楼市**近行情如何 北上广房价多高

苦等房价下降的“守望者”又一次被楼市骗了，据国家统计局公布的2015年12月70个大中城市住宅销售价格统计显示，大中城市房价持续上涨，且涨幅比11月有所扩大。 然而，房价的走势不可一概而论，由于各城市供需状况不同，房价分化现象也非常明显。一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。 显然，房价的变动始终和市场需求有着密不可分的关系，有稳定的人口量流入势必带动房价上涨，简单的说人多房子就值钱，反之需求减少，而市场供应不断，三四线城市的未来房价依然缺乏动力。 在一线城市房价居高不下的背景下，不少打工一族趁着春节返乡的机会开始计划在老家买房，或是给父母养老，或是投资打算，亦或是为他日“逃离北上广”做打算，那么返乡买房有哪些需要注意的呢？ “返乡置业”买房群体具有和普通购房者不同的特征，由于他们“时间短，又要马上决策买房”的特征，这类购房者应该注意一些问题。 第一、 利用优势提前着手 返乡买房的购房者虽然回家时间短，但却对家乡城市的城市位置、区位优势、交通布局、周边配套都较为了解，可以提前在网站上了解楼盘信息，结合需求和价位筛选出的几个比较心仪的楼盘，做到不打无准备之仗。 第二、提前证件和所需款项。 证件主要包括夫妻双方结婚证、身份证、收入证明、纳税证明、户口本以及相应的复印件等，避免看好了房子再临时寻找证件或拼借**，浪费不必要的精力。 第三、信任品牌开发商 由于长年在外工作，购房者难以经常跟进楼盘的动态，所以购房时一定要选择有品牌的开发商作为保障。缺少开发经验的企业往往在产品质量、后期物业管理或其他方面存在一定的问题，建议不要购买。 第四、把握年底时机 通常企业在年底需要做年后预算、原材料订购、拿地等，各方面都需要资金支持。此时，开发企业很可能为了资金回笼而愿意小幅让利，对于返乡置业群体来讲，这样的购房时机还是应该把握好的。

近日，相继推出的关于流动人口落户的两大政策备受关注——《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》和国务院颁布的《居住证暂行条例》。有专家指出，这一系列政策显示，中央和地方政府正一起积极探索，致力于在严控大城市人口聚集与落实流动人口的“同城待遇”之间寻找**佳平衡点。 在户籍管理政策日渐开放的大势之下，北京积分落户征求意见稿的推出，意味着全国户籍制度管理**严格的首都实现了政策“破冰”。到目前为止，北京、上海、广州、深圳等市区常住人口超千万的超大城市，均已提出或实施各自的积分落户指标体系。虽然这些指标各具导向、落户难度不一，但无疑都为怀揣“大城市梦”的人群渐进性地“开闸放水”。 北京、上海倾向“高端”，广州、深圳范围更广 在目前超大城市的积分落户指标体系当中，主要包括加分和减分两个部分。在加分当中，教育背景、专业技术职称、社保缴纳年限等成为基本内容，而不良信用记录、犯罪记录、违反计划生育政策等均成为减分项。各城市的积分落户指标体系，明显反映出城市管理者的不同考量和导向。 ——落户区域。北京、上海、广州均提出了对积分落户的区域导向。其中，北京出于人口向城市中心区以外疏解的压力，对申请人就业地和居住地进行了加减分区别对待；上海提出居住证持有人在该市重点发展的远郊区域工作并居住，每满1年积2分，满5年后开始计入总积分，**高分值20分；广州则提出“政策导向区域”加10分。 ——经济推动力。其中，北京对产业转移和创业提出加减分设计，对违反落后产业转移导向的申请人也将进行减分，而对符合创业方向的申请人则给予加分。上海、广州、深圳则对投资带动当地就业提出了加分设计。另外，深圳更是对申请人缴纳个人所得税多少设计了积分体系，其中三年内缴纳个税14.7万元以上可以获得100分，相当于博士研究生学历积分，体现较大灵活性。 ——教育工作背景。