购房时必须知道的7大潜规则有哪些

买房也有“潜规则”，如果你一不小心的话可能就要被“潜”了。小编在这里教大家4招买上放心房，既能防止被“潜”，还能“抱大腿”！ 第一招：路灯明亮原则 所谓路灯原则，就是买房尽量选在夜晚街灯明亮的楼盘，地段第一。一般来说灯光越明亮的地方交通越方便，四通八达哪儿都能去，即便是晚上也有公交车穿行。更重要的是，一般交通发达的地方，生活配套相对齐全，即便是现在不齐全，将来也会规划建好。 第二招：选品牌开发商 选房尽量选择大品牌开发商，也就是要“抱大腿”。大开发商的实力不容小觑，他们的产品多是经过检验的拳头产品，值得信赖。其次，大开发商一般都有自己的物业管理公司，后期管理一条龙服务，物业品质和服务质量也相对好一点，如果后期遇到问题更容易解决。 第三招：切勿迷信专家 现在各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。其实所谓的专家，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或者房地产商赠送的房子，试问，这样的专家能了解普通老百姓的艰难嘛？ 第四招：买成熟的社区 虽然新楼盘一期二期开盘价较低，但是低开高走，往后肯定越来越贵。但是一旦买了一期二期，除了生活配套不全之外，无形中肯定会忍受不少麻烦。比如：如果你买了一期的房子，这就意味着你至少2-3年住在施工现场，平日扬尘较大，周末还要忍受施工、装修的噪音。这都是一些“低开”需要付出的隐形“代价”。 看了以上买房四招对你有所启发吗？不管是刚需还是自住，买房都是大事，做一个精明的购房人 ！

国内房地产市场的炙手可热，一方面是房产需求比较多，而另一方面则是因为开发商耍的小手段给原本过热的房产又添了把柴。购房者在局外看房地产犹如水中望月雾里探花，根本无法掌控住购房的主动权，购房的朋友想要智斗开发商，就必须了解和看破开发商的楼市潜规则。 1、售楼处的人不一定是开发商的人 现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。 有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。 如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。 2、买房送“学位”不一定能实现 不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，**终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。 开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内**的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的**“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，**终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺。 抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。 3、赠送面积是不受法律保护的 “买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。 实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。 尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。 4、沙盘掩盖“不利因素” 如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。 由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些长草的空心砖。 沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来某一天变成现实的时候，给居住生活带来负面的影响，比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。 5、你注意过房屋的“产权”吗? 购买商品房时，你会看价格、看地段、看户型，但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了，销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等，但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢，按说每个楼的使用年限都是70年，但这个70年指的是哪个时间段？ 商品房实际的使用年限，按照正常的流程，产权是按开发商拿到地开始计算，一共70年。一般情况下，拿地到开工到**后交房，时间有两三年。那么，正常情况下，购房者拿到房子之后，实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢，如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢？ 6、样板间里有很多小手脚如家具尺寸更小 有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。 7、户型图会故意制造错觉 从单套房的户型图上看到，为体现功能分区，设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间，但是要注意，设计师在制作户型图的时候，可能会随意缩放家具的大小。 一座楼宇的平层关系图，能清晰体现一楼层所有单元的分布，是两梯两户还是一梯四户，一目了然。该图纸也能够让你清晰辨识，单位中电梯、楼道的设置等，以及你所关注的单位的位置房屋大门离电梯或者楼道口有多远，房屋或客厅采光会不会被相邻的单位所遮挡；自家的洗手间会否正对邻居家的观景阳台，那就太煞风景了。 8、精装修费用做贷款利息惊人 在精装修房子的销售环节，开发商会告诉你“装修款也能做贷款”。看起来似乎对刚买房、手头拮据的买房人来说，这笔装修支出也可慢慢支付。可精装修费用产生的利息非常惊人。 以100平方米房子毛坯价为每平米10000元，装修标准为每平方米1500元计算。按5年以上贷款基准利率(2012年7月6日后)，为6.55%，如果还能获得8.5折优惠的话，年利率即为5.5675%。 以毛坯房和装修款剥离计算，若买家选择三成**，那么即毛坯房贷款70万元，选用20年期等额本息的还款方式，总利息产生约46万元。装修费总额为15万元，同样的方式做贷款，其中会产生接近10万元的利息款。光是10万元利息款，实际对于100平方米的毛坯房普通硬装修也绰绰有余。 9、你的个人资料可能被卖出 买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险（放心保）、买家具的推销电话?不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了! 购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都有可能，但是出售**多的对象还是中介公司。曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。

