谁知道更换物业公司的程序一般都是怎样的?

• 144****8929 一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？本报从业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、楼巴服务、创意服务等方面进行全方位介绍，并将新出炉的“十优物管”及“十优十佳物业”的过“人”之处一一进行解密
  
  物业服务 1
  “以人为本”才是正道
  “以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。目前，大多社区的物业管理服务仅仅是一种基本服务，比如只负责社区的安全、卫生工作，而没有针对业主的实际需求、特别需求做出个性化的服务
  
  业内人士指出，在现阶段，业主对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。
  优秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金钥匙24小时酒店式服务，服务内容细微到业主外出旅游、公干的订房、安排车到机场、车站、码头接送业主，甚至代业主购物。
  
  增值服务 2
  “创意”考验用心程度
  创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。
  在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入高水平的国际机构做顾问，以进一步提升物业服务的水平，增加服务的种类。
  优秀案例：恒荔湾畔今年在元霄节、中秋节等传统节日举办了许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。
  
  业主投诉 3
  接诉要耐心处理要及时
  业主投诉对于物业管理公司来说是一件比较头痛的事情。要处理好业主投诉，物管公司必须要做到及时、有效。无论业主投诉是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的有效投诉之后，受理投诉的人员应迅速将投诉信息进行归类，并将信息反馈给部门负责人，以及时处理。
  优秀案例：广州天力物业管理有限公司用换位思考方式，十分注意投诉事后的跟踪及投诉案例的分析、总结、培训，绝不允许再次发生同类投诉事件。
  
  社区安全 4
  社区安全维护时刻不能马虎
  安全是人的首要需求，没有了安全感，业主就无法正常生活。作为一个社区的“管家”，物业公司应高度重视社区的安全保障工作，对小区的规范化管理保持责任心，以减少隐患。
  优秀案例：保利（广州）物业管理有限公司时刻树立第一责任人意识，以“急业主所急”作为核心原则，从细节做起，如在小区服务手册中明确各类设施设备的操作规范等。
  
  物管技能 5
  员工实际技能决定公司专业性
  物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更加安全和可靠的生活环境。
  优秀案例：广州城建物业管理有限公司拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，赢得了业主的称赞。
  
  小区绿化 6
  绿化管理要因地制宜
  小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。绿化保护工作只有长抓不懈，才能为园林绿化的长效性打下坚实的基础。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。
  优秀案例：广州新世界物业管理公司在小区绿化方面做到了遵循科学原则，因地制宜，既不机械照搬，也不因循守旧。
  
  
  物业维修基金 7
  做好物业维护**重要
  目前，不少楼盘对物业维修基金的监管和运用都逐渐规范化，开发商也不敢随意挪用物业维修基金，并且“还之于民”。
  物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。
  优秀案例：逸景翠园的业主都拿到了维修基金卡，能够有效对自己楼盘的物业维修基金进行监控。
  
  公共设施 8
  公共设施所生效益归业主
  根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。一个好的物业公司，不仅对这些公共设施进行日常维护、管理，并将这些公共设施所产生的效益交给业主。
  优秀案例：广东恒宝物业管理有限公司除了对公共设施进行日常维护和管理以外，还将这些公共设施所产生的效益交给业主，让业主从中获益。
  
  
  社区文化 9
  文化内涵给房子注入生命力
  对于一个楼盘而言，文化是人类居住的内驱力和凝聚力，嫁接到房地产就是市场的推动力和吸引力。单就房子而言，它只是水泥加钢筋的混合物，而一旦赋予它文化的内涵就有了生命力。楼盘文化含量的高低越来越成为人们择居的重要标准。
  优秀案例：广州雅居乐物业管理服务有限公司在社区文化建设方面倾注了大量心血，经常举办诸如业主运动会、社区足球联赛等社区活动
  
  楼巴 10
  楼巴服务成物管“考题”
  楼巴，一度被称为“楼盘的私家车”，充分保证了业主出行的安全性、方便性。特别是在华南板块、广园东等稍为偏远的楼盘，楼巴对于无班一族的业主来说，在现阶段无疑是连接楼盘与市区的重要纽带。然而，在楼盘开发逐渐完成以及政府加大楼巴管制力度的情况下，部分开发商为节约成本，逐渐减少了楼巴的班次，使不少楼巴的经营难以为继。
  **符合市场情况的做法，无疑是楼巴“公交化”的发展模式。从**早实行公交化的华南新城近一年多的楼巴运营情况可以看出，这无疑是一种在取消楼巴之后方便业主出行的有效方法。而在目前尚未完全实现楼巴公交化的情况下，做好楼巴的服务，是考核郊区楼盘物业管理服务水平的一个重要因素。
  优秀案例：祈福新村的楼巴以一个大型车队的方式运营，成为目前楼盘运营楼巴的一个成功典范。但它的成功与其规模、运营情况有紧密的联系，是很难复制的。
  
