房产商如何去库存 政府有什么新政策

15年底的中央经济会议上提出了16年的五大经济任务之一就是去库存。通过各项措施，化解房地产库存。 目前，我国每年商品房待售面积都要新增近1亿平方米，再加上许多土地已经卖出去但是还没有动工的项目，一些城市的库存量已经达到一个相当恐怖的地步，空房率到底有多高，估计开发商们也不愿意相信了。可见，现阶段新的一年，去库存的道路将是一个很艰难而又漫长的过程。 库存量过大，待售面积增产率大于销售面积增速 根据**新的数据显示，2015年12月底，商品房待售面积７１８５３万平方米，比１１月末增加２２１６万平方米，同比增长15.6%。而2015年的销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%。也就是说，2015年楼市待售面积增速远大于销售面积增速，简单的说就是旧的还没有卖出去，新的房子又盖起来了，这样就陷入了一个恶性循环之中。市场整体去库存的压力一直都很难得到缓解。 也就是说，仅靠市场调控很难完成去库存的任务了。所以，相应的住房制度改革很有必要了。 户籍改革，异地人落户更加方便，让新市民来消化库存 新市民是城市发展中的新兴群体，他们大多是外来的务工的农民。制约他们在城市发展的**主要问题就是户口的问题。户籍的改革，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，这是16年去库存的重要的一步。除此之外，还有将公租房扩大到非户籍人口等措施。 但是通过农民工来达到去库存也是困难重重。因为在现实情况中，大多数的农民工并不具备购买城市商品房的能力。首先，大部分农民工都缺乏充足的资金储备，全款买房基本不可能，但是又因为农民工的工作流动性大，收入来源不稳定，因此很难申请到商业贷款。即使能够申请，**也会让很多人望而却步。这是还只是客观方面的原因。 农民工自身是否愿意落户城市中也很仍值得思索。城市的生活成本更高，压力更大不说，落户城市也会使农村户口变成城市户口，承包的土地是否还能得到保留也会严重影响到农民工的选择。 房产税改革的步伐需要暂缓 15年我国的不动产登记制度已经全面推进，这可以看做是房地产税开征的一个信号。但随着时间推移，什么时候征税的事已经变得难以确定了。但可以确定的是，要想去库存的任务能够完成，房地产税这一说还是得先放一放了。至少就目前的楼市情况来看，“去库存”和“房地产税”之间存在着比较大的争议。 在房地产税的征收问题上，中国房地产业协会副会长任志强多次表态不支持，他表示，“在房地产库存没有消化之前，先把房产税征收的问题扔到一边去。” 租售并举，双管齐下 15年底的召开的中央经济工作会议也提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。 在中国，租凭住房还是一个比较新兴的消费方式，因为租的房子很难给人带来归属感，这和中国的传统观念都是相违背的。所以，推进房屋租凭市场的规模化是现阶段的一个突破口，租凭模式有利于降低消费者购房压力，使其从长期的还款压力中释放出来，转变成短期的租金模式。这种消费理念的转变，相信对许多年轻人来说，还是比较容易接受的。也不得不说，中央提出发展住房租凭市场可谓消费观念的一次重大的转变，可以看做是一种进步吧。 16年初公积金利率的下调，就可以看成是完成去库存这一任务的第一步，新的一年楼市总基调已经确立，相信全国各地政府都会在这个精神的指导下，根据自身的情况制定相应的政策吧。可以预见，16年的楼市一定不会平淡。

