常见商品房买卖纠纷类型有哪些 如何对相关情况进行处理

商品房买卖常见纠纷处理 内容提要 未取得预售许可证所签订的商品房认购协议的效力探讨 (一)一起案例 1.案件事实 2.原告诉请及理由和被告的辩驳理由 3.一审的认定 4.二审的认定 未取得预售许可证所签订的商品房认购协议的效力探讨 (二)相关问题探讨 1.哪个法院的认定是正确的? 2.对合同法52条第(5)项应如何理解? (1)法律和行政法规的范围 (2)强制性规定的范围及识别 如城市房地产管理法第39条和45条 3.对商品房买卖合同纠纷司法解释第四条应如何理解? (1)适用的前提是否必须是取得预售许可证? (2)认购协议与商品房预售合同是什么关系? (3)相对于定金合同的主合同是哪个合同? 4.法律实务中如何对疑难法条进行理解并说服法官? (1)权威机关的解释或说明(如上述司法解释的第4条) (2)体系解释、逻辑解释(同上及物权法的第74条) (3)立法背景和目的(物权法的74条) (4)社会效应(先交物业费后交房) 买受人能否以贷款政策变化是不可抗力为由主张解除商品房买卖合同的问题探讨 (一)一起案例 1.案件事实 2.原告诉请及理由和被告的辩驳理由 3.一审的认定 4.二审的认定 (二)相关问题探讨 1.一审认定存在的问题(合同法41条和125条) 2.二审认定存在的问题(可预见、格式条款的效力认定) 3.合同法第39条中“采取合理的方式”的界定 4.对合同法第40条的理解 5.合同法第39条和40条的逻辑冲突及对司法解释第10条的理解 

房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用；片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要；商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，2000年1 月5 日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。如，2001年6 月9 日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。2003年1 月8 日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201 室及4 号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用结算问题发生纠纷，在住宅楼通知上房时，被告以《商品房购销协议》上无其印章为由对该协议不予认可，拒绝将房屋交付原告。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。法院认为：被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订的《商品房委托代理协议》合法有效，第三人在与原告吴某签订《商品房购销协议》时，原告对被告与第三人之间的代理关系是明知的，且仍在第三人的代理销售期限内，故该协议对原、被告均有约束力，被告应交付该商品房。本案正是基于《中华人民共和国合同法》有关代理行为的规定进行的判决。故意隐瞒相关资质型。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。如，2000年12月18日，华洋开发公司取得了某村旧村改造工程，在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的新区2-3 号门面房2 套，建筑面积98平方米；购房款450800元，乙方应在合同签订的5 日内预付50% ，余款在交房时付清；甲方于2002年8 月底将验收合格的房屋交付使用；本协议与国家通用协议具有同等效力。同日，原告交付被告购房预付款100000元。2002年5 月 31 日，被告华洋开发公司将该项目转让于德阳开发公司，并将原告张某等6 人的《认购房屋协议书》及购房款收据复印件交付第三人，市计划委员会对该项目的转让予以批复同意，随后，德阳开发公司取得了《建筑用地规划许可证》，并向市国土局书面报告请求办理用地手续，但至诉讼时尚未取得。法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方签订的《认购房屋协议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告亦按照约定交付被告100000元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原、被告双方在签订《认购房屋协议书》时，被告华洋开发公司尚未取得商品房预售许可证明，且不能证明原告对此是明知的，或已告知原告这一情形，其行为应认定为故意隐瞒，应承担相应的民事责任。第三人德阳开发公司虽然接收了该项目，但在原、被告双方的商品房买卖过程中没有过错，被告也未将收取的购房款交付第三人，故第三人不应承担民事责任，遂认定原告张某与被告华洋开发公司签订的《认购房屋协议书》无效，判决该公司返还原告张某已付购房款100000元、利息15000 元，赔偿原告张某30000 元。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。本案中的华海开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，属无效合同。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该司法解释为诸如华洋开发公司这样的开发商带上了“紧箍咒”。权属证书缺失型。有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。如，1997年11月13日，原告陈某与被告鑫龙开发公司签订了《商品房购销合同》，被告将西苑小区5-5-401 室商品房出卖于原告。 1997 年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告办理了《房屋所有权证》。但在随后的数年中，原告要求被告协助办理土地使用证迟迟没有结果。诉讼中，被告坦承，原告购买的该套房屋实际已作为拆迁安置费用分配给了拆迁安置公司，由于两公司之间的利益分配至今没能了结，所以开发公司拒绝为原告提供相应的手续。《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。法院认为：由于被告未能向原告提供办理土地使用证所需的材料，致使原告在合同订立之日起90日内未能取得土地使用证，被告应承担违约责任。遂判令被告限期提供材料，并承担违约金50086 元。本案仅系开发公司与拆迁公司因利益分配问题引发的开发公司主观拖延办理的情况，在现实生活当中，还存在着因开发公司土地使用手续不合法，导致买受人根本无法办理的情况，购买人一定要提高警惕。

