商用房和商住两用房的区别是什么

　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。　　50年产权住宅与普通住宅项目的不同主要以下十点：　　一.未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。　　二.相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为2%，而50年产权的住宅，其契税按4%缴纳。　　三.贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。　　四.建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高。　　五．商住房不能落户口，纯住宅可以落户。　　六．商住房说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了很多的公寓。所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，**后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水。　　七．商住房居住密度大，一般从7-20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。　　纯住宅一般一层2-4户居多，住着比较安静，舒适度也大大提高。(回迁房，限价房和经济适用房除外)　　八.商住房几乎没有南北通透户型，东南西北都有户型，俗称墩子楼。　　纯住宅一般板楼居多，南北通透，和双阳户型居多。所以纯住宅要比商住房(公寓)单价贵，当然LOFT除外。　　九．商住房超小户型较多，以40-80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑　　纯住宅一般小户型也得70-90之间，没有太小的户型，单价又贵，所以总房款一般会高些。　　十．商住房几乎没有绿化和孩子活动区域，一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。

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商住两用房”，从名字上看，就是既能办公又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。虽然“商住两用房”已经开始在市场上销售并被很多人认可，不过商住两用房与普通商品房区别不小，有意购买商用两用房的消费者一定要认清两者的不同之处： (1)使用年限 我国法律上规定：住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。工业用地50年教育、文化、体育、卫生等土地使用年限为50年。商业、旅游、娱乐用地40年。综合或者其他地50年。 商住两用房的土地使用年限按商用或者综合用地确定即40年。 (2)生活成本 很多商住两用房的水电费用是按照商业用水、用电的标准结算的，虽然每个区域在具体费用上会有一些差异，但都要比纯住小区的收费高出不少，这无疑大大提高了生活成本。不过也有些开发商大多在前期开发中会采取相应的补救措施，商住房的水电费用会按民用价格缴纳，所以，购房者应该在购房时询问清楚。 (3)社区安全性 纯住小区内基本上都是在此居住的业主，而且相对稳定，而商住两用项目出租、转租频繁，迁入迁出、来往办事的人员多而且复杂，这在一定程度上增加了小区内部的安全隐患，也会对环境卫生的保持带来不小的压力。

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　　1.商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年，而普通住宅的使用年限一般是70年。　　2.未来使用费用不确定。商住两用型住宅水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。　　3.商住两用型住宅和普通住宅相关税费存在差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。　　4.贷款条件的限制。购买商住两用型住宅大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。　　5.对于普通住宅而言商住两用型住宅人防和消防建设标准较高，相对更为安全。

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商住两用房值得投资吗? 首先，商住两用房可用于投资。 第1、商住两用房一般指即可以用于投资，如办公和出租，也可以用于自住的房屋； 第2、现在市场上的房子，比较多的商住两用房为40年产权的商业； 第3、开发商对于该类产品的规划，多为投资性酒店，如快捷酒店类和青年酒店，户型多为标间式公寓； 第4、该类不动产投资，每年回报率一般会高于银行五年期存款利率，风险较低，投资自住两相宜。 那么商住两用房投资有没有风险呢？先来看来商住两用房的优缺点吧! 商住两用房优点： 1、 不限购； 2、 单价便宜； 3、 可办营业执照 4、 作为投资的话回报率较高 商住两用房缺点： 1，商住楼**多只能贷50%，且不能用公积金贷款； 2，商住楼不能用管道煤气，不能用明火做饭； 3，商住楼如果办公的多，进出人员会比较杂乱； 4，商住楼一般公摊大，实际使用率低； 5，使用年限40－50年 除了上面这些，其实通过商住不限购、住宅房限购这个政策，也可以知道，限购的东西一定是稀缺的，一旦住宅房解除限购，必然会报复性反弹，未来**空间更大。 因此，实际上住宅房在解除限购前的较低房价，等于政府给本地户口者的一种变相福利。如果拥有本地户口，无疑买住宅房是**好的选择。      

不同处:1、商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。2、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，**较高50%、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。3、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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