对于投资人来说，利用贷款杠杆来实现住房梦，显然比全款要划算得多。自住型商品房究竟能不能使用贷款呢？我认为，既然它是商品住房，不管是否掺杂了政府因素，都可以使用住房贷款来购买，而且适用于现行住房贷款的任何政策，理论上也没什么超国民待遇的特殊性。那么，买一套自住型商品房，究竟要准备多少**款，能申请到多少贷款？每个月怎么还呢？怎样还款**划算呢？现在，我把北京市目前实行的住房贷款政策做个梳理。大家可以参照。一、首套房贷款根据北京市的住房限购政策，北京户口的已婚家庭只能购买**多两套住宅（商住两用不算套数，在京军警视同北京户口），非北京户口的满五年纳税、社保家庭，以及单身家庭（包括离婚）都只能购买**多一套住宅。而对于自住型商品房来说，每个有资格的家庭终身只能购买一次自住型商品房，也就是一套房。以后即便离婚，名下没房的家庭也不能再购买自住型商品房。买过自住型商品房的家庭，成员中满25岁的孩子，可以独立成户，获得购买自住型商品房资格。自住型商品房申购过程中，保障房轮候和京籍无房户是优先购买群体。考虑到自住型商品房僧多粥少的现实，预计未来两年内，绝大部分自住型商品房项目都会被优先群体包圆，而其中大部分家庭是首次购房。如果没有能力支付全款，那就只好贷款，享受首套房贷款的相关政策。（一）支持力度国家对首套房贷款是支持的。这种贷款基本是解决刚性需求和基本居住需求，理应得到满足。不过，由于银行普遍处在贷款额度不足的状态，放款时间比较慢，而且因个人金融信用的实际状况，存在拒贷的可能性。绝大多数银行执行基准利率，少数银行可能执行基准利率上浮10%（1.1倍基准利率），或搭配出售理财产品。在基准利率上打折扣的情况已经很少了。在北京楼市历史上，大概只有2009年出现过基准利率基础上下浮30%（利率七折）的情况，但即便如此，也比同期的公积金贷款利率略高。（二）首套商贷5年以上的基准利率是6.55%。首套房贷要求**不低于总价30%，贷款额度不超过总价70%。贷款期限**长为30年。一般来说，35岁以下的年轻人申请，基本可以拿到30年的还款期。超过40岁以后，还款期就会缩短。银行一般将65岁视为还款截止年龄（也就是到这个岁数时必须还完）。因此，如果您50岁再来买房，还款期只有15年，同样额度的贷款，月供会比较多，但利息总额减少。贷款额度要根据申请人的单位属性、金融信用状况、经济收入酌定。一般来说，月供不能超过家庭月收入的50%。我们以恒大御景湾为例。每平米22000元，90平米的住房大约为200万元。**不能低于60万元，商贷**高不能超过140万元。如果按照月供**少，还款期**长来算，为期30年的月供为8895.04元（等额本息法），30年里还的利息总额高达180.221万元，超出本金40万元。那么，这个购房家庭的月收入要超过18000元，才能拿到这140万元贷款。当然，如果差钱的家庭可以要单位伪造收入和纳税证明，但家庭约收入一下子拿走将近9000元还贷，作为工薪阶层的你，不觉得负担很重吗？也有人愿意用等额本金法，每个月还的本金一样多，那么月供额度就会在30年里由多变少，第一个月还11530.56元，以后逐月递减，到第360个月还3910.12元.30年里的还的利息为137.932万元，比本金略少，比等额本息法少还40多万元利息。因此，要想让自己月供负担轻一些，**就尽可能多一些吧。（三）首套公积金贷款公积金贷款的发放单位是有区别的，包括常见的北京市住房公积金管理中心和中央国家机关住房公积金管理中心（简称市管和国管），也包括不太常见的中共中央直属机关住房公积金管理中心（简称“中直管”）和铁路系统住房公积金管理中心，以及军队的住房公积金管理中心等。需要解释的是，国管的覆盖面包括国务院系统的政府机关、事业单位和中央直属企业、部委直属国有企业。市管的覆盖面包括北京市及各区县政府机关、事业单位和北京市、各区县直属国有企业、民营企业、外资企业和个体企业。中直管的覆盖面是党中央直属的政府机关、事业单位以及全国人大、政协、各民主党派机关及事业单位，以及相关的直属企业等。铁路系统和军队的情况顾名思义，就不解释了。公积金首套房贷款的基准利率是4.5%，相当于商贷的66折，可以说是国家给缴纳公积金的职工提供的贴息住房贷款。根据北京市**新规定，职工缴存公积金连续满12个月且购房时仍在缴存的，可以申请公积金贷款，否则不行。中间断了得从头算。能贷多少呢？北京市规定的标准上限是80万元。如果信用评级达到A级，可以贷到80万元；达到AA级可以贷到92万元，达到AAA级可以贷到104万元。上面的说法是理论上的，但现实中由于贷款额度较紧张，一般也就**多给贷到80万元。就算你信用评级再高，想拿到104万元也不容易。目前，想要贷到80万元大概也不容易。需要每月个人缴存额不低于700元（不含单位1:1补的700元），才能拿到这么多贷款。否则适当减少。