什么是购房的赠送面积 这是房产商的一种骗术吗

房价扶摇直上，消费者肉疼的同时就希望开发商能够多给点优惠，于是就有了赠送面积的促销。于是在购房过程中，众多置业者常常被“买房送面积”这样的噱头所吸引住。更多开发商的赠送面积甚至达到20%，这样的诱惑确实不小，可是这背后更多的是法律问题，众多置业者们不了解就盲目签约，后续带来的问题也让人头疼不已。 对于购房者所谓的“送面积”，在开发商业内叫“偷面积”，指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。有人形象地将“送面积”比喻为“逼良为倡”。 其中原因有三： 一是政府的高税收逼得开发商使出“送面积”的招数可以避掉销售过户环节的一大笔税费;二是高房价逼得购房者选择这种“送面积”的房子，同地段同等价格的房屋当然有“送面积”的比没“送面积”的实惠。于是开发商打出“送面积”的促销噱头，购房者趋之若鹜，看样板房时都会问问哪些地方是赠送的面积，不送面积或送面积少的房子会被认为是性价比差，成为被购房者首先淘汰的对象。 小区因“送面积”无法办理房产证，因此产生的迟延办证纠纷也层出不穷。有网友反映当时买房时被某房地产商“买一层送一层”的广告所吸引。销售的户型图标着上下两层。入伙时开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建，但开发商为规避法律责任，让购房者签订购房合同时签订了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》，约定购房者委托施工方加建一层楼板，也即是开发商承诺的“送面积”。但是因为建楼板、阳台擅自加建、改建等情形，与报建施工图不符，小区属于不予规划验收的情形，国土规划部门不予发放《建设工程规划验收合格证》，已装修入住一年多的700余户购房者面临着无法办理房产证的局面。 “送面积”分为几种情况：第一种“送面积”是改变规划加建，未经报批更改手续，如上述案例中加建一层属于违规，存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险;第二种“赠送的面积”属于公用面积，如一楼庭院、屋顶花园等，属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，该赠送行为本身就不合法;第三种比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙，就多出一间房来，这种形式在样板房里可以看到，但交楼标准并没有这道墙，围起来的这部分面积也不载入产权证，在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时，都存在着法律障碍。 近段时间以来，各地政府相继出台了一些相关规定，叫停开发商“买房送面积”的促销行为。现在北京、深圳等一线城市不知道何时出台关于建筑面积的新规，一旦出台相关新规，之前建好的“偷面积”户型由于不合新的规定，将有可能面临无法取得《验收合格证》和《建设规划许可证》，无法取得房产证的风险。

房地产广告大多会在房屋价格和付款方式上做足文章，常常是“语不惊人‘死’不休”。有则广告称“3万元拥有一个家”，的确让人心动！其实这3万元只是首笔房款，**多只占总房价款的四分之一到五分之一。有则广告称“前3名特惠价4000元／平方米”，而这里的行情是6000元／平方米以上。客户匆匆赶来，销售人员告知“您来晚了，前3套已被别人订掉。现在剩下的价格都在6500元／平方米以上。”更多的房地产广告只打出起价或**低价，而平均价可能要高出20％以上。这个让人心跳的**低价实际上是楼层、朝向、房型、景观**差的。 应该说，付款方式的多样性为买方提供了更多的选择余地，总的趋势是让买房人买得下来、付得轻松，但也有房产商在付款方式中玩花样，而且手段隐蔽，购房人不具有一定的财务知识和风意识往往难以识破。“以租代售”、“用租房的钱买房”，无疑可以减轻买房人的付款压力，甚至付款期（一般为几年）的主要风险（房屋毁损风险、通货膨胀风险、利率风险、甚至是支付风险）仍由卖方承担，这无疑对买方是有利的。但少数开发商则暗中抬高当今市场售价，多数买方会因为付款轻松、风险较小，可以拿本来用于购房的钱去投资赚钱，而不愿与房产商斤斤计较，或者没有发现其中奥秒，暗中吃亏。

