房产商如何去库存 政府有什么新政策

15年底的中央经济会议上提出了16年的五大经济任务之一就是去库存。通过各项措施，化解房地产库存。 目前，我国每年商品房待售面积都要新增近1亿平方米，再加上许多土地已经卖出去但是还没有动工的项目，一些城市的库存量已经达到一个相当恐怖的地步，空房率到底有多高，估计开发商们也不愿意相信了。可见，现阶段新的一年，去库存的道路将是一个很艰难而又漫长的过程。 库存量过大，待售面积增产率大于销售面积增速 根据**新的数据显示，2015年12月底，商品房待售面积７１８５３万平方米，比１１月末增加２２１６万平方米，同比增长15.6%。而2015年的销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%。也就是说，2015年楼市待售面积增速远大于销售面积增速，简单的说就是旧的还没有卖出去，新的房子又盖起来了，这样就陷入了一个恶性循环之中。市场整体去库存的压力一直都很难得到缓解。 也就是说，仅靠市场调控很难完成去库存的任务了。所以，相应的住房制度改革很有必要了。 户籍改革，异地人落户更加方便，让新市民来消化库存 新市民是城市发展中的新兴群体，他们大多是外来的务工的农民。制约他们在城市发展的**主要问题就是户口的问题。户籍的改革，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，这是16年去库存的重要的一步。除此之外，还有将公租房扩大到非户籍人口等措施。 但是通过农民工来达到去库存也是困难重重。因为在现实情况中，大多数的农民工并不具备购买城市商品房的能力。首先，大部分农民工都缺乏充足的资金储备，全款买房基本不可能，但是又因为农民工的工作流动性大，收入来源不稳定，因此很难申请到商业贷款。即使能够申请，**也会让很多人望而却步。这是还只是客观方面的原因。 农民工自身是否愿意落户城市中也很仍值得思索。城市的生活成本更高，压力更大不说，落户城市也会使农村户口变成城市户口，承包的土地是否还能得到保留也会严重影响到农民工的选择。 房产税改革的步伐需要暂缓 15年我国的不动产登记制度已经全面推进，这可以看做是房地产税开征的一个信号。但随着时间推移，什么时候征税的事已经变得难以确定了。但可以确定的是，要想去库存的任务能够完成，房地产税这一说还是得先放一放了。至少就目前的楼市情况来看，“去库存”和“房地产税”之间存在着比较大的争议。 在房地产税的征收问题上，中国房地产业协会副会长任志强多次表态不支持，他表示，“在房地产库存没有消化之前，先把房产税征收的问题扔到一边去。” 租售并举，双管齐下 15年底的召开的中央经济工作会议也提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 在中国，租凭住房还是一个比较新兴的消费方式，因为租的房子很难给人带来归属感，这和中国的传统观念都是相违背的。所以，推进房屋租凭市场的规模化是现阶段的一个突破口，租凭模式有利于降低消费者购房压力，使其从长期的还款压力中释放出来，转变成短期的租金模式。这种消费理念的转变，相信对许多年轻人来说，还是比较容易接受的。也不得不说，中央提出发展住房租凭市场可谓消费观念的一次重大的转变，可以看做是一种进步吧。 16年初公积金利率的下调，就可以看成是完成去库存这一任务的第一步，新的一年楼市总基调已经确立，相信全国各地政府都会在这个精神的指导下，根据自身的情况制定相应的政策吧。可以预见，16年的楼市一定不会平淡。