如果一个月个人缴存额大概五六百元，大概能贷到70-75万元，比以前略有减少。前段时间新闻上公布了算法，我不再赘述。公积金贷款执行的**标准比较古怪。首套房且建筑面积90平米以下，**不低于总价20%，贷款不高于总价80%。首套房且建筑面积超过90平米（不含），**不低于总价30%，贷款不高于总价70%。这个政策可理解为支持中低价位、中小户型的初次刚性需求。以恒大御景湾为例。每平米22000元，90平米的住房大约为200万元。虽说有**不低于20%的说法，但由于一般情况下只能贷到80万元，购房者还要准备出120万元的**款。因此，由于总价和贷款额度因素，**实际上变成了60%。月供是多少呢？按照贷款80万元，为期30年计算，月供4053.48元（等额本息）。30年间的利息总额为65.925万元。如果按照等额本金法还款，首月要还5222.22元，第360个月还2230.56元，可以说是逐月减少。不过前十年的月供负担略重一些。利息总额54.150万元，比等额本息法少还11万元利息。不过，公积金中心似乎不太支持等额本金法。按照北京的生活成本计算，月供4000元的前提是家庭月收入不低于1万元，否则维持基本生活质量就比较麻烦。而当**出去120万元以后，很多家庭就立即沦为赤贫，生活质量不降低才怪呢。（四）能不能组合贷款现代多数开发商开发的普通商品房项目，都不支持组合贷款，甚至不支持国管公积金贷款。组合贷款的麻烦之处在于三点：一是每种贷款的额度都受限；二是办理手续非常繁琐，极容易因两类贷款之中的一类没批下来，给自己找麻烦；三是相当于同时使用了两次贷款。根据央行的说法，一个家庭只能使用两次住房贷款，无论是公积金还是商贷，正所谓“认房也认贷”。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都只能全款购房了。所以，我不建议使用组合贷款。二、第二次购房贷款根据央行和北京市公积金管理中心的有关规定，住房贷款的发放采取“认房也认贷”的形式。既然一个北京户口家庭只能买两套房，那么他也相应地只能享受两次贷款机会。第三次购房时，无论名下是无房，还是只有一套住房，都得全款购房。因此，使用贷款时一定要谨慎小心。更重要的是，首套房贷款只有一次。就像人的青春年华，失去就再也没有了。理论上讲，国家不反对第二次贷款，但申请难度肯定比首套房贷款和第一次贷款难度大得多。第二次贷款包括两种情况，一种是名下无房，一种是名下已有一套住房。（一）名下无房的第二次购房贷款这种情况通常出现于名下以前有房，但都已卖掉。以无房户身份重新购置一套住房。而且以前购房时用过一次住房贷款，再卖掉前已将贷款余额还清。这次购房需要再用住房贷款，这就是名下无房的第二次购房贷款。根据有关政策，这种情况无论是商贷还是公积金贷款，需要**不低于总价的60%，贷款不高于总价的40%，贷款利率均为1.1倍基准利率（商贷是7.21%、公积金是4.95%）。月供额度相应增加。我们仍以恒大御景湾为例。单价22000元，90平米户型。总价200万元，只能获得**多80万元、**长30年的贷款额度（可能现实中获得的额度还会略少），需要**120万元。商贷月供5435.72元（等额本息），30年还的利息总额是115.686万元。公积金月供4270.16元（等额本息），30年还的利息总额是73.726万元。（二）名下有一套房的第二次购房贷款（二套房贷款）名下有一套房子，用贷款购买，无论贷款是否还清，这时理论上可以再通过贷款购买第二套住房，就是第二次贷款，属于**典型的“二套房贷款”。由于名下有房，无论该房是否在北京，**都不能低于总价70%，贷款无论是商贷还是公积金，都不能高于总价30%，贷款利率为基准利率1.1倍（商贷是7.21%、公积金是4.95%）。个别银行对这种情况可能会因额度有限而拒贷。名下有一套房子，全款购买。然而，自己的贷款已经用过一次（比如为父母买房贷款偿还），此时自己再想通过贷款买一套房，依然是**70%，贷款30%。我们以恒大御景湾90平米住房为例。200万的总价，在这种情况下**要达到140万元。贷款60万元。如果还款期为30年，商贷月供4076.79元（等额本息），30年还的利息总额是86.765万元。公积金月供3202.62元（等额本息），30年还的利息总额是55.294万元。不过在实践中，如果第一次贷款尚未还清，很可能影响第二次贷款的申请结果，没准会被拒贷。三、负担评估已经推出的自住型商品房的里，**低总价约为80万元（当代采育满庭春MOMA84平米户型），**高总价约为200万元（顺义住总兴华新国展满庭芳105平米户型）。在贷款政策“认房也认贷”的政策环境里，这样的价位对于任何中低收入的刚需购房者来说，都是负担沉重的。我觉得，按照2013年下半年楼市**高点作为七折定价参照的做法，现在看来有些无耻，带有给高房价和楼市泡沫托底的意思，对普通购房者也是一种无声的“坑爹”。