不动产登记后能改变产权吗 商住两用建筑产权怎么算

伴随不动产统一登记制度的推进，一些住宅业主担心，新证书将土地及地上建筑物的产权进行统一登记，使得房屋产权和土地一样，只是拥有70年的“使用期限”，没有所有权。 土地使用期限不是房屋所有权期限 拿到“不动产权证书”的市民，会发现比旧版房产证新增加了“使用期限”。这是什么意思呢?在70年使用期满后，花钱购房置业的他们会不会面临“业主变房客”的尴尬？ 事实上，“不动产权证书”上的“使用期限”不是指房屋的所有权期限，而是指土地使用权和海域使用权的期限，使用权有期限，而所有权无期限，两权分离。房屋所有权本身不存在期限问题。如果房屋的产权到期后，假如房子还在，那么房子仍然归该业主所有。房屋产权是指房子所占土地的使用权，而不是房子本身的所有权。 “使用期限”这项注明后可以更好地保护公众的不动产权，更有利于保障交易安全，便于在转让或抵押等交易活动中依法保障权益。 土地使用权按用途确定期限 “房屋用途不同，不动产权使用期限也有差异”，国有建设用地使用权年限是按照用途确定期限的。根据国家现行法律法规，出让**高年限分为几档：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。而划拨用地无使用年限。 对于土地使用权的期限，其信息主要来源于申请人提交的国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地划拨决定书、批准用地文件等权属来源材料，这些材料是确定土地使用权期限的依据。 其他诸如经济适用房等类型房产的使用期限如何界定，也备受关注。按照有关规定：已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但**高不超过70年。 一宗综合用地使用年限也不同 如果不动产属于“商住两用”的建筑，即一部分为商业用房，另一部分为住宅用房，按照《不动产登记暂行条例》及相关登记规定，由于这类开发形式形成的房屋可以各自形成不动产登记单元，则商业用房和住宅用房的土地使用权期限分别确定，即商业用房的土地使用权的期限可以确定为40年，其上的住宅用房的土地使用权期限为50年，从出让合同约定的时间开始计时。 土地到期了还可以续办 不动产到了“使用期限”之后是否还属于自己？自家房子居住期满后，以后的使用权会不会发生变化？ 对此，国土资源局不动产登记局相关人士解释说，按照《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

小产权无法办理房产证。买小产权房的风险1、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。2、拆迁难补偿只要依法办理了相关审批手续，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。3、质量难保证这些房屋价格便宜，房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。4、小产权房不能抵押或者上市转卖由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。5、小产权房不能抵押贷款小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复，这意味着你需要一次性付款买房。小产权房存在的一个重要原因就是它的价格非常便宜，给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险，因此，购买这类房屋一定要谨慎。

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开始实施不动产登记，小产权房子也不一定可以办房产证。1、一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。2、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%。3、从住房形态看，一样是普通住宅。从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

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如果是用来办公的话就比较合适。因为商住两用的房子属于SOHO也就是居家办公的意思。。好处：1，成本低，一般的商业用电，还有商业管理费都要比普通住宅高出很多。2.年限长，商用写字楼产权**多是40年，而商住两用的房子产权可以到70年！3.可注册公司，商住两用房可注册公司，企业。而普通住宅不行商住两用房的成型：整栋楼的业主全部签署一个协议：这栋楼可以做商业，一家不签都不成立，根据物权法38条有规定的！这里也是开发商打了一个法律的擦边球，增加卖点

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开始实施不动产登记，小产权房子也不一定可以办房产证。1、一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。2、乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%。3、从住房形态看，一样是普通住宅。从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

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