上海商品房印花税有什么征收标准 会出现哪些常见问题

印花税，购房必知，咨询专业，避免损失。

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建筑层数：建筑层数是指建筑的自然层数，一般按室内的地坪±0以上来计算；采光窗户在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的，计算自然层数。建筑总层数为建筑地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、暗楼、装饰性塔楼，以及突出的楼梯间、水箱间不计层数。 地下室：是指建筑全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室)，房间地面低于所在区域地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室：房间地面低于所在区域地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 暗楼：建筑完工后，因各种需要，在房间内部空间的上部搭建而成楼层。 低层住宅：一般指总层数为一层至三层的住宅。 多层住宅：指总层数为四层至六层的住宅。这种住宅一般高度在总高度三分之二的楼层为佳。 中高层住宅：指总层数为七层至九层的住宅。 高层住宅：指总层数为十层及十层以上的住宅。 塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 单元式高层住宅：是指由多个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

什么是清水房？跟毛坯房有什么区别呢？验收的时候各有什么注意事项呢？ 清水房 清水房是指屋里的装修程度。一般屋内装修分为清水房、简装、精装和高档装修，清水房则是屋子刚建好，一点都没装修，就刮了个大白墙。在选择这样的房屋时，先做好清水房接房注意事项，再根据自己的喜好和方案，来对清水房装修作出计划和预算，然后开始备料施工。 清水房收房注意事项 1、检验门窗质量。门的密封度可以将一张铜版纸塞到门缝中,关门后扯纸,如果扯不出来说明密封度好。 现在的住宅都采用了塑钢窗并使用中空玻璃，在进行验收时我们要检查每个房间的玻璃、窗框，仔细地看看玻璃上是否有杂物、水痕、划痕、玻璃中是否存有水气; 窗户框正不正，窗的开启关闭是否正常，开窗时是否能达到90度，再用手摸摸窗外是否贴了防水条，对了还要看每个窗户的纱窗是否都安装好了。 2、第二部分是电气部分。入户之后都有一个闸箱,里面有10个空气开关就说明分了10路,验房时把总闸合上以后再一路一路的合,看看每个是管什么的。 3、第三部分是水。上水检查一下管路有没有跑冒滴漏,下水建议带一个小桶,往里倒点水,看看流得是否顺畅。防水的检验可采取24小时检验法。 4、第四部分是墙地顶,主要检查墙面的平整度、垂直度、有没有开裂的地方。 5、风系统———通风系统是在验房时容易被忽视的大问题。烟道、排风道都是容易为以后日常生活留下隐患的地方。 毛坯房 又称为初装修房，这样的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做了基础处理而未做表面处理。在购买这类房屋时，相关部门虽然也会做工程验收，但购房者还是要对毛坯房的验收标准有所了解，并且清楚毛坯房收房注意事项和毛坯房装修步骤，才会减少后期烦恼。 毛坯房收房注意事项 验结构 首先房屋验收的第一步就是检验房屋的结构，结构的问题还没得到解决就开始装修，这样随时都会面临坍塌的危险。 1、地面是否平整 2、房间与阳台之间是否有裂缝（这很可能是阳台要断裂的先兆） 3、通过激光仪打水平来检测屋顶是否存在高低差。 验墙体 有些住宅的墙体质量不好，装修完后很容易就会发生墙面开裂、瓷砖脱落、墙面渗水的现象，所以毛坯房验收时墙体的验收很重要。 1、检验墙体是否存在空鼓时，我们只要小锤子轻轻一敲便知 2、检测墙体是否垂直时，我们可以用专业的测量尺紧贴墙面，如果误差是在允许的范围内，即可说明墙体垂直 3、墙体是否有损坏，例如石灰爆点、顶部有麻点等，这都会给装修带来很多不利的影响。 验水电 在装修前一定要检查一下水电的基础设施，水电可以说是整栋住宅的经脉，假如不畅通，这对我们日后的生活会带来很多的不便。 1、下水管是否通畅、冲水的声音是否正常 2、屋内的弱电通路是否畅通 3、为确保使用安全，必须要检测一下室内电线的绝缘电阻值 验门窗 如果门窗的结构不好，同时密封又性差，这不仅仅会造成漏水、进水的现象，还直接影响着房屋的隔音效果。 1、要检查门是否能上锁，开启是否灵活 2、用专业测量仪，通过检测门框的对角线值来确定房门是否正 3、移动门的框槽是否完好

