旧房拆迁是怎么补偿的？

• 144****8924 现在各地的赔偿标准还不太确定，你的房屋会被送去评估，但是评估的价格都普遍偏低，你可以根据评估的价格，然后翻一番就是很高的标准了。
  下面给你一个我们这里的实施方法，供你参考下：
  农村房屋拆迁补偿安置操作实务
  被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。
  补偿安置的时间界点：
  1，征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定；
  2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
  3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。
  4，同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。
  房屋的补偿安置方式
  1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
  （1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
  （2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
  （3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
  2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
  （1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
  （2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
  （3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
  （4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
  3，拆迁房屋其他补偿项目：
  律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
  拆迁非居住房屋的补偿
  1，拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。
  2，被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。
  3，其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：
  （1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
  （2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
  （3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
  4，其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。
  农村房屋评估的律师操作指引
  1，当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。
  
  2，房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
  3，估价时点为土地征收公告之日。
  4，居住房屋只评估单价，非居住房屋评估总价。
  5，评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
  对附属物、在建工程、临时建筑的评估律师操作指引
  1，附着物评估：按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。
  2，在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
  3，临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
  应进行必要的协助评估 2014-05-23 09:02:05
• 153****6337 1．关于实物补偿，常用的方式是保证原有面积，以优惠价格购买少量的额定面积和以市场价格购买剩余部分。这其中存在几个问题，一是部分低收入人群根本无力承担市场价格的剩余部分住房面积，因此不得不接受对原有面积的货币补偿继而沦为无住房人口。二是用于安置的住房大多位于地价相对低廉的区域，低收入家庭被迫郊迁到这些市政设施不全，交通不便的地区。这两种结果都会导致居民实际收入水平下降，传统邻里关系消失等问题，甚至加剧阶层分化和隔离现象，激化社会矛盾。建议在原地或附近区域解决其住房问题，尽可能维持居民社会,经济和地理关系不变,补偿标准是不小于原住房面积，同时应该不小于政府规定的人均住房面积，开发商可以通过规划和设计手段建造部分特殊的小户型解决问题。
  
  2．至于货币补偿，大多是通过有关部门对现有旧房进行评估，按照等级和类别进行相应的赔偿。这里也有几个问题，一是仅仅对原有面积进行货币补偿是不合理的。有些居民的原居住环境虽然艰苦，但依旧是一个存身之所，如果赔偿金额不足以保证其购买基本住房的能力即为不合理。二是房屋评估的过程本身缺乏监管，存在暗箱操作、损害人民利益的可能性。建议健全房屋评估监管机制，赔偿金额以不小于原面积评估金额，同时不小于原地或就近返迁住房**低价格为基本原则。 2014-05-22 21:56:16