16年的楼市基调“去库存”已经定下来了。中央也在酝酿的着新政，争取早日完成的去库存的任务。其中，就有一条新政，鼓励开发商不卖房子，改租房子。大力发展住房租赁市场的意义在哪？ 1月27号，《经济参考报》就报道了相关部门正围绕发展住房租赁市场，准备研究制定相关指导性文件和补贴政策，来鼓励开发商和投资商们，把库存商品房变成租赁市场的房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。为此，相关部门还召集了几家已经尝试租赁市场的企业，如万科、魔方公寓、链家等，询问了关于税收、行业补贴、建筑标准等方面的意见和想法。 租赁市场的现状 根据数据显示，经过初步测算，租赁市场从2014年开始涉及的人口就已经达到1亿人以上，年租金已经突破1万亿。就拿链家的租赁产品来说，从2011年推出到2015年1月份，四年时间已经形成了20万人的稳定客户租赁群体，从2015年1月份到11月份，10个月的时间，从20万的稳定客户群体增加到了40万人，两组数据已经显示出了租赁市场发展前景和现阶段的发展速度，可以说，这将成为未来房市发展的一个重要方向。 租赁的模式 主要两种，一是大型企业，特别是物业企业购房出租，另一种是由开发商租售并举，在新建商品房项目中长期持有部分房源对外出租。 “变卖为租”的优势 首先对于消费者来说，住房需求得到很好的解决，同时降低了消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款转变为短期的租金模式。对于工薪阶层特别是年轻人来说，这是一种更加轻松的生活方式。 对于开发商来说，尽快消化库存，推动企业的经营模式的优化升级，形成薄利多租的住房商业模式。同时也能扩大消费者的适用群体，减小资本回收的风险。 但是不得不说，租赁住房商业模式的推行存在一定的阻碍。 1、租赁住房在现阶段的中国是一个非常新兴的消费理念。这和中国的传统思想，有房有家的概念存在一定的冲突。在固有思维里，租的房子不是家，很难有归属感，不过多久都是要买房而不是租房。与其花钱租房子不如攒钱买房子。这样一个传统消费理念相对而言，转变起来需要一个很长的适应过程。 2、对于开发商和投资商来说，投资回报周期过长。根据相关报告可知，长租公寓的回报周期短则1年，长则3至4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对投入企业而言，仍然有不小的资金压力。对于急需回笼资金的企业来说，这种模式一点也不适合。 3、除此之外还存在一个土地来源问题，目前市场上流通的长租房源大多来自于工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。或是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。 由此可见，虽然长租公寓被人看好，但是仍面临一系列的难题和挑战，例如盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等。因此政府尽快出台相关政策，从金融、财税和用地等方面给予企业相应的支持，同时为了消费者提供补贴和鼓励的政策才能更好的推行住房租赁模式在中国楼市里的发展。

2015年眼看就要过去，购房者开始关心2016年房价走势。2016年房价下跌还是会缓慢上涨？关于未来房价走势，业界人士预测众说纷纭，有砖家表示“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求导致以往楼市的繁荣景象，但这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机，而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市或将陷入新一轮的大萧条周期。 楼市会陷入萧条有五大理由： 1、楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转不可持续。 2、央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。从时间的角度来看，2016年初开始，新一轮的房地产市场调整极有可能来临。 3、美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。 4、“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市或将现大萧条的周期。 5、楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。 房价会上涨，2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”？业内认为，每当市场低谷期，地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。 1、降首套**：预计首套房**比例将从现行的25%，下调至20%左右。 2、降准降息：预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。 3、楼市税费补贴类政策会进一步落地，同时，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。 4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴)，而非异地分配住房(实物补贴)。 5、调整普通住宅标准。 6、鼓励人才购房政策。 7、将户籍制度与购买房产直接结合。 8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。 看了以上内容，你觉得房价会涨还是会跌，只要是刚需买房，还是别等了，该出手时就出手！

在购房过程中，各种税费可以说让不少业主愁破了脑袋。而除了**重要的房产税外，契税也是购房者不能忽略的部分。在苏州现行的契税政策是怎样的？首套房和二套房又有何区别？一起来看看。 按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。 根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行; 户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%; 所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。 购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税。 享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上 2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下 3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1.2倍以下 契税征收标准90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房、三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。 总的来说契税还是比较容易算的，不过政策始终在不断调整，购房者在进行计算前**好了解一下现行的**新政策。