我个人的建议是，在权衡自己的经济实力和月还款能力之后，做出适合自己真实承受能力的购房选择。不要为买一套房，拖累了几十年的生活质量和生活预期。四、贷款政策总结（一）已婚北京户口家庭：首次购房，名下无房：公积金贷款90平米以下**两成，90平米以上**三成。商贷**三成。名下无房，第二次购房，第二次贷款：公积金贷款和商贷都是**六成，利率1.1倍。名下有一套房，第二次购房，第一次或第二次贷款：公积金贷款和商贷都是**七成，利率1.1倍。名下有两套房，禁止购买第三套房。无论名下有没有住房，禁止第三次贷款。（二）单身北京户口家庭（包括单身、离婚、丧偶）和满五年缴税社保的外地户口家庭名下只能有一套住房（当然，在限购出台之前名下有N套房都无所谓，限购后就不能再买了）。首次购房按首套房贷款政策。名下无房，第二次购房（即卖旧买新）按照**六成，贷款利率1.1倍。禁止第三次贷款。（三）需要解释的问题1.所谓名下房屋，是在全国范围内的住宅，不含商住两用。2.购买商住两用房不能使用住房贷款，只能打政策擦边球，使用抵押消费贷款，**高申请额度100万元，**高还款年限为10年，执行1.1-1.2倍数基准利率。所以，月供比较多。

北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。 2013年11月12日，首批7个2013年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆正式对外开放。金隅嘉业近期朝阳北路高井星牌建材厂地块、东坝单店地块两个自住型商品房项目已于2014年2月15日上午10点开始进行网上申购报名。 2014年2月，丰台西局一限价房项目每平方米定价2.1万元，“逼近”北京市新推出的自住型商品房每平方米2.2万元的价格。北京市住房建设管理部门表示，自住型商品房价格不会长期“封顶”，还将遵循**初设定的“比周边商品住房低30%左右”的定价机制，销售价格将随行就市。2015年，已经有10余个自住房楼盘投向市场。 自住型商品房申请条件 1、名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭可申请自住型商品房； 2、符合购房条件且名下无房的非京籍家庭（需持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套自住型商品房）； 3、单身者申购北京自住型商品房需年满25周岁； 4、、本市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。 自住型商品房优先购买条件 1、北市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。 2、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 注：符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

自住型商品房近年来非常火爆，这种房屋产权形式是目前**受欢迎的。自住型商品房在申请条件和申请流程方面都有自己的规定和要求。自住型商品房到手后能够像商品房一样上市买卖吗？上市买卖有什么费用要交吗？申请自住型商品房的时候一般对于申请条件审核都比较严格，并且从提交申请资料到得到购买自住型商品房的购买资格中间花费的时间也比较长，所以自主性商品房得之不易，一般也不会轻易转让出去，那么自主性商品房可以继承吗，自主性商品房该如何继承呢？自住商品房可以继承吗1、根据我国继承法第三条规定及**高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条的规定：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。2、自住商品房是可以作为遗产来继承的，而是不受5年的上市年限的限制，但是在继承之后仍是保持着自住商品房的性质不变的。那么如果再次上市的话仍是需要符合首次取得房产证之日起满5年的条件。自住商品房也可以赠与，但是必须在房屋取得房产证之日起满5年之后才可赠与。3、因为自住商品房的特殊性质，所以在房屋产权发生变更的时候是受到一定的限制的，若对于在完成了房屋产权的登记之后，房屋权利人的死亡问题在办法中有提及，即是不属于申请家庭成员的也是可以继承该房屋的。自住商品房如何继承一、继承人到公证处办理继承公证后，到住房和城乡建设局办理过户手续。需要所有继承人的身份证，亲属关系证明亲属死亡证明等。二、房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。关于如何办理房产继承公证的问题。关于房产继承有两种，一是遗嘱继承，二是法定继承，如果死者生前没有留有遗嘱就要按照法定继承来办理。