售楼小姐大揭秘，告诉你买房潜规则。 今天搜房小编为您揭秘买房潜规则，同时还将介绍各种购房常识，给首次置业的“菜鸟”提供点建议。 对于房企而言，2012年并不好过。在过去的2011年，随着中央严厉打击投资投机调控楼市，量价齐跌成为楼市主基调，一批房企通过各种方式快速消失、倒闭。而随着政策的持续从紧，库存日益增加和资金日渐紧张，房企危机正逐渐加重。在优胜劣汰的生存法则逼迫下，市场将迎来更大一轮的调整。 就在市场举步维艰的同时，以往吃香喝辣的售姐们如今也不得不对客户展露出更多的微笑，有的甚至将开发商都不会告诉购房者的一些购房潜规则都和盘托出。今天搜房小编整理了美女售姐讲诉的一些购房知识，以供大家参考。 别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。 1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。 3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。 6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。 买房常识一看吓一跳 你知道高层第几层**好吗（图） 高层住宅是城市化、工业化的产物，高层住宅的优点，就是可以节约土地，尤其是对于我们这样的人口大国，同样的地基建造六层住宅与建十二层住宅，土地利用率可提高一倍，这显然对政府和开发商都有利(政府可以多卖点地，开发商自然更不说了，所以近几年政府及开发商都利用各种传媒鼓吹炒作住小高层的利处，于是乎，住小高层似乎成了一时髦和潮流，小高层也如雨后春笋在各地遍地开花。 这里先说说小高层的益处，首先，从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质 量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。 先说说一般不被购房者尤其是年轻购房者看中的低楼层吧， 一楼到三楼，人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户；要说心理上舒适，这里是的；同外部世界保持现实联系，不用朝下瞧人。 但接近地面的生活也有不足：一层到三层离地面很近， 虽然得到心理上的舒适感，但是低层空气循环减缓、阴影和湿度大、通风不好的楼区污染也 比较严重。一般人会认为，三楼是理想的，而恰恰正是这里集结了大量有害物质。 四楼、 五楼的有害物质就少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。 现代社会，高楼大厦的住宅，使人有种“一览众楼小”的感觉，高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个之久。 那么，是不是越高越好呢？有人认为高层空气清新、噪声也少、景色也很优美，而这前提是 你所居住的小高层周边处于一个什么样的环境， 你所住的高层的周边没山没水， 看到的只是前面楼座的“后脑勺”，“享受”着城市的各种光电污染能说是景色好？！ 其实很多住高层想观 景的自己却成了“景观”，让对面同等楼层的住户把自己的小家看的通透，真不知这种“景观” 让心里能美到哪去， 而低楼层却因视线死角及地面树木及低矮建筑的阻挡却具有很好的私密 性（这肯定让大家意外，但事实却如此） ，说到楼高自然风大，很多住户住着住着往往会感 觉自然风有时大过头了（尤其是处于多风的地区及春冬等季节） ，再就是高层的空气也并不 像想象的那么新鲜， 大大小小的烟囱几乎包围城市， 米以上难免集结起有害物质。 8—11 层是环境学上所谓的扬灰层，空气中的尘埃、有害物质在这个高度有个停留的过程 ，其实 由于“峡谷效应”的影响（“峡谷效应”指的是周边有公交干道或工厂、以及高楼密集的住宅） ， 在街道风的作用下， 含有灰尘的气流不是平稳移动， 而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。 近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。这个“高度”，大概在 30 米左右。也就是 8－11 层之间。 眼下很多小区密集区高层住宅的中间位置有一个“污染物高 密度区域”。说白了，这些楼宇的 8－11 楼之间灰尘会逗留其间，在此过程中，居住者会与 灰尘“同呼吸共命运”一段时间后再“吻别”。而且这里正好是噪音较大的空间， 许多消费者以为身居高楼就能“远离尘嚣”，谁能想到，真正在一楼倾听车辆噪声，还不如在 8－14 层听得真切。 这是因为，声波的路线跟树木和建筑物的多少有关。声音通常以短的路线传播，有 时高层同样听见汽车干线上的嘈杂声，原来， 有时声音会自由地往上走，直至高层的窗户。 声波是以立体传播的，向上的并不比向两边的弱， 高层楼接收到的声波要比同一幢楼低层来 得强。而低楼层却因受到周围低矮建筑物及树木等物的阻档和吸收而相对减少了噪音， 这个因素在选择住宅时也是不容忽视的。 在国内，越高的楼层往往卖得越贵，但是，专家建议，购买楼房时，六七层的位置，首先，从空气质量角度来说，高度在30米以上的，空气质量反而更差。而且，高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。此外，钢筋混凝土结构会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环，相当一部分是往上走，直至顶层，所以，高层居民更容易出现头疼症状 ,其次，从心理学角度讲，身居高层的人容易产生一种“根基不稳定”的感觉，经常会感到内心压抑。在高楼林立的小区中行走，人也会产生压抑感。此外，久居高楼对儿童的生长发育也非常不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。 人理想的住宅还是应贴近地面，贴近自然，六七层的住宅较好。楼层太低会导致光照不足、潮湿、空气循环减缓等问题，而且，汽车和柏油马路会使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，选择低层楼时，至少远离主干道200米才算安全。 因此，总结一下：一层 优：当发生意外时，比如地震、倒塌、火灾等事故，一层当属安全的楼层了。这种情况下，如果外窗没有安装用于防盗的栏杆，从一层的房间内逃生就简单一些。劣：一楼不安静，如果临街，受路上的汽车尾气、扬尘污染重。在一些老小区，地下室还会返上来潮气，而且更易受到蚊虫的侵扰。此外，一楼还易遭盗窃。) 二层 优：相对一楼来说比较安全，尤其是对那些有小孩的家庭而言，更是如此。劣：和一楼的不足之处一样，二楼的楼层也稍低了一些。 三层 优：综合各方面因素，如果是普通老式的五、六层楼高的住宅，三层是理想的。劣：一般老式楼房没有电梯，人可以很轻松地爬三层的楼梯，但若是抬洗衣机、沙发等，就没那么简单了。 四、五、六层 优：从环境的角度来看，安全性。劣：如果没电梯，老人上下楼是个难题 七层 优：对于高层住宅楼来说，七层是“黄金楼层”段。这个楼层安静，不受汽车尾气等影响，并且也不至于让人达到恐高的程度。劣：七层及以上的楼层，对有心血管病、胘晕的人来说，不适宜居住。 八到十六层 优：从八楼到十六楼及以上楼层，是明亮的楼层。的树也达不到这个高度，因此光线不易被遮挡。劣：如果在这几层上下有排放废弃物的管道，那么这几层所受的影响是的。 十六层以上 优：视野，空气清新。住宅楼暖气是往上升的，所以十六层以上暖和。劣：发生火灾时不易逃生，并且火灾散发的有毒气体都是由下向上扩散的，因此是危险的楼层。 顶层 优：发生火灾时，可以从房顶施救。一些楼房顶层还加装了附属设施，更增加了施救的可行性。劣：在一些老的小区，高层住宅楼一般水压较小，有时会出现停水的现象。此外，高层住户自备救生用品，如吊篮、自锁环钩等，低层住户准备绳索软梯，以便逃生。

