房屋买卖合同里的不可抗力因素，该如何约定？

《商品房买卖合同》中约定的不可抗力条款一般是指如战争、动乱、国家禁令等社会原因或如地震、海啸、台风、火灾、水灾等自然灾害，不能随意扩大解释不可抗力。

关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。

购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，发展商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：1、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；2、市政配套的批准与安装的延误。其实，发展商所述的这两种情况，依据法律的规定都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在**初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。

WHITE-SPACE: normal; ORPHANS: 2; FLOAT: none; LETTER-SPACING: normal; COLOR: rgb(43,43,43); WORD-SPACING: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px">不可抗力是一项免责条款，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。

怎样理解购房合同中的不可抗力 随着我国住房改革的深入，越来越多的人加入到购房大军之中。而经济的不断发展，城镇生活水平日益提高，人们对住房的要求也越来越高，购买热情不断升温。在购买商品房时会签订购房合同，而在合同中会有关于不可抗力的规定。对于此条款中的“不可抗力”在法律上究竟是如何规定，什么情况才构成不可抗力？购房者是否真的了解，而“不可抗力”作为实践中重要的免责事由，购房者往往会和开发商发生争议。下面我就“不可抗力”的问题进行论述。 一、什么是“不可抗力” 根据《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。由此可见，不可抗力是指在合同成立以后所发生的，不是由于当事人一方的故意或过失所造成的，对其发生以及造成的后果是当事人不能预见、不能控制、不能避免并不能克服的。不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且不可抗力的事由要发生在合同履行期间，也就是说在签订合同的时候“不能预见”。并且不可抗力的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方，也就是开发商和购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件，那么可以认定该事由为不可抗力，可以免除开发商违约责任，否则就不能视为不可抗力，就要承担相应的违约责任。 二、“不可抗力”的构成要件 1、不可预见的偶然性。 不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。当然,这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外,但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件。在正常情况下，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：一是客观标准，即在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，该合同当事人就应当预见到。如果对该种事件的预见需要一定的专门知识，那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的事件则该合同当事人就应当预见。二是主观标准,就是在某种具体情况下，根据行为人的主观条件，如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。 2、不可控制的客观性或不能避免的必然性。 不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。 三、引起“不可抗力”的原因 引起“不可抗力”的法定原因注意包括：一是自然原因，如洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪等人类无法控制的大自然力量所引起的灾害事故；二是社会原因，如战争、罢工、骚乱；三、政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规、规章、行政命令以及政策性文件等规范性文件，例如市政规划、抢险抗灾需要等。对于这类政府行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不可抗拒。因此而造成购房合同不能履行的，可以认定为“不可抗力”。行政机关基于法律法规的授权，针对合同双方特定的人或事件做出的具体的处理决定，因此而造成合同不能履行的，则不属于“不可抗力”,应承担相应的法律责任。在实践中，对不可抗力的认定是很严格的，要与正常的履行风险区别开来。 而对不可抗力的范围一般有概括式、列举式和综合式三种规定方法。概括式对不可抗力范围只作笼统规定；列举式是将不可抗力事件逐一列出；综合式，即列举式与综合式相结合，对经常可能发生的不可抗力事件(如战争、地震、水灾、火灾、暴风雨、雪灾等)列出的同时，再加上“以及双方同意的其他不可抗力事件”的文句。 在建设部颁布的合同示范文本中，对“不可抗力”仅是概括性的表述，并没有明确的界定，需要通过双方的协商来进一步确定。在实践中，由于众多的因素，很容易造成不能按期交房，这就避免不了要产生纠纷，甚至要承担法律责任，造成损失。因此，我们在合同或补充协议当中，应当更加详尽的明确“不可抗力”的范围。但应注意以下问题：（1）合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；（2）不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；（3）不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外 四。、“不可抗力”的免责条件 “不可抗力”虽然是法定的免责事由，但并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除责任。根据《中华人民共和国合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”。由此可见，“不可抗力”的免责需要具备以下条件：1、发生了“不可抗力”事件。必须在一定的期限内提供的有关证明为据；2、履行了保护义务。构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方履行了“及时通知对方”和“采取补救措施”的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定，否则，即使确实发生不可抗力事件，若开发商没有履行保护义务，那么开发商就不能依此免除其法律责任。 五、“不可抗力”事件发生后受影响一方的义务 1. 积极补救义务。当事人有义务采取一切可能的有效措施，尽量避免或减少损失。对开发商来说，交房期限一般都是由开发商提出的，因此除了事后补救外，**好在确定此期限前，就充分考虑到各种影响交房的情况；对购房人来说，在约定的交房期限将至时，应事先对自己的时间做好安排，避免错过接收日期。 2. 告知义务。当不可抗力及其他免责的条件出现时，当事人有义务及时通告对方当事人，以使对方当事人采取有效措施，避免或减少损失。这在合同示范文本中留有空白，要求开发商填写因不可抗力延期交房时，及时告知购房人的时限。 3. 举证义务。当事人一方提出免责的，有义务举证，作为其免责的证据。一旦免责情形出现，提出免责的一方当事人，应及时收集和保留好有关的证据，比如政府的公告、气象预报、生病住院的单据等等，作为有效的免责证据。否则，一旦双方因此发生了争执，提出免责的一方又不能举证，那么则要承担相应的法律责任。 六、不可抗力的法律后果和免责效力 发生不可抗力事故后，应按约定的处理原则及时进行处理。不可抗力的后果有两种：一种是解除合同，一种是延期履行合同。究竟如何处理，应视事故的原因、性质、规模及其对履行合同所产生的实际影响程度和合同的具体约定而定。 不可抗力的免责效力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除责任。但有以下列外：（1）金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。（2）迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。 综上述，正确地认识“不可抗力”，明确延期交房时，免除责任的法律条件，以及如何正确有效的签订免责条款，有利于我们在延期交房时，尽**大努力的免除或减少责任，降低损失。对于“不可抗力”和其他免责条款在合同当中是很重要的，一定要有一个清楚明了的认识，以减少纠纷和损失。