不动产产权发生转移的时候，需要向国家征收相应的税费，而这部分的税费就叫做契税，因为不动产的对象不同，所以契税的计税依据有一些不同，主要分为以下的这几种：1、当国有土地使用权在出让、出售时候，是按照成交的价格来进行计算。2、在房屋买卖时，契税的计税依据是成交的价格。3、土地使用权赠与、房屋赠与，参照等同土地或者是房屋买卖的市场价格。4、土地使用权交换、房屋交换，参考等同土地使用权或者是房屋的价格的差额。5、针对于前期成交价格明显低于市场价格，由征收机关参照市场价格核定。 在房屋交易的过程当中，如果是首次购买普通住房是可以享受一定优惠政策的，房屋面积大小的不同，能够享受到的契税税率不同，90平米以下的按照1%来收取，90平米以上不足144平米按照1.5%收取。
商品房契税的计税依据是什么 如何进行计税
145****0108 | 2016-05-11 16:29:23
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138****9830 商品房契税是指商品房所有权发生转移后所缴纳的税费。那商品房契税是如何计算的呢？它的计税依据是怎样的呢？下面搜房网小编将为大家详细介绍商品房契税的计税依据，希望能帮助大家进一步了解有关商品房契税的知识。 商品房契税的计税依据： 契税的计税依据，归结起来有4种： 一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。 二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。 三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若a房价格30万元，b房价格40万元，a、b两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。 四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。 2016-05-11 16:34:23
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契税以土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体地讲：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。纳税答疑以分期付款方式承受土地、房屋权属的，按全额成交价格一次征收契税。变卖抵押的土地、房屋按变卖价或者拍卖价作为成交价格。（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。这样规定，是因为土地使用权赠与、房屋赠与属于特殊的转移形式，不需要交付货币、实物、无形资产及其他经济利益，在计算征税时只能参照市场上同类土地、房屋的价格计算征税。（3）土地、房屋权属作价投资入股，以土地、房屋权属低债，以无形资产方式、获奖方式转移土地、房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（4）土地使用权交换、房屋交换的计税依据，为所交换土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
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1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格； 2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或评估价格核定征收；3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权之间交换，为所交换土地使用权、房屋所有权价格的差额。4、对成交价格明显低于市场价格或者所交换土地使用权、房屋所有权的价格的差额明显不合理的，其计税依据由征收机关参照当地市场价格或评估价格核定征收。5、土地、房屋权属转移成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按成交价格全额计算缴纳契税。
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契税的计税依据为： 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定； 3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征管机关参照市场价格核定。
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根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
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