全部2个回答 >

一、广告欺骗现在楼盘广告可谓是铺天盖地，而多数人也相信广告效应，房子毕竟不可能像买车一样，可以先体验。首先，要注意在买房子的时候要选择正规房屋销售地点，有固定地点，证件齐全的房地产企业，不要选择路边野广告的消息。有些人会利用内部价等诱饵骗取消费者的金钱，所以在选择时要慎重，不要轻信小广告之类的。在选房子的时候，除了要实地看房以外，还要查看房地产商的营业执照和“五证两书”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，另外，交房时开发商是否提供"一表两书"，即《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《房屋移交书》。缺少任何一项都有可能给接下来的购房或者交房带来麻烦。二、定金纠纷在所有问题都了解清楚并打算购买时，消费者就要开始支付一定的金额了。在此，需要提醒购房者要分清“订金”以及“定金”的区别。定金,简单的说就是预先给付开发商的金额，需要注意的是如果购房者违约，定金不会退还，如果开发商违约，就要向购买方双倍返还定金。而订金是在房产交易过程中预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定，在市场上类似的称呼还有“认筹金”、“诚意金”等。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对开发商的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。不过，要提醒大家的是，购买者在支付金额签约合同时，一定要认真阅读，合同上一般会注明这笔金额是否会退还、几个工作日内退还等重要内容。三、霸王合同在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有房产开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。值得提醒的是，一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的，购房者一定要对合同中的任一细节都多加留心，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。四、房屋质量商品房质量对消费者来说尤为重要，它不仅关系其居住安全，而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷，严重侵害了消费者的合法权益。所以建议购房者要认真对待验房环节，如果经济条件允许，可以选择专业的验房公司验房。如果是自己验房的话，**好在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工程安装质量等方面。