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买房必须知道的13大禁忌都是人们在长期买房时总结出来的经验，从居住的角度来说有高大建筑物的不要买，会影响自己房屋的采光和通风，而且有些楼层比较低的情况之下，常常在白天都需要开灯，无形之中也会增加居住过程当中的花销。除此之外，在购房时首先要弄清楚房屋的产权，无论是新房还是二手房，都需要具备有房屋所有产权证才能够进行购买。很多人们在购买时会比较看重于价格，要搞清楚是实际的购房价格还是标注的套内建筑面积价格，因为价格的出入比较大，不要影响自己的判断，同时毛坯房、精装房的价格也会有较大的区别，所购买的房屋地段以及环境除了影响价格之外，也会影响到日后的生活便利程度。现在的房价居高不下，尽可能的选择具有涨价空间的住房。

规避房地产业“潜规则”方法一：其实大部分前者多数是延迟交楼、装修标准不符、建筑面积不足、建筑层高不足等情况；后者多数是交付的房屋存在质量问题，这些问题有的是影响使用功能或装饰效果的，有的是不影响使用功能和装饰效果的。一般来说，对于影响使用功能或装饰效果的问题，发展商都有义务和责任处理好。 规避房地产业“潜规则”方法二：对于已经取得预售许可证的项目，必须办理“商品房现售备案证书”，方可进行销售。建议，购房者在购买商品房时，可以通过网上查询或在销售现场查看商品房预售许可或现售备案的有关信息、证书，来了解自己拟购买的商品房是否合法销售。规避房地产业“潜规则”方法三：购房者有权更改合同内容，房地产业“潜规则”由来已久，如购房时律师费由业主支付，但是在签订合同时，律师却代表着开发商和银行的立场，损害购房者的利益来为开发商和银行谋求**大利益。这种情况下，购房者可拒绝支付律师费用。商品房外墙广告费用收益应属于业主共同财产，另外购房者有权对购房合同条款提出更改意见，签署附加合同。

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