北京提出仅对具有大学本科及以上教育背景的申请人进行加分，体现出对申请人较高受教育程度的要求。而广州、深圳两城市积分落户政策受益范围更广，并非仅限于高端人才和高学历人才，均明确了大学本科以下教育程度申请人的积分。在深圳，有大专以上学历并具有高级专业技术资格或具有高级技师资格的申请人，可以获得和博士研究生一样的100分加分。而广州市则明确***示，围绕产业转型升级的需求，广州积分入户政策还为环卫工、公交司机、医疗人员等一线人员开辟入户新通道。 ——社会贡献附加值。如获得奖励和社会贡献等等。深圳对申请人献血、科学发明创造、义工、慈善等方面的***现设置了积分。而广州则为申请人毕业院校设计了积分。 复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远***示，实行积分落户后，各个城市根据自身特点，整个评价指标体系更具弹性，也更有综合性。　（小标题）落户分数线由政府动态调整，排名与资格等信息有待进一步透明北上广深不同的积分落户指标体系，反映出每个城市当前发展的不同特点和难题。 数据显示，截至2014年底，上海、北京、广州、深圳的常住人口分别达到2425万人、2151万人、1308万人和1077万人。 有专家***示，与北京、上海面临较大的资源环境承载压力不同，广州和深圳自身发展空间和环境承载力好于京沪，同时广深在经济和社会发展中对各类人才的需求都较强。因此广深指标体系面向受众范围更广，京沪更强调“高端”。 国家行政学院教授汪玉凯认为，北京的人口矛盾在全国**为严峻，新的积分落户体系是根据北京定位提出的。如首都不能发展低端产业，因此方案中，在低端产业就业减分；同时，为了实现人口疏解，对于人口流向也设置了加减分指标。 事实上，不管积分多少，**终是否能落户取决于政府提出的分数线，而实际上则是由政府控制的落户总数来决定的。各地每年积分落户指标总量均由政府动态掌握，积分分值政策和落户分数线并非长期固定。比如，上海和广州每年都会调整积分政策。北京的征求意见稿也提出，市政府将根据年度人口调控情况，每年向社会公布落户分数线，积分落户每年都需申请一次。 此外，记者发现，尽管多个城市***示将对积分排名和**终获得落户资格的个人进行公示，但是目前鲜有对积分分数线作出的说明以及获得落户资格个人积分数值的公开。 对此，深圳大学管理学院教授肖俊认为，北上广深等超大城市现行积分落户政策反映了城市的发展特点和面临的发展难题。但尽管如此，政府对于积分落户具体实施和政策调整过程还应该更加透明，避免积分体系、指标数量、分数线的人为调整可能产生公众疑虑与权力寻租。 <p align="right">来源于新华网

本文主人公为某新一线城市，人口超过1000万，人口密度全国前6。在他看来，当前楼市太复杂，房价是否会暴跌有待观察。 从2011 年开始，A君保持着每年购买一套房屋的效率配置资产，基本上：地铁（1.2 公里内）+ 核心商业 + 学区，是配置的核心逻辑，**近4年买了4套房，同期也处理2套房子，每年都能看到5%的小幅增值，换句话说：2012 年底起买入的3套房子，现在卖100%" 亏钱 "。李嘉诚的某别墅社区，近期已通过中介所团购促销。一些优质楼盘销售长达 4 年尚未清盘。 1、股票投资将更难赚钱 个人预期当前及未来 3 年将没有主流的投资行情，准备 2 成仓位投机操作，现金全部避险：美元（兑换策略你懂得）+ 现金观望。 2、卖掉多余的房子，否则永远吃面！ 预计：**快发生于2015年10月，**少6个月，**长3年，楼市可能陷入流动性陷阱。金融风险和实体不景气——导致失业率升高和经济 L 型（底部趴窝）——楼市坏循环。借用一个段子：中国经济**大的风险点在于目前风险正在从有能力承担风险的主体悄无声息地向**缺乏风险理解能力的主体所转移。 对多余房子的归类： 1、不住的房子； 2、豪宅； 3、有贷款的房子。 也可以通俗理解为： 1、除了计划住的都卖掉； 2、除了有实力全款买，当前**好不要按揭买房子。 