开放二孩政策 房地产现状将会有哪些变化

重庆市再生育申请人数达到3.27万人

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房地产库存与房地产泡沫的“受病之处”、“起弊之源”已经今非昔比。 11月10日，中央财经领导小组第十一次会议部署经济结构性改革。化解房地产库存，成为会议所指的一个突出问题和关键点。 一个行业库存问题，为中央权威高层会议重视，足以说明其积弊深、涉及面广，事实上，其他突出问题，过剩产能、过高成本、金融风险，其实也或多或少与房地产相关，楼市“去库存”抓住了当前经济发展症结的“牛鼻子”。 房地产库存之弊 房地产库存与房地产泡沫密不可分。从某种角度讲，甚至可以说是一个硬币的两面。房地产库存与房地产泡沫，其“受病之处”、“起弊之源”，**简明扼要地讲，可以概括为以下五点： 一是产业转移。经济全球化**基本的特征，是生产要素在全球范围内的流动和配置。等量资本获得等量利润。这个过程，也是产业不断地从劳动、土地等生产要素成本相对较高地区转移到相对较低地区的过程。 这让中国在短短几十年时间里走完了发达国家几百年走过的工业化城市化道路，也让中国房地产市场迎来了举世罕见的高速发展期。房地产市场高速发展难免伴随泡沫的膨胀。 二是货币泡沫。有数据显示，美国次贷危机爆发前夕，美国金融衍生品规模高达531万亿美元，而美国2007年的GDP仅为14万亿美元。次贷危机暴发后，美联储推出一轮又一轮量化宽松，金融衍生品规模不但没有减小反而不断膨胀。据2011年美国财政部货币管理局的统计数据显示，华尔街大银行所持有的金融衍生品数量比2008年危机高峰时还增长了41%。 必然看到的是，美联储量化宽松超发的货币泡沫主体，其实并没有多少进入美国本土的市场领域，而是大举流向了包括中国在内的新兴经济体，新兴经济体的房地产**终可能成为货币泡沫的宣泄口。 三是土地财政。这些年来，中国以投资为驱动的经济发展模式，**大的一个特点在于各地以土地财政为支撑的区域经济竞争。土地财政真正赚钱的主要靠居住用地。为了**大限度地实现GDP的增长，同时又为了**大限度地获取土地出让金，一直以来各地在土地财政上“松紧不一”。 对居住用地，通常实行“紧”的土地政策(价格高、数量少)，而对工业用地和商业用地特别是工业用地，通常实行“松”的土地政策(价格低、数量多)。四是人口红利。过去的中国计划生育政策，再带来生育率迅速下降的同时，也为经济增长创造了40年左右的人口红利期。人口红利，一方面缓解了人口众多与人均资源少的矛盾，另一方面也在一定时期内为房价持续上涨打下了基础。 计划生育导致的亲族结构格局，是爷爷辈、父母辈和孙子辈呈现“421”结构特征。这种特征让孙子辈们购房有着“421”亲族群体一齐上的特点，使得中国各大城市购买首套房的平均年龄明显小于国外同类城市，青年一代自住性购房能力得到了非凡表现。 五是城市等级。众所周知，国外的城市，不论大小大都是平等的，其资源交换也是平等的。而中国往往是上级城市管着下级城市，财政体制、计划分配体制等，也是通过这个体制来完成的，难免存在资源分配不均现象。 大中小城市在吸引流动人口上，原本就存在着强者越强、弱者越弱的“马太效应”，再加上中国的城市还存在着行政等级问题，这就让中国大城市特别是超级城市的人口规模控制目标屡屡遭到突破，房价也是屡涨屡调、屡调屡涨。 从“控房价”到“去库存” 月满则亏，水满则溢。从过去强调“控房价”，到现在着重提出“去库存”，房地产调控如此大转身的背后，是房地产库存与房地产泡沫的“受病之处”、“起弊之源”已经今非昔比，发生了明显的变化。 第一是产业转移已出现新动向。过去中国凭借廉价的劳动力、土地和环境资源承接了大量的产业转移，现在一方面由于中国的环境资源逼近了承载能力的极限；另一方面由于房地产在整个经济生态中“一股独大”成为“恐龙”，导致企业生产经营综合成本过快上升；现在，我国已面临产业转移国际化的新苗头，中高端制造业开始回流发达经济体，低端制造业则转移向成本更低的发展中国家。 第二是资产泡沫面临破灭压力。美国量化宽松的逐步退出对新兴经济体的**大影响，当属国际资本流向发生变化，新兴经济体资产泡沫面临破灭压力。如果资本流出再叠加产业转移的双重影响，资产泡沫承爱的压力无疑会更大。而资产泡沫收敛如果处置不当，往往会导致旷日持久的金融危机。 第三是土地财政已经难以为继。笔者在过去的文章中曾多次指出，从地方债务对土地财政依赖程度来推测，从长期看地方有可能在商品住房上达到双极限：即一方面有可能将地价房价抬高到极限，另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看，特别是从住房库存数据看，这个双极限或许正在逼近。 第四是人口红利正在日趋消失。劳动年龄人口历来是购房的主力军。然而，统计数据显示，中国劳动年龄人口总量在2012年已出现转折。而且，由于高房价导致高生活成本，高生活成本导致子女抚养的高成本，放松计划生育政策，可能并不会带来有关部门预期的生育高潮。计生政策的放松，也难以在短期内达到托市的效果。 第五是楼市调控形势更加复杂。城市吸引流动人口的马太效应，叠加城市等级的影响，让一线城市的房地产市场，在全国楼市总体“去库存”的大背景下，短期内难以做出简单的放开“限购”的决策。必须防止泡沫破灭与泡沫膨胀的风险交织在一起。“去库存”并不是简单地救楼市，其背后是中国经济发展内外部环境的深刻变化，释放出的是经济相应转型升级发展的重大信号，包括如何引导刚需消化存量，怎么通过城镇化建设调整理顺房地产的供给侧政策及体制，其内涵相当丰富。这里只是提醒，房地产企业万不可误判形势乘机乱涨价，而错过房地产市场的**佳调整期。 而消费者则应该紧盯市场变化，选择合适机会入场。

一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点，间接拉动0.6～1.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长32.8%，高于固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8％，其中，新开工面积增长30.4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长44.7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长38.9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9％，销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地1.5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长6.5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。

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我国房地产发展现状：销售量持续增长，商品房销售面积，销售额以及销售给个人的购房额持续上升，04年商品销售量比03年增加4500万平方米，为住房商品化最高值。年销售额超过1万亿，为1998年的4倍多。个人购房所占比重持续增加，一直占90%，反映居民对住房需求旺盛的态势。此外，房价大幅攀升，全国商品房价格 1998年至2003年，年均增长 59元。2004年大幅攀升，这一年增长了355元，达到了 2700 元每平方米。住房价格从98年至04年增长了695元，其中03到04年增长了352元，占50.6%。房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨，建筑材料价格上涨，新建住宅品质提升，中低位商品住房供应比重下降，影响消费者对房价的预期，房地产市场存在着特定形式的垄断，房地产业在我国属于新兴起的产业，较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一，是新兴产业发展的基础，宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。

到没到预期不是我等p民决定的。我只知道房价还是那个高，并且现在也在涨。

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