楼市高库存并非一个新话题。 曾有知名地产商的销售负责人表示，早在2013年上一轮楼市的高峰时，他就意识到了，表面的繁华掩盖着难以排解的危机。原因是，彼时虽然全国的成交量和销售额都强劲增长，但有些城市的房子已经卖不动了，必须大幅让利才能出点货。 相信这并非个别案例。排名前100强的房企，绝大多数不是固守一个城市，而在多城市或者全国性布局的房企，进入2014年以后，上述感受都很强烈。有些城市，即使降价，边际效应也一再递减。因为需求只有那么多。 后来，这种现象被舆论普遍关注，以三四线城市为主的高库存如何去化，被视为楼市的主要结构性矛盾。也因此，一批房企从中小城市收缩，转战一线和二线主要城市。这也就是为什么2015年北京等城市高价地块不停涌现的重要背景。另一个原因是流动性宽裕，资金成本持续走低，为房企抢夺高价地块提供了支撑。 但跳开出去会发现，高库存远非房地产所独享。汽车行业今年也相当难受，产量继续增长，销量却是在低位徘徊。过去多年，我国人民显示出了对汽车的无限热爱，无论国产还是进口，汽车的产销量一片红火，但去年以来突然就不好卖了。 煤炭、钢铁、水泥以及一批中低端制造业，更是已被高库存困扰数年。我们的跑口记者说，这些行业的库存积压，根本都不算新闻。唯一的出路就是将过剩的产能出清。好吧，也许你说得都对。但很多地方政府却经年为这些亏损大户注入财政补贴。 山西的一些个体煤老板可能百思不得其解，曾经那么抢手的煤炭怎么会一再降价也卖不动了。**通俗的解释是我国经济处于下行周期，煤炭需求量大减。作为宏大叙事的用词是，“三期叠加”，“换挡”，“新常态”。而传统产业的产能过剩或者说高库存，只是转型期的外在表征。阵痛期有多长，取决于改革的力度和深度。 据说，为化解楼市的库存，有关部门已经储备了一些政策，具体措施不日将出台。相信媒体朋友又会称之为新一轮的房地产救市。名称并不重要，很多人想问的是，房地产可能不是库存**严重的行业，更没有到全行业亏损的程度，为什么单单要救房地产？ 有观点认为，房地产调整和产能过剩拖累了经济增长。已经不是第一次看到这类观点。早在2004年，社科院有位叫易宪容的研究员，就提出了一个大胆的观点，房地产绑架了中国经济。异曲同工。 房地产与经济之间的关系，应该不是单向度的。房地产的繁荣，固然是推动经济增长的重要力量，但经济若严重下滑，房地产想一骑绝尘，恐怕也很难。再多论证徒添口水。 但房地产的产业链漫长，能带动一大批相关产业，也是眼见的事实。譬如钢铁和水泥，房地产显然是它的主要客户。不过，你要是说钢铁水泥完全依赖于房地产也未必令人信服，因为2012年、2013年房地产还是一片荣光时，这几个产业已经步入高库存的泥淖了。 GDP是增长6.9%还是6.8%，并没有那么重要，譬如，你的老板从来没有说要根据GDP的增幅来发放你的薪水；但数字隐含的经济和社会意义，却不可轻忽。从宏观方面说，到2020年实现GDP比2010年翻番，就需要好看一点的数字。 从现实层面看，很多朋友跟我一样，有一种急切心理，就是希望改革更快一点。但是，我国的国情决定了，深化改革需要稳定的社会和经济环境。有段时间，有的经济学者担心GDP下滑失速，就是与此相关。 不管你怎么骂房地产，实践证明，它既是经济的助推器，也可以充当经济的润滑剂。如果不摆脱对房地产的过度依赖，发展方式的转型和结构调整就是空话。但硬币的另一面是，在稳增长方面，房地产仍然是现阶段的重要抓手。 化解房地产的高库存，不应再简单地刺激投资。有论者沿用“供应侧”的说法，提出要改善房地产供应。原因是目前很多地方的商品房库存是结构性的。这不失为良好的策略选择。但另一方面，还可以在需求端想办法。据说，棚改将从住房安置改为以货币安置为主，就是在创造需求。此外，存量房交易环节减税也有助于激活需求。