2015年中国遇到的麻烦史无前例，世界金融史从未发生过政府万亿规模救市，股市依然集体跌停板出逃的局面。理性的参照美国、日本、亚洲金融危机后，美国、香港房屋价格跌了50%，日本跌了80%，其他遭遇金融危机和人口红利消失的发达国家，房价一直阴跌。 **坏的情况：永远吃面！除非从事职业：医疗，航空，五星旅游景区公职，新兴高科技产业等，如果在国有企业或者传统行业，伸手买房有可能永远吃面。 3、情况有多复杂？老富人谨慎，新富人迟迟不来！ 前几年政府调控房地产或因国际原因的不确定性，楼市总在调整后向上，路人尽知的二、三线泡沫，除了已经衰退的鬼城，大部分的房价没跌，只是可能销售极慢。 很多人可能看不懂这一段：每一套当前市价2000万房屋的拥有者，至少在该地区拥有一套多余的房子，中国有数量庞大的房屋多头（投机者），而中国的老富豪大量来自于地产链，一旦发生房地产危机/流动性陷阱，中高端豪宅市场（类似神小创）会突然死亡。随便找几个朋友问一下，近3年新建的豪宅别墅社区，大规模空置，入住率极低，除了核心城市核心区域，大部分二手豪宅亏着卖！非豪宅市场上亏着卖的房屋不计其数，中介压根也不会推售亏的少的房屋，所谓卖方缺乏吸引买方的核心逻辑。 房屋市场也分蓝筹+神创两派博弈：房屋多头（高净值人群）对房产税，房屋登记压根不担心，豪宅多头的逻辑很简单，持有房屋等待新一代富豪崛起然后卖给他！这就是国运的逻辑，国兴则豪宅兴，豪宅兴则楼市兴，房产税和其他政策工具就只是持有成本问题，总会有更多富人接盘的。 目前看来，老富人趋于谨慎，新富人迟迟不来！ 老富人为何谨慎： 老富人经常周游列国，子女和亲朋好友大手笔海外购物，3 周以来得到的资讯和满脑子的焦虑是日元如何贬值 40%，人民币何去何从？赶紧避险。他10 年以来坚守的投资逻辑和配置策略发生逆转，他不仅不会买房子，他甚至会成为砸房子的骑墙派，对于某些既定移民和海外配置的精英，他会加速抛售资产并进入既定的海外投资模式。 所以大家只能去猜，此刻查地下钱庄和资金流入香港的逻辑。再观察是否加速即可。 新富人在哪里？可能有，但是远远顶不住骑墙派的数量。 当前楼市太复杂，投资房产，请看好脚下的路。

2015年南京市商品房销售创下历史新高， 改善型住房销售增速快，楼市销售冷热不均。专家预测，今年的房价上涨压力依旧很大。 去年商品房销售创历史新高 2015年，在一系列利好政策的叠加下，再加上国家级江北新区的获批，南京市整体房市需求得到不断的回升，创造出一条低开高走、持续升温的路线。 去年，购房者主动出击，南京市商品房销售面积1543.16万平方米，比上年增长27.8%。根据专家统计，南京市2013年的销售面积是历史销售面积的**高点，而2015年创造了历史新高。 改善型住房销售增速快 如今的市场上，改善型住房的占比正在进一步的扩大。去年。南京市的商品房销售面积 1429.18万平方米，比上年增长27.1%。其中，改善户型增速较快，占到了全部住宅销售的四成，份额提高了5.1个百分点。 专家表示，2015年出台了降息降准、购房**比例下降以及公积金贷款政策等一系列有利于居民改善住房条件的调控政策，这在一定程度上刺激了改善性需求的释放；二孩政策放开后，家庭对住房的面积也有了更高的要求，改善性住房的需求有所回升，占比也有所扩大。 今年房价上涨压力依然大 2015年，无论是从商品房的销量上，房价的涨幅上，还是土地拍卖来看，南京市房地产市场表现都是不凡的。虽然2015年表现不平凡，但是下一步的房地产走势仍然面临很大的不确定性。 这种不确定性的一个很明显的特征就是楼市销售冷热不均，部分地区去库存难。2015年，江北、河西、仙林等区域销量持续攀升，库存去化加快，特别是江北新区获批以来，库存快速去化。而城中、江宁等区域的库存量一年以来不减反增。 地价上涨较快，导致房价上涨压力较大。去年，南京市房地产市场表现火热，带动了土地市场交易，地价也是不断的刷新。一些地块的楼面价甚至超过了该地块所在区域的销售价格，高价地区的成交也加强了购房者对房价上涨的预期。在这样的情况下，地价和房价相互促进上涨，如果不抑制的话， 2016年的房价上涨的压力依然很大。