想买房子，除开选房看房，第一需要做的功课就是认真对待房屋买卖合同。很多人认为这是格式合同，自己多关心也没有用。孰不知这买家大笔一挥，就可能面对购房中的种种风险。针对商品房买卖合同签订及履行中当事人存在的三个误区。 误区1：《订购书》已经明确约定了定金不退，那就一定退不回来了。 2012年3月15日，张x与北京某房地产公司(开发商)签订了《认购协议书》，购买了位于顺义区的一套房子，用途是商业。《认购书》上第三条明确规定了，张x向该公司交纳五万元定金，并在七日内签订买卖合同，如果合同不签定金就不退了。之后，开发商开据的收据也明确了不买定金不退的字样。 2012年3月20日，在双方协商合同时，张x提出自己购房的目的是想经营一家餐厅，房地产公司考虑到油烟排放、扰民等问题不同意用于餐饮经营。双方争执不下，导致合同未能签订。张x认为如果无法经营餐厅，自己购房的目的不能实现，房就不想买了，遂要求退回定金，但遭到了开发商的拒绝。开发商说《订购书》已经明确说了不购买定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。 法律链接： **高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理; 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 律师说： 上述法律规定中，**重要的字眼是“因不能归责当事人双方的事由”，这决定了定金是否可以退回。实践中，法院一般是查明双方是否存在过错或是违约行为导致合同无法订立。如果是由于一方过错或是违约导致合同无法订立的，过错或违约方将承受定金罚则的惩罚。而如果双方并无过错或是违约行为，只是就合同条款不能达成一致意见或是其它事由的导致无法购买的，收受定金的一方就应退还定金。 本案中，虽然开发商在《订购书》和收据中一再强调不购买定金不予退还。但事实上，双方在签订合同时，对房屋用于餐饮经营达不成一致意见。而在房屋用途明确为商业的前提下，双方只是站到了自己的角度考虑问题，对于无法签订合同本身并不存在故意或违约。因此开发商应当退回定金。 值得提醒的是，在实践中，经常会有当事人使用“诚意金”或“订金”这样的字眼。这二者都不是规范的法律概念。在没有明确约定为定金的情况下，在法律上只能视为一种预付款，将不具有担保的性质，也不适用定金罚则。 误区2：未到房地产管理网站上做预售登记的合同不成立。 2012年1月，李x与北京某房地产开发公司(开发商)签订了《商品房买卖合同》，以贷款的方式购买了一套140平米的商品房。该合同一式四份，李x在买受人处签了字后，将合同全部交给了开发商盖章，自己只留了一份复印件。之后，合同一直未返回。经多次询问，开发商均以拿去房地产管理中心备案盖章为由推脱。按照合同约定，李x支付了**款和一系列的购房杂费。 2012年7月收房时，开发商无法按期交房。遂通知李x到售楼处签署补充协议并选择赔付方式，李x不同意补签并要求开发商尽快交房。2012年8月，开发商致函给李x，说双方订立的《商品房买卖合同》一直未在房地产管理网站上备案做预售登记，因此合同并不成立，彼此之间不存在买卖关系，只同意退回李x已经交纳的**款，不再交楼。 法律链接： 《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理备案登记。” **高法《关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其它物权不能转移。” **高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。” 律师说： 可以看出，上述法律规定已经明确规定了如果以签订的《商品房买卖合同》未在房地产管理网站上做预售登记为由主张合同不成立的，法院将不予支持。显然，本案中开发商的主张是站不住脚的，合同不仅成立，对于逾期交楼，开发商还应承担相应的违约责任。 从性质上看，商品房预售登记是一种政府行政管理行为，其目的是规范房地产交易市场的秩序。它并不是确认合同效力的必要条件。事实上，商品房买卖合同只要符合了合同生效的一般要件，当事人又事实履行了合同，合同就当然成立并生效。但是，如果当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续作为合同生效条件的，则完全不同，因为根据合同自愿原则，法律会遵从当事人的意思选择，将此作为商品房买卖合同生效的必要条件。 虽然商品房买卖合同未在房地产管理网站备案不影响合同效力，但对于今后办理房屋产权证会存在一定的影响和障碍。为了保护买房者的利益，**好在合同中明确约定开发商或中介公司办理网上预售登记的具体时间，以督促其尽快办理。 误区3：收房时如果不交齐所有费用就收不了房。 2013年1月，于x从北京某房地产开发公司(开发商)处购得住房一套。让于x特别满意的是，该房屋为现房，同年3月就能验收交房。于x计划着4月份装修完毕，五一正好作为婚房使用。 签订《商品房买卖合同》时，于x特别留心了交房的时间和条件。交房时间为2013年3月31日前，交房条件为开发商提供建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书。如果该手续不齐全，于x有权拒收房屋，并追究开发商的违约责任。 可到了交房的时候，开发商告诉于x，必须将物业费、契税、印花税及公共维修基金、测绘费、房产代办费等一系列的杂费交齐后，才能将房屋交付给于军使用。于x算了一下，这些费用加起来大概有十万左右。那段时间，于x资金周转有些困难，一下子拿不出这些钱来。于是，于x找到开发商商量能不能先交房，以确保装修的时间，上述费用缓二个月一定交齐。对此，开发商明确拒绝，告诉他如果不交齐所有费用就收不了房。 法律链接： 《商品房销售管理办法》第30条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。” 《北京市城市房地产转让管理办法》第50条规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：(一)取得建筑工程竣工验收备案表; (二)取得商品房面积实测技术报告书; (三)预售合同约定的其它交付条件。” 律师说： 交付使用是指出卖人依合同约定将房屋交给买受人实际占有，买受人因此行使对房屋占有权利的行为。在商品房买卖合同中，出卖方主要义务就是交付符合交付使用条件的商品房给买受人使用。只要买受方履行了合同规定的义务，出卖方就无权拒绝，也不能附加合同外的任何条件。 本案中，虽然开发商要求于x交纳的公共维修基金、契税、印花税、测绘费等一系列费用的目的是为了帮助于军办理房产证，但根据合同的约定，交房的时间与办理房产证的时间是分开的，通常情况下，办理房产证的时间为房屋交付使用后180日内办理。由此可见，交付房屋和办理产权证既不是同一行为，也不是相同的时间内进行。开发商以此为由拒绝履行房屋交付义务，是缺乏合同及法律依据的。于x完全有权要求开发商无条件地交付房屋，并追究开发商延迟交房的违约责任。

工业企业（包括加工业）按销售（营业）收入的80％比例核定；商业企业按销售（营业）收入的50％比例核定；外贸企业按销售（营业）收入的100%比例核定；建筑安装企业按销售（营业）收入的50％比例核定；房地产业企业按销售（营业）收入的20％比例核定；服务业按销售（营业）收入的20％比例核定。上述规定中的销售（营业）收入是指主营业务收入和其他业务收入之和。 实行核定征收印花税的纳税人，除对购销合同实行核定征收印花税外，其他应税合同仍然采用“三自缴纳”办法缴纳印花税。