到公证处开据公证书需要带两个证明和两个证件：1、要到派出所开死者的死亡证明；2、该套房屋的产权证明或其他凭证；3、要到死者所在单位（或者居委会、村委会）开法定继承人证明。内容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已经过世等；4、如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承；5、继承人的身份证件。以上就是关于自住商品房是否可以继承以及自住商品房如何继承的介绍了，房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续，关于如何办理房产继承公证的问题，办理继承协议的公证需要带上什么材料以及具体的流程还是要提前多了解一下才好。

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继公租房、经济适用房、限价房等保障性住房措施后，北京市又推出了自住型商品房。那么什么是自住型商品房？申请自住型商品房的条件和自住型商品房的流程是怎样的呢？ 该类房产与之前的**大不同就是没有了户口限制，凡是持有有效暂住证，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税，且名下无房的非京籍家庭，都可以购买一套“自住型商品房”。持有北京市工作居住证，且名下无房的非京籍家庭申请更没问题了。 相比同地段同品质的商品住房，自住型商品房价格低30%左右,具体定价会参考周边的商品房项目和二手房价格，按照该地段一年后的价格预期制定限价。 购买程序 业内人士分析，预计“自住型商品住房”的购买人群肯定多于供应的房屋套数，因此在实际操作中，应该会采取摇号的方式来确定**终的购房者。 “应该会借鉴保障房的摇号购房方式，将申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。” 具体申请购买流程如下： 1、在百度搜“北京住建委”，第一项就是官方网站。 2、单击进入网站后，在左侧通知公告里找有关“自住型商品房”的项目信息。 3、单击进入相关项目后，会有网上申请地址，单击进入房企网站在线申请。 4、填写个人信息后，提交，就等通知现场登记了，一般通知有两种方式：网上公示、电话通知。建议大家经常上网去看看公示了没有，以免误事。 5、获得通知后，携带要求带的资料，一定不要遗漏，前往销售中心进行登记。 6、等待房企、市住建委监管对提交的资料进行审核，确定购房资格。 7、如果审核通过了，就可以参与由开发商组织的摇号了。 北京房价一度抵挡了多少年轻人的北京梦。毫无疑问，自住型商品房使很多人看到了希望。当然咯，成功申请自住型商品房可不是一件容易事。但是，身在北京，掌握申请自住型商品房条件以及流程也是必要的，万一申请成功了呢？

什么自住商品房1、首先它是商品房，但政府在出让土地时就对开发商限制了未来的出售价格；2、自住商品房购买者范围更宽，主要是社会夹心阶层，买不起普通商品房但又不符合保障房购买资格的人；3、购房对象不用审核收入，但目前该政策仅适用于北京，其他地方尚未执行。北京家庭需要审核名下是否无房或者是不是只有一套房，而非京籍家庭需审核是否符合购房条件以及是否无房。4、申报对象由开发商统一提交到北京市房屋权属部门等相关部门审核购房资格。5、项目开发商办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在北京市住建委网站和销售现场公示相关信息。6、购买自主型商品房，五年内不得上市，五年后上市收益的30%需上交财政。自住型商品房申请条件1、名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭可申请自住型商品房；2、符合购房条件且名下无房的非京籍家庭（需持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套自住型商品房）；3、单身者申购北京自住型商品房需年满25周岁；4、北京市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。自住型商品房优先购买条件1、北市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。2、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。注：符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

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