没有房产证的房子能买吗 买小产权房有何风险

在购房交易中，房产证作为房子产权的象征，起着非常重要的作用。但在实际操作中，买房人会遇到没有房产证的房子。那么，哪些房子无法办理房产证？没有房产证的房子有哪些风险呢？一、哪些房子无法办理房产证？第1、质量检验不合格的房子根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。也就是说只有验收合格的，开发商才可将房屋交付给买房人使用。如果开发商建好的新房存在质量问题，没法通过政府有关部门的验收，就不具备交房条件，交不了房，也就没法办理房产证。第2、未获得五证的房子五证是指《商品房销售（预售）许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。其中，《商品房销售（预售）许可证》是五证的**后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售（预售）许可证》。所以，只要没有《商品房销售（预售）许可证》，就可以说明这房子是五证不全的，就不能正常办理房产证。第3、被开发商抵押的房子这种情况一般是开发商因资金周转问题，在开发楼盘之时已经将土地抵押给银行，后因公司经营出现问题，无力偿还银行债务，在抵押没有解除的情况下，造成不能办理房产证。二、没有房产证的房子有哪些风险？1、房子被一房二卖在没拿到房产证以前，卖家完全有可能把房子卖给另外一个人，产权证上写着另外一个人的名字。2、无法进行买卖、继承、赠与、出租、抵押等活动就购房活动来说，只有办理了房产证才真正拥有了房屋所有权，才能进行正常的买卖、赠与、继承等活动，在没有房产证的情况下，即使已经签订了相关合同也是无效的，不受法律保护。而且，这类房子无法申请抵押贷款，房屋只是一个住所，它的变现、资金周转的能力都被限制了。对于房主人来说，如果把房子租出去，租客可以以房子没有合法产权为由，不交房租，法律也大多会站在租客这一边。3、不能得到补偿没有房产证的房子一旦遭遇拆迁，购房者会因没有房产证而有可能得不到补偿。总结：没有产权证的房产如果进行交易的话会有很大的风险，交易得不到保障，出现问题维权更是艰难。如果遇到特殊情况一定要买没有房产证的房屋，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。

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一、首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。二、不建议购买此类房产，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。三、没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。目前存在好多公司以可以进行公证的方式在进行操作，但这实际上对买方来说，存在的风险特别大。一般公证书的方式主要是以委托公证出现的。其实，这样的公证书，业主(委托方)是可以单方面撤消的!所以存在风险。四、房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。只有取得房地产权证，购房者才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。对每个购房者来说，没有房产证的商品房都是名义上的所有人，而不是法律上的所有人。

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买这样的房子对个人来说,你没有独立的产权,你也不能使用集体的产权证去办理各种与产权相关的事(如抵押,贷款等). 但房产仍可以买卖,只是价格不能与独立产权房一样. 这种房屋修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，不能上市交易。这类房屋的修建是由区政府直接审批，不到房管局登记，俗名叫“乡产权”，具体情况可以向当地区级政府咨询。 房屋转让过户的规定 投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下： 一、当事人提供的材料是否合法、有效； 二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误； 三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围； 四、受让人按规定是否可以受让该房地产； 五、买卖的房地产是否已设定抵押权； 六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权； 七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权； 八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。 买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。 办理房屋产权过户的手续和费用： 1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。 2、第一次过户要交纳1.75%的讫税（财政部门收取） 3、6元/平方米的手续费（房管局收） 4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收） 5、公证费**高300元 根据以上各项费用您自己一算便知。 经济适用住房上市交易应缴税费 一、买卖： 除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费： （一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行； （二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所 得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 （三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半； （四）契税：1．5％，由买方缴纳； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳； （二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收 率征收，由出租方缴纳； （三）土地使用税、印花税：按现行规定征收； 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。 房产过户的费用有下列几项，但各地可能有出入： 一、政策性收费： 1、契税：普通住宅：评估价*1.5%；非普通住宅：评估价*3% 2、个人收入调节税：（评估价-原购入价）*20% 3、营业税：住宅购入不满两年的：评估价*5.55%；非普通住宅购入两年以上的：（评估价-原购入价）*5.55%；普通住宅购入两年以上的免交。 4、房产交易费：房屋建筑面积*6元/平方米 5、印花税：评估价*0.1% 6、房产证工本费：85元 7、土地证工本费：105元 8、交易评估费：评估价*0.3% 二、如果通过中介交易，应支付的中介费： 1、交易中介费：成交价*1% 2、房产权证代办费：每证100元 房屋转让过户的规定 投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下： 一、当事人提供的材料是否合法、有效； 二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误； 三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围； 四、受让人按规定是否可以受让该房地产； 五、买卖的房地产是否已设定抵押权； 六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权； 七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权； 八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。 买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。 办理房屋产权过户的手续和费用： 1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。 2、第一次过户要交纳1.75%的讫税（财政部门收取） 3、6元/平方米的手续费（房管局收） 4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收） 5、公证费**高300元 根据以上各项费用您自己一算便知。 经济适用住房上市交易应缴税费 一、买卖： 除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费： （一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行； （二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住 房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费 后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房平 均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交 价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所 得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 （三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半； （四）契税：1．5％，由买方缴纳； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳； （二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收 率征收，由出租方缴纳； （三）土地使用税、印花税：按现行规定征收； 三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。

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如果房产证是确实办不到，建议不要买。没有房产证的房子是不受法律保护的，如以后小区要拆迁，没有房产证的房子拆迁款是得不到或者很少的。买房子是购买产权，产权代表这套房子是房主的私有财产，是房主的所有物，能证明这一点的就是房产证。如果你所购买的房屋没有产权证书，一般的解决方式不是无条件征收，而是找到该房的合法产权人，如果你不能证明该房确属你，那么有可能就提供一套房屋给你居住（保障你的居住权），但产权不属于你。买房子的基本要求就是产权明晰，不存在争议或瑕疵。基本的就是要有房屋产权证书，一般是三证：即房屋权证、土地使用权证、契证。其他资料就可有可无了。

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阁楼一般都属于赠送的，没有房产证，比如买六楼赠送阁楼，但是购买时要看他六楼的房产证和购房合同，并要他的房产证复印件和合同复印件，签订购买阁楼合同，无产权可以购买，但是风险很大。主要涉及该阁楼拆迁的利益补偿问题，如果被拆迁，你能否拿到补偿利益。要防范这个风险，主要就得靠你的购房合同来做约定，建议找当地律师帮你起草一份对你有利的合同。

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