改善性住房需求有哪些？需要什么条件？

李总理说“改善性需求要支持”，你准备好换房了吗？什么是改善性需求购房？改善性需求购房有哪些技巧？改善性需求购房如何维护自己的权利？改善性需求有哪些优惠政策？以下盘点你一定要看。 什么是改善性需求购房 改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。 改善性需求购房五大技巧 技巧1 对新居住区域把好关 一般来讲，改善型购房者对住房区域的选择一定要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、**等的分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房的要求。 技巧2 原有住宅卖掉还是出租？ 在实现自己的换房计划之后，对于原有住宅出售或是出租要结合市场情况和未来走势来确定。如果原有住宅的位置较好，租金价格水平较高，可以考虑将其出租，利用租金来还换房后的贷款。 技巧3相关的交易税费要理清 换房业主在“卖旧买新”升级置业时，一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税，但是要注意已购公房和回迁房交易时，购买方需要另外缴纳土地出让金；而在经济适用房出售时则由出售方缴纳土地出让金。另外，按照规定在售房1年前后再购房时，契税可以按差额计征，也可以节省部分开支。 技巧4卖与买可考虑同步进行 如果想要换房，手头资金又不充裕，需要售房款救急的消费者，可以考虑让买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的消费者，先做好新房的选择和购买前工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。即使买房程序稍微落后于卖房，可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的**款，其不足房款可以做商业贷款或公积金贷款。 技巧5后续生活费用等的考虑 消费者改善型换房时要考虑到自己目前的经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用的增加等，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。 综上所述，专业人士建议广大的改善性需求住房的升级置业者们，在抓住政策利好的同时也要对自己的置业规划做出妥善的安排，在升级置业购买新房或“卖旧买新”时注意自己的权益保护。

改善性住房需求要同时具备两个条件：其一，现有一套房的人均面积要小于当地平均水平(比当前全国城镇地区人均34平米左右)；其二，所购第2套房属于普通自住房。不符合即为二套房。二套房是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。新出台的二套房标准是以家庭为单位，既认房又认贷，且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。对购买第二套（含第二套）非改善住房也要从紧掌握贷款政策，不同城市对于改善型住房的认定标准也是有所差异，需要买房者自己多加留意。

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2015年初始，宁波房地产市场成交构成中很大一部分数据是改善性住房。在宁波，越来越多的购房者会选择100平米以上的住房，原来90平以下的住房已经远远满足不了生活的需要了。可以这么说，在宁波，改善型住房需求已经成为市场主流。 改善性住房需求 2015年3月李总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年后首次明确“支持改善性住房需求”。 2015年初五部委分别出台的两个楼市新政也都聚焦于此。财政部和国税总局的营业税新政规定，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。 房贷新政则规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通自住房，**低**款比例调整为不低于40%。已结清的家庭，**低**款比例为30%。 目前，尚未有对“改善性住房需求”这一概念的官方解释。仅在08年的国务院文件中提到相应优惠：对人均住房面积低于当地平均水平，购买第二套用于改善居住条件的普通自住房时，可比照首次贷款购房的优惠政策。 “普通自住房”的概念，则须追溯到05年的新国八条。各省市根据实际情况允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但上浮比例不得超过20%。 就算是第一套房子是别墅，再买的第二套房只要属于普通住房，就能获得相应的贷款优惠。 其实，近几年改善性购房需求的比例越来越大于首次刚需。此前的限购、“认房又认贷”等抑制性房地产调控政策在镇压了投资投机需求的同时，确实“误伤”了一部分改善性住房需求。 这一次的开放，可以置换出不少核心地区的二手房。对于银行来说，也能减少按揭风险，对下游的家具、装修行业等的拉动效益更大。 目前，作为购房主力的80、90后两代人已经到了婚育年龄，而这两代人的生育高峰期将在未来十年内，随着家庭人数的扩充，许多家庭不得不进行居住条件改善。因此，通过置换或者购买二套房就成为了一种新常态。改善型住房需求也就将成为接下来一段时间内的主旋律。开发商准备好了吗？而要购房的您准备好了吗？

今年上半年，中高端楼盘成交迎来“春天”，这不仅归功于前期股市获利的股民，还有就是改善性需求。一般来说，在市场环境好的时候，改善性需求更容易出手。而且通常属于改善性需求的人群经济条件更好，因此购买的楼盘一般价格较高，面积较大，对楼市整体成交更有推动性。 改善性需求主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善性居住需求的不同性质，一般又将改善性需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房。 3月李克强总理在政府工作报告中提出：支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是2009年之后首次明确“支持改善性住房需求”。而三部委也根据国务院要求，在房贷新政中明确：继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。 改善性住房需求要同时具备两个条件：其一，现有一套房的人均面积要小于当地平均水平(比当前全国城镇地区人均34平米左右)。其二，所购第二套房属于普通自住房。

改善型住宅的购房者，开发商和物业的选择也较为重要。选择大品牌的开发商以及物业公司，对入住后的生活质量会带来很多的正面影响，毕竟住的舒心是改善型住宅购房者首先应满足的需求。当然，小开发商以及小物业公司有时也会有品质优良的项目。

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