开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。2007年后，地王现象频出，很多人也将批评的矛头瞄准了招拍挂制度，认为是招拍挂制度导致了房价的疯狂上涨。 房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。一级市场是拿地**主要的通道。 一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。 1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。 房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。
全部4个回答 >开发商获得土地几年开发才合理？
142****7841 | 2014-04-20 16:16:10
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158****7886 现在是**晚一年就要动工,否则国家有权收会或者交滞纳金 2014-04-23 09:41:54
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143****0901 你好！
**多2年！
2014-04-23 09:27:11 -
143****0401 现在是**晚一年就要动工，否则国家有权收会或者交滞纳金 2014-04-22 22:14:19
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148****2112 你好，您需要在当地工作。 2014-04-21 13:44:42
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153****9288 都是这样子的啦。消费者气短嘛。 2014-04-20 20:42:17
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143****6511 一般情况如果不是政府原因，一年内必须动工开发，否则要收闲置费，两年未工开发的应由政府收回。 2014-04-20 19:51:04
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131****0119 您好,这完全可以的,只要提供相应的资料便可. 2014-04-20 16:36:44
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 市、县级人民政府房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作
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房地产土地获得的方式有；出让取得、转让取得、还有从划拨地转化为出让地取得三种主要方式。出让取得是在土地交易的一级市场，从政府手中，或由政府征收集体土地或从政府手中经过市场交易（招标投标、挂牌交易等）方式取得；转让取得是在土地交易的二级市场，从市场主体手中通过互换、买卖、赠与等各种交易方式取得。还有原是划拨地，补交土地出让金把土地性质转为出让地而取得开发土地。
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(农村土地)城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。摘自《中华人民共和国城市房地产管理法》。所以开发商无权征用农村土地，征地是国土部门的职责。征用的土地有地上附着物和青苗的，应当给其所有者予以补偿，征用土地涉及房屋拆迁的，必须给被拆迁房屋的所有者支付房屋拆迁补偿费。
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新房屋交付外墙墙面保质期，由开发商和用户协商，无具体规定，出现问题找开发商即可
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