进入2015年12月，相继推出的关于流动人口落户的两大政策备受关注——《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》和国务院颁布的《居住证暂行条例》。这一系列政策显示，中央和地方政府正一起积极探索，致力于在严控大城市人口聚集与落实流动人口的“同城待遇”之间寻找**佳平衡点。 在户籍管理政策日渐开放的大势之下，北京积分落户征求意见稿的推出，意味着全国户籍制度管理**严格的首都实现了政策“破冰”。到2015年12月，北京、上海、广州、深圳等市区常住人口超千万的超大城市，均已提出或实施各自的积分落户指标体系。虽然这些指标各具导向、落户难度不一，但无疑都为怀揣“大城市梦”的人群渐进性地“开闸放水”。 北京、上海倾向“高端”，广州、深圳范围更广 在目前超大城市的积分落户指标体系当中，主要包括加分和减分两个部分。在加分当中，教育背景、专业技术职称、社保缴纳年限等成为基本内容，而不良信用记录、犯罪记录、违反计划生育政策等均成为减分项。各城市的积分落户指标体系，明显反映出城市管理者的不同考量和导向。 落户区域：北京、上海、广州均提出了对积分落户的区域导向。其中，北京出于人口向城市中心区以外疏解的压力，对申请人就业地和居住地进行了加减分区别对待；上海提出居住证持有人在该市重点发展的远郊区域工作并居住，每满1年积2分，满5年后开始计入总积分，**高分值20分；广州则提出“政策导向区域”加10分。 经济推动力：其中，北京对产业转移和创业提出加减分设计，对违反落后产业转移导向的申请人也将进行减分，而对符合创业方向的申请人则给予加分。上海、广州、深圳则对投资带动当地就业提出了加分设计。另外，深圳更是对申请人缴纳个人所得税多少设计了积分体系，其中三年内缴纳个税14.7万元以上可以获得100分，相当于博士研究生学历积分，体现较大灵活性。 教育工作背景: 北京提出仅对具有大学本科及以上教育背景的申请人进行加分，体现出对申请人较高受教育程度的要求。而广州、深圳两城市积分落户政策受益范围更广，并非仅限于高端人才和高学历人才，均明确了大学本科以下教育程度申请人的积分。在深圳，有大专以上学历并具有高级专业技术资格或具有高级技师资格的申请人，可以获得和博士研究生一样的100分加分。而广州市则明确***示，围绕产业转型升级的需求，广州积分入户政策还为环卫工、公交司机、医疗人员等一线人员开辟入户新通道。 社会贡献附加值：如获得奖励和社会贡献等等。深圳对申请人献血、科学发明创造、义工、慈善等方面的***现设置了积分。而广州则为申请人毕业院校设计了积分。 实行积分落户后，各个城市根据自身特点，整个评价指标体系更具弹性，也更有综合性。　落户分数线由政府动态调整，排名与资格等信息有待进一步透明北上广深不同的积分落户指标体系，反映出每个城市当前发展的不同特点和难题。 数据显示，截至2014年底，上海、北京、广州、深圳的常住人口分别达到2425万人、2151万人、1308万人和1077万人。 有专家***示，与北京、上海面临较大的资源环境承载压力不同，广州和深圳自身发展空间和环境承载力好于京沪，同时广深在经济和社会发展中对各类人才的需求都较强。因此广深指标体系面向受众范围更广，京沪更强调“高端”。 事实上，不管积分多少，**终是否能落户取决于政府提出的分数线，而实际上则是由政府控制的落户总数来决定的。各地每年积分落户指标总量均由政府动态掌握，积分分值政策和落户分数线并非长期固定。比如，上海和广州每年都会调整积分政策。北京的征求意见稿也提出，市政府将根据年度人口调控情况，每年向社会公布落户分数线，积分落户每年都需申请一次。