西安商品房公摊比例是多少 如何正确计算

商品房公摊比例是多少，如何计算，相信是很多购房者关心的问题，搜房网整理如下 成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 B1成套房屋建筑面积的测算 B1.1 成套房屋的建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 B1.2 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用窨的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏 室、壁柜等空间面积的总和。 b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d）内墙面装饰厚度计入使用面积。 B1.3 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用窨周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑窨的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 B1.4, 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积按8.2 的规定计算。 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 B2 共有共用面积的处理和分摊公式 B2.1共有共用面积的内容 共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。 B2.2 共有共用面积的处理原则 a）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。 b）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。 B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式 按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算： δSi= K *Si K= ———————— 式中：K———为面积的分摊系数； Si———为各单元参加分摊的建筑面积，㎡； δSi———为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡； ∑δSi———为需要分摊的分摊面积总和，㎡； ∑Si———为参加分摊的各单元建筑面积总和，+"。 B3 共有建筑面积的分摊 B3.1 共有建筑面积的内容 共有建筑面积的内容包括：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 B3.2 共有建筑面积的计算方法 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。 B3.3 共有建筑面积的分摊方法 a）住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分瓜所得的共有建筑分摊面积。 b）商住楼共有建筑面积的分摊方法 首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。 c）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法 多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

商品房公摊比例一直是困扰逛到购房者的一大难题，如何准确的计算商品房公摊比例，商品房公摊比例的具体定义什么，为广大置业这提供参考。 商品房公摊比例的定义,如何计算商品房公摊比例 公用建筑面积[1]是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 公摊面积分摊原则目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积[2]的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下： (1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内; (2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊; (3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 公摊计算公摊建筑面积 1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。 2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。 一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数 分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。 第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

购买商品房，户型面积都包含了公摊面积。在南京，各个楼盘公摊率不一样，有的相差甚至超过20%。商品房公摊比例是如何计算出来的？商品房公摊比例多大才算合理？对这些问题，很多购房者都弄不懂，下面，小编为大家总结了一些关于商品房公摊比例的房产知识，供大家参考。 商品房公摊比例 商品房公摊比例是一栋建筑的总公摊面积与总套内面积的比例。商品房公摊比例=公摊面积/套内建筑面积。 南京商品房公摊面积比例占多大 公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。 普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%;高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以市房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。 商品房公摊比例怎样计算？ 商品房公摊比例不是以单户来计算，而是由整栋楼的公用建筑面积除以整栋楼的所有套内面积之和得出的。整栋楼的公用建筑面积，是由整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，再扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后得出。各套（单元）的套内建筑面积乘公用建筑面积分摊系数，即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。 业内已有的商品房公摊率共识： 7层以下多层住宅公摊率为7—12%， 7—11层住宅公摊率为10—16%； 12—18层住宅公摊率为14—20%； 18—33层住宅公摊率为16—24%； 独立别墅公摊率为1—5%， 联排、叠加别墅公摊率为1—8%。 虽然国家在一般住宅的公摊系数上没有规定上限，但通常不会超过0.3。 特别提示：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

无论是高层还是多层，商品房都有公摊面积。可商品房公摊一般多少？面积是如何计算的？不少购房百姓对此并不清楚，他们担心房子被开发商“注水”。小编为大家总结了公摊面积的的计算方式，以供大家参考。 商品房公摊面积的含义 公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(山墙)、计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。 商品房公摊一般是多少？ 普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%； 高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。 商品房公摊面积如何计算？ 第1步：计算分摊系数 分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。 第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。 商品房公摊面积有异议怎么办？ 购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作，房屋认证以整幢楼为单位，一般不接受散户的测绘委托，如进行法律诉讼，测绘大队接到法院委托进行测绘，费用由委托方承担。 哪些面积不计入商品房公用面积？ 哪些面积不计入公用面积？即作为人防工程的地下室；高层低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。 挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。

国家对商品房公摊比例没有任何规定。不要以为公摊面积越小就是越好，公摊面积跟住房的舒适度有直接的关系，原则上讲，公摊面积越大的住宅，舒适度越高，例如说两台电梯的楼房一定比一台的在平时使用时要方便，等候时间要短，但是两台电梯的楼房一定比一台的公摊要大。关键是要搞清楚有没有把不该算到你头上的给算进去了。 1995年9月8日建设部公布的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则对这个问题做了详细的规定。 公用建筑面积分摊的原则 在买房过程中，普通用户**不好掌握的就是问题，因此，首先得了解商品房公摊比例的基本原则：1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之各。3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 可分摊的公用建筑面积 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤所调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以用其它功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙用个墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间 作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单独具备使用功能的独立使用空间。 售房单位自营、自用的房屋。其它购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 售房单位的销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其它商品房未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋地土地管理部门**终实测的结果相比，面积增加，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。 商品房如整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其它楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其它楼层或楼门分摊。