  物管人员素质 11
  高科技设施呼唤高素质人才
  早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。 2014-04-26 17:19:49
• 141****7411 物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。
  (一)物业管理公司的资质条件
  物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括：
  (1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。
  (2)一定数量的注册资金，如北京市规定注册资金须在50万元以上。
  (3)有符合规定的公司名称和公司章程。
  (4)有固定的办公场地和设施。
  (5)有必要的管理机构和人员。
  (6)有符合国家法规政策的经营范围。
  (7)能够独立承担民事责任。
  (二)物业管理公司的申报资料
  内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：
  (1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。
  (2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。
  (3)管理章程。
  (4)公司法人代表任命书或聘任书。
  (5)验资证明。
  (6)注册及经营地点证明。
  (7)拥有或受托管理物业的证明材料。
  (8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。
  (9)其他有关资料。
  外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。
  私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。
  (三)物业管理公司申请成立的程序
  一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：
  (1)根据上述成立条件，准备材料和文件。
  (2)向所在地房地产主管部门提出申请。
  (3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。
  (4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。
  上述程序结束后即可开业
  相关**理流程：
  （1）首先要进行工商注册，这与注册其他公司没区别的，但注册资本**少要50万元的，不然办不了资质；具体工商注册需要什么东西你要到当地工商部门咨询，因为各地情况不一样的；
  （2）工商注册30天内要进行税务登记的，具体到税务部门咨询，很简单的；
  （3）上面搞完就要办理物业管理资质了，这个比较麻烦。资质分一、二、三级，一级可以在全国范围内接活；二级可以在省内接活；三级只能在本地市接活。一般要求新成立的公司只能办理三级资质。
  （4）三级资质的条件：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。
  注册资料：
  (1)个人资料（身份证、法人户口本复印件或户籍证明、居住地址、电话）
  (2)注册资金
  (3)拟订注册公司名称若干
  (4)公司经营范围
  (5)租房房产证、租赁合同
  办理流程：
  (1)企业名称核准 （工商局）
  (2)办私章，验资报告 （公安特行科、银行）
  (3)办理营业执照（工商局）
  (4)办理组织机构代码证（技术监督局）
  (5)办理税务登记证（税务局）
  (6)开立银行基本帐户（银行）
  (7)申领发票（税务局）
  由于地域不同具体情况可以咨询当地工商部门。 2014-04-26 14:01:13
• 134****3422 具体些！是想咨询下具体某个物业公司怎么样还是，物业费问题 2014-04-26 12:35:06
• 146****5423 更换物业管理企业的程序
  
  我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。
  
  1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。
  
  当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
  
  2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。
  
  当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。
  业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？
  根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：
  （1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
  （2）确定采取公开招标或邀请招标方式；
  （3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会**终确定中标人；
  （4）物业服务价格幅度或水平。
  
  业主委员会招标前，是否需要备案？
  业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：
  （1）业主大会决议；
  （2）招标公告或者投标邀请书；
  （3）招标文件；
  （4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
  
  业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？
  应从以下几个方面保障业主的知情权：
  （1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
  （2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
  （3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
  （4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
  
  业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？
  原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。
  
  业主委员会招标应当何时完成？
  业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。 2014-04-26 10:01:36
• 156****6119 我只能说，我很同情你，明明，哈哈%7E%7E 2014-04-25 18:18:06
• 131****5388 按物业管理条例规定，必须要经过小区业主大会、业主委员会通过才能更换。我的共享资料中有物业管理条例。 2014-04-25 09:59:39
• 133****3703 承包的话 先看看对方公司的手续是不是健全!然后这个物业公司现在和哪些小区有纠纷也是沟通好!承包合同约定要符合法律规定就可以了 2014-04-25 09:55:43
• 157****5561 建议您们组织一下，小区业主联合不交物业费，换个物业什么事都解决了 2014-04-25 09:45:28
• 158****3026 上海香港广场物业管理有限公司是一家资质比较强的物业公司，各方面还是比较令人满意的。具体的情况还是需要您提问细一些。 2014-04-24 21:24:00
• 153****1381 如果物业管理不好拒交物业费...业主们可以投票换物业公司... 2014-04-24 11:48:13