16年的楼市基调“去库存”已经定下来了。中央也在酝酿的着新政，争取早日完成的去库存的任务。其中，就有一条新政，鼓励开发商不卖房子，改租房子。大力发展住房租赁市场的意义在哪？ 1月27号，《经济参考报》就报道了相关部门正围绕发展住房租赁市场，准备研究制定相关指导性文件和补贴政策，来鼓励开发商和投资商们，把库存商品房变成租赁市场的房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。为此，相关部门还召集了几家已经尝试租赁市场的企业，如万科、魔方公寓、链家等，询问了关于税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见和想法。 租赁市场的现状 根据数据显示，经过初步测算，租赁市场从2014年开始涉及的人口就已经达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿。就拿链家的租赁产品来说，从2011年推出到2015年1月份，四年时间已经形成了20万人的稳定客户租赁群体，从2015年1月份到11月份，10个月的时间，从20万的稳定客户群体增加到了40万人，两组数据已经显示出了租赁市场发展前景和现阶段的发展速度，可以说，这将成为未来房市发展的一个重要方向。 租赁的模式 主要两种，一是大型企业，特别是物业企业购房出租，另一种是由开发商租售并举，在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。 “变卖为租”的优势 首先对于消费者来说，住房需求得到很好的解决，同时降低了消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款转变为短期的租金模式。对于工薪阶层特别是年轻人来说，这是一种更加轻松的生活方式。 对于开发商来说，尽快消化库存，推动企业的经营模式的优化升级，形成薄利多租的住房商业模式。同时也能扩大消费者的适用群体，减小资本回收的风险。 但是不得不说，租赁住房商业模式的推行存在一定的阻碍。 1、租赁住房在现阶段的中国是一个非常新兴的消费理念。这和中国的传统思想，有房有家的概念存在一定的冲突。在固有思维里，租的房子不是家，很难有归属感，不过多久都是要买房而不是租房。与其花钱租房子不如攒钱买房子。这样一个传统消费理念相对而言，转变起来需要一个很长的适应过程。 2、对于开发商和投资商来说，投资回报周期过长。根据相关报告可知，长租公寓的回报周期短则1年，长则3至4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。对于急需回笼资金的企业来说，这种模式一点也不适合。 3、除此之外还存在一个土地来源问题，目前市场上流通的长租房源大多来自于工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。或是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。 由此可见，虽然长租公寓被人看好，但是仍面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。因此政府尽快出台相关政策，从金融、财税和用地等方面给予企业相应的支持，同时为了消费者提供补贴和鼓励的政策才能更好的推行住房租赁模式在中国楼市里的发展。

2015年眼看就要过去，购房者开始关心2016年房价走势。2016年房价下跌还是会缓慢上涨？关于未来房价走势，业界人士预测众说纷纭，有砖家表示“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求导致以往楼市的繁荣景象，但这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机，而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市或将陷入新一轮的大萧条周期。 楼市会陷入萧条有五大理由： 1、楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转不可持续。 2、央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。从时间的角度来看，2016年初开始，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。 3、美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。 4、“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市或将现大萧条的周期。 5、楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。 房价会上涨，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”？业内认为，每当市场低谷期，地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。 1、降首套**：预计首套房**比例将从现行的25%，下调至20%左右。 2、降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。 3、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。 4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。 5、调整普通住宅标准。 6、鼓励人才购房政策。 7、将户籍制度与购买房产直接结合。 8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。 看了以上内容，你觉得房价会涨还是会跌，只要是刚需买房，还是别等了，该出手时就出手！

在购房过程中，各种税费可以说让不少业主愁破了脑袋。而除了**重要的房产税外，契税也是购房者不能忽略的部分。在苏州现行的契税政策是怎样的？首套房和二套房又有何区别？一起来看看。 按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。 根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行; 户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%; 所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。 购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税。 享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上 2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下 3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下 契税征收标准90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房、三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。 总的来说契税还是比较容易算的，不过政策始终在不断调整，购房者在进行计算前**好了解一下现行的**新政策。

根据中国指数研究院**新发布的《第47期中国主要城市房地产市场交易情报》，11月第三周(11月16日-22日)重点监测的36个城市成交面积环比上涨7%，其中24个城市环比上涨，占监测城市的67%；与去年同期相比整体上涨21.2%。分城市来看，一线城市环比前一周基本持平，二三线城市呈上涨趋势。三线城市涨幅**大——同比达到了15.8%，环比也达到了44.1%。 近日，中央频繁关注楼市去库存问题。11 月以来，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、“以加快户籍制度改革带动住房等消费”等高层声音连续出现，使整个行业发展过程中的这一主旋律凸显出来。 地方化解库存的行动很快有所体现：19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，明确规定了取消商品房购房限制——包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。由此山西成为本轮高层提出化解房地产库存之后，第一个采取行动的地方政府。该《意见》由山西省住房城乡建设厅、山西省发展改革委、山西省财政厅等11个部门联合提出，是对山西省房地产政策进行的重大调整。 中央层面，21日，国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见，是公积金管理条例在时隔13年后再次调整。中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮解读这份修订稿时指出“扩大提取范围、提高公积金运用率”是其关键。具体而言，今后，交房租及物业费拟纳入公积金提取范围；自由职业者等灵活就业人员，也可以缴存住房公积金，并享受公积金贷款等权益；公积金缴存职工可以提取账户内的公积金，用于支付自主住房物业费。而公积金贷款的审批时限由15日缩短为10日。