全部5个回答 >

花了一家人半辈子的积蓄终于买下一套房，以为就高枕无忧了。其实购房之后，稍有疏忽，可能还会碰到其他问题。由于目前国内许多房地产开发公司运作很不规范，加上国家或地方一些房地产相应政策、法律法规不明朗，购房者在购房过程中常常与房地产开发商或销售商发生纠纷。比如购买商品房纠纷，常见的就有五大类型，看看以下内容，或许对你有所帮助。 购买商品房常见五大纠纷主要包括： 一、关于房产证书（房产合法性）的纠纷 二、关于期房不能按期交付的纠纷 三、关于购房面积的纠纷 四、关于房屋质量的纠纷 五、关于物业管理方面的纠纷 一、关于房产证书（房产合法性）的纠纷 购房者要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了一系列合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。 现在购房者一般都知道买房时要看“五证”(《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》)和“两书”(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》)，但却忽略其内容或无法判断其真实性。 购房者对证书的内容应注意以下几个方面： 1、所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。 2、《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。 3、所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。 4、所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。 这里需要注意的是，购房者要识别产权证的真假。真的产权证大体印制精细，假的产权证一般做工粗糙，购房者可到发证机关查验产权证号码是否与发证机关的档案记录相一致，还可对着光亮处观察证书所用纸张是否有高层或多层的房屋水印。产权证的发证机关应为市(县)人民政府、市(县)房地产管理局，其他任何单位或部门所发的产权证都是非法无效的，另外，购房者不能一看到发证机关为“政府”两字，似乎心里就可以踏实了，一定要看是哪一级政府，乡级政府的产权证（乡产权）是得不到国家保护的。 二、关于期房不能按期交付的纠纷 开发商在出售期房的广告中，常常承诺房屋的入住时间。事实上，开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况。由于房地产开发需要大量资金投入，开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的很小一部分，除施工单位垫资外，大多数的资金来源于银行贷款和预售房屋所得的售房款。这样如果开发商不能如期从银行获得贷款或房屋预售情况不佳，那么就会直接影响工程进度，开发商也就不能按期交房，纠纷不可避免发生。 一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同。双方应首先确定不能按期交房的原因，如确属开发商方面的责任，购房者应给开发商一定的宽限期，让开发商在该宽限期内继续履行合同。当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同。 所以，购房者在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定： 1、开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。 2、如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。 3、如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%。 三、关于购房面积的纠纷 在房屋买卖中，购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷，若购房者此时对所购的房屋进行了装修，法律上将购房者这种装饰装修行为认定为同意接受合同中有关房屋面积增减部分，购房者只能听从开发商的摆布。因此，购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。 以北京市为例，虽曾出台过按使用面积计算商品房售价的规定，但目前商品房销售仍多以建筑面积为计算单位，而购房者通常只能测量出所购房屋的使用面积，对于一般购房者来说，计算出包括套内建筑面积和应分摊的共用建筑面积在内的销售建筑面积实在是一件相当难的事。而等房地局勘察测绘所的测量结果出来，也许是几年后的事，等发现问题时，由于时间太久，购房者有时都找不到投诉对象。 关于面积误差问题，买卖双方在订立合同时应该约定实测面积与暂测面积存在一定范围（如3%）内的误差，不视为卖方违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补；若实测面积与暂测面积的误差超过一定范围（如3%）应视为卖方违约，卖方应承担违约责任。 四、关于房屋质量的纠纷 与房屋面积纠纷相比，房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定，购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。 五、关于物业管理方面的纠纷 物业管理是购房者长期面临的一个问题，购房者（业主）与物业管理公司发生的纠纷涉及许多方面，尤以缴费的多少为**常见。 对于购房者来说，首先要明确的物业管理不同于过去住宅区的房管，购房者在完成购房手续后入住前，要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的各项服务。 在签订管理公约时，购房者一定要明确双方的权利和义务。购房者应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留和选聘新的物业管理公司的权利。但是在实际生活中，许多购房人不知道自己具有哪些权利和义务，误认为管理公约是不可修改的，管理公司也是不能更换的。关于维修基金和管理费用的支付，更是不知如何处理是好。 目前关于维修基金管理费用的标准尚无具体的明文规定，这就给物业管理公司留下了较大的余地，也给购房者增加了无形的压力。但不管怎样，收费的高低是应该与服务的质量成正比的，所以，购房者在签订管理公约时，有权对收费的数额和服务的项目与质量提出修改意见。 购房者应保留对物业管理公司的选择权。虽然在入住前签订管理公约时购房者无法立即选择物业管理公司，但保留在一定期限(如1年)后选择新的管理公司的权利，以使损失减小到**小程度。 看了以上内容，你是不是对购买商品房纠纷有所了解，特别是这常见五大类，要小心绕开哦。

【非现房相关纠纷】2 商品房预售合同纠纷 认购书纠纷、定金、订金、意向金纠纷 【合同履行相关纠纷】8 质量问题引发的纠纷 面积差异引发的纠纷 以租代购相关纠纷 销售广告纠纷(样板间、虚假广告) 赠送车位、花园、阁楼、天台、阳台地下室等纠纷 合同效力纠纷 设计变更纠纷 贷款相关纠纷 【交房相关纠纷】4 延期交房纠纷 交房流程相关纠纷 物业管理费用纠纷 未按合同交付房屋(与广告不一致) 【房产证相关纠纷】4 不能办理房产证的纠纷 延期办理房产证纠纷 代办房产证等委托纠纷 违章建筑相关纠纷 【退房纠纷】5 一房二卖引起的纠纷 开发商隐瞒已抵押情况纠纷 买卖后又私自抵押给第三人的 开发商故意隐瞒已售事实的 其他退房纠纷 【入住后相关纠纷】5 物业纠纷、供暖费纠纷 业委会相关纠纷 质量纠纷等 相邻权纠纷 侵犯共有人权益相关纠纷 【其他纠纷】2 改底单相关纠纷 拆迁安置相关纠纷