常见赠送面积包括阳台、飘窗、地下室、阁楼、露台和花园。要考察其实际面积和实用性。

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如今楼市的促销手段花样繁多，“买房就送你面积”的做法真的靠谱吗？业内人士指出，购房者在买房前，应该详细了解不同楼盘赠送面积的不同做法，区分其合法性、实用性，这样才能让赠送面积变得靠谱起来。  买房赠送花园、露台、飘窗等全部面积，或者部分面积的这种销售形势已四处可见，每个楼盘都有或多或少“额外面积”。在楼盘的销售过程中，销售人员还会着重向你介绍这部分“赠送”面积如何实用、如何能让你的实际得房率超过100%。 那么，这些赠送面积的做法靠谱吗？特别是一些要在交房后二次封闭改造的赠送方式，不会面临什么风险吗？业内人士指出，购房者应详细了解不同楼盘赠送面积的不同做法，区分其合法性、实用性，才能让这部分赠送面积变得靠谱起来。 买不买看实际需求 目前楼市一些热卖的户型产品赠送面积极为常见，赠送面积普遍在原户型面积的5%-10%，阳台、花园、飘窗等计一半面积更是成为楼盘**常见的赠送手法。这类户型的赠送面积经过改造后，基本能实现两房变三房，三房变四房，使用率得到了改善。 然而，业内人士也指出，近年来因面积赠送而产生的纠纷呈上升趋势。在这些案例中，有一种“送面积”是噱头，用数字游戏迷惑消费者，让购房人难以比较房屋的单价；另一种是“偷面积”，会影响户型整体的采光、通风设计和日常使用。而发生纠纷以后，这些“赠送面积”不会计入建筑面积，在房产证上也没有体现，所以一旦出现问题，权益很难得到法律保护。 因此，购房者需要理性看待“买房送面积”，根据自己的住房实际需求去衡量，再决定是否要购买。如果产品设计合理，开发商“赠送”面积能被合理使用；但如果只是冲着“赠送”而出手，一旦户型设计不合理，就会增加购房者后期装修成本，甚至造成使用不便，那就得不偿失了。 分清合法赠送和非法赠送 专业人士还透露，目前很多楼盘所宣传的赠送面积大部分是国家规定不计面积的。比如根据相关规定，入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。 因此，如果开发商将这些也计入“赠送面积”，那只是在玩炒作的噱头罢了，而若是有类似赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。 一些楼盘的赠送面积都是不计入产权证的，这就意味着这些赠送的露台、院子等只有使用权，像公共的楼顶平台等则属于业主共有部分，开发商不能约定为属于某一户业主使用。 实际上真正赠送面积，就是在产权证上实际面积上收钱打折，比如产权证上120平方米的房子，开发商只收110平方米的钱，那10平方米才能算是赠送，否则就不能算作赠送面积。所谓“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，买房更应该重点关注房屋的质量、配套等要素。 律师对此类容易出现纠纷的问题也特别指出，赠送面积通常分成2类，一类是合法的，也就是能够入房产证的面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务；另一类是没有写入房产证的赠送面积。 对该类赠送，律师认为，没有写入房产证的赠送面积其实是违法的，这些面积应该属于小区所有业主共有，开发商无权将这些面积赠送给私人使用。如果这些业主共有的地方出现了质量问题，开发商也应该根据保修合同履行保修义务。 购房前弄清三件事 相关部门的工作人员表示，对于赠送面积，购房者要理性看待并且从居住角度出发去判断。如果产品设计合理，买房人能得到额外使用面积，开发商房子也卖得好，可以说是一种双赢，但如果冲着“赠送”两个字盲目以为捡了便宜，冲动买房，万一赠送部分设计得不好，不能利用或对后期使用造成困扰，那就得不偿失了。具体的，可以从三个方面着手，在购买前就弄清楚送面积的详细情况。 第一，签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式载入合同当中。如果在签合同之前就把定金给交了，那么主动权在一定程度上就易手了，若是在后面遇到开发商不履行口头承诺，即使能够打官司要回自己的预付定金，也会消耗极大的时间和精力，很不划算。 购房者在购买这种赠送面积的房源之前，一定要把赠送面积的条款切实写入合同当中，形成文字性的合同，这样才真正受法律保护。对于开发商的口头承诺，不要相信太多，只有合同才是正规可靠的。特别是一些入户花园、挑高阳台等能否封闭起来，并非由开发商说了算，这取决于城管或物管是否批准。而且，“赠送面积”不属于产权面积，今后如果遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益很难得到保护，容易产生纠纷。 第二，要弄清楚赠送面积的真实情况，千万不要被开发商用一些花招伎俩给糊弄和忽悠了。如果赠送的面积是切切实实的，对于购房者来说肯定是一件好事。开发商若是真心想要送面积的话，倒不如干脆降价，那样的效果可能会更好。之所以选择赠送面积这一手段作为促销方式，自然是因为其中可以做文章，购房者一不小心就可能被这些小花招给忽悠和糊弄过去了。 比如说，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，这实际就是玩障眼法，因为这些本来就是属于购房者的，不送也是他们的。还有一些赠送面积如阁楼等，往往存在着光线晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题，也一定要先看好再签合同。 第三，在验房收房过户的时候，还要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。有些开发商在实际交易当中，也的确会赠送给客户一些露台等还算实用的面积，但是这个面积并不能载入房产证，不享受产权待遇。 如果是这样的话，那就意味着这个赠送面积在某种程度上可以算作违建面积，遇到拆迁或者一些争议纠纷的时候，就很难保护自己的合法权益。因此，对于开发商赠送的面积，一定要写明白，是能够跟主体房产享受同等商品房产待遇的。

契税和过户费不是一样的。当土地使用权和房屋的所有产权发生变更的时候，都需要缴纳契税，简单来说，无论是购买期房还是购买二手房，只要涉及到房产交易变更了房屋所有权人，就需要缴纳计算，除了是以继承的方式获得房屋所有产权，直系亲属之间可以免征契税，赠予的房产也同样是需要怎么计税的。二手房的过户费当中包含了契税，一般是由买家来支付，是过户费当中的一项。除此之外还需要缴纳的有土地增值税、个人所得税以及印花税等等，在二手房交易时，如果满足相应的条件，有一些过户费用是可以省去的，比如说所出售的房屋已经满足5年并且是唯一的一套住房，可以免征个人所得税和营业税，如果不符合以上的条件，需要按照房屋总额的1%收取个人所得税，超过两年的话可以免征营业税，否则要按照房屋总额的5.5收取营业税。