地下车位的产权属于单独转让吗？

• 156****3354 **好进行公证，经过公证的协议更多的法律保护。申请公证员办理公证，公证员，你转让协议的真实性和合法性进行验证，转让协议的真实性，合法性予以证明。人们发现你这个转让协议的合法性是至关重要的，需要确保，未来租车位的协议没有规定不得转让，如果你显然不能转移，转让协议上没有依据，如果有是一个争议，接受各自的权利和利益的转移将不会受到保护。 2014-04-16 09:49:54
• 147****1249 1,人防工程不能交易,一般是物业管理公司代为管理,“人防工程”的所有权属于国家,平时可作他用,但它的性质不会变更。2,买卖是没有任何保障,交易的不是产权,而是开发商认可您的使用权而已。3,转让也是在开发商权力范围内转让使用权,4,拆迁不可能给您补偿,产权是国家的。下面信息供您参考:自己小区楼下的“人防工程”车位竟然采取“先到先得”的方式被管理者用作临保车位,而且开发商还信誓旦旦地表示,“人防工程”产权是属于国家的,因此,不可以销售,也不会采取月租的方式出租给业主。梁小姐认为:既然“人防工程”的产权属于国家,为何管理者又能收取临保费呢? 对此,市场相关人士指出,“人防工程”是为了提高城市整体防护能力,保护人民生命财产安全而建设的。“人防工程”的所有权属于国家,平时可作他用,但它的性质不会变更。由于“产权属于国家”,因此,“卖车位就绝对不允许,只有投资者才可以将使用权出租”。至于投资者的身份认定,如果该“人防工程”已列入公摊,那么投资者为小区所有业主,此车位出租的收益也就归业主;如果未列入公摊,投资者为开发公司,收益可归开发公司。 问题是,目前“人防工程”的投资者身份认定较复杂。在这种情况下,业主有权要求开发公司说清“人防工程”的投资费用到底有没有公摊给业主,这样才能界定这些车位收取的租金应该付给谁。不过,目前在广州,大部分开发商都声明这类“人防工程”的投资费用都为发展商所支付,因此,收益权也就归发展商所有了。 温馨提示:买车位前要先查清产权
  1.车位使用年限为40年,买家购买前要了解其产权是否清晰。地下车位,如果已算入公摊面积,车位属于所有业主,就不能出售;如果面积没有被分摊,且具有独立的用地面积和建筑面积,则车位可出售,业主也可购买。但如果地下车位属于“人防工程”,开发商是不可以买卖的。
  2.买卖车位一般有两种情况,一种是有预售许可证的,一般同楼房一起销售;一种是开发商已确权的车位,一般是楼房卖完后再卖车位。不管是以上哪种,买家都要注意其有没有被抵押,被抵押的车位是无法确权的,买家一定要等开发商解除了抵押再买。车位产权属于何种情况,买家可到房地产交易中心查阅,但如发展商没有及时鉴证,便很难查到,所以不少欲购买车位的人只能认准大发展商,这样会较有信誉保证。
  3.确定购买车位后,**为重要的一件事就是签订预购合同。合同中一定要注明车位的位置、号码、面积、所占范围、预售价款等情况,**好附有平面图。在这一环节中,尤其要注意仔细阅读合同条款,特别是界线、面积等,**好实地看一下,不要马虎,免得日后麻烦。合同签订后还要记得进行产权登记备案。 据了解,大多数楼盘都将地下车库算作“人防工程”面积,比如,上海市一著名楼盘“XX佳园”的4个地下车库中就有3个是“人防工程”。 2014-04-16 09:10:30
• 158****0874 所以你要看清楚他们的介绍，只要产权过户了就可以购买 2014-04-15 18:49:06
• 158****1855 按物业管理条理理解：向业主出售或出租停车位是应该的，但应该属于小区全体业主委员会的收入所有，其收入应该是业主委员会应付物业管理公司的费用的一部分，。
  因为小区为全体业主所有，物业管理公司是业主聘请的物业管理企业。 2014-04-15 12:52:15
• 144****2565 问题1:人防车位属于人防办,根据谁建造谁收益的原则,在和平时期开发商可以使用,车位附属设施,所以没有单独的产权。
  开发商须取得人防办的同意才能出租给你们业主。所以合不合法看开发商有没有人防办的批复。问题2 :你买了没有法律依据,所以没有保障。问题3:你可以转租,不可以转让,因为你原来也是租的。问题4 :将来拆迁没有补偿。 2014-04-15 09:22:52
• 134****6244 虽然是使用权,但你可以在使用期限内转产权,买的话,有产权可以自由转让,不买的话,也可以,不太影响! 2014-04-14 19:31:20
• 158****9916 **好还是买断产权毕竟以后有车一族逐渐增多,有车位到你不想要的时候还可以卖掉 2014-04-14 18:39:28
• 134****9219 正好相反，如果明有明确那业主只能考虑租或者买车位 2014-04-14 09:21:39
• 155****6308 协商吧，实在不行可出售给同小区业主，不行找居委会吧。 2014-04-13 16:09:38
• 153****4797 地下车位价格是怎么计算出来的？每平方米的车位凭什么比每平方米的房价还要贵？请有关部门制定一下商品房和经济适用房的停车费规定。”
  
  6月20日，由市建委、市工商局联合起草的《现房买卖合同》和《地下停车位预售合同示范文本》网上征求意见结束。其中有233位网民对《地下停车位预售合同示范文本》发表了意见。市建委和市工商局则表示，他们将尽快整理征求意见，进一步完善合同，争取在6月底前将合同定稿正式公布并推行。
  
  据建设部调查，全国停车位缺口平均在60％以上，所以，小区停车位是否充足，也成了购房人选房的一个指标。南山／摄
  
  争论焦点 相差一倍 地下车位凭什么比房子贵
  
  中原地产（北京）总经理李文杰告诉记者?地下车位的造价一般都比房子要贵?就住宅而言?大概要贵25％到30％。综合核算后，即便地下车位卖到15万元／个，开发商的利润也不高。这也是开发商不愿按1比1建地下车位的原因之一。
  
  据了解，北京商品房目前的均价为6232元／平方米，地下车位售价大约为12万元／个，如果以港式算法那就约是房价的19倍；如果以每平方米相比，按照每个车位占地10平方米计算，那就约是房价的2倍；管理费约为100元／个／月；租金在400元－600元／月／个，是房价的6％－9％。
  
  但房产销售商却认为，10平方米是实际占地面积，按建筑面积计算的话，每个车位可能在35平方米，这样的话，每平方米的车位是要比每平方米的房价便宜。
  
  车位单卖 不买房能否买地下车位
  
  知名人士王海告诉记者，如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
  
  王海同时提醒消费者，《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
  
  一女二嫁 公摊的车位不应该出售
  
  如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
  
  没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
  
  还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。
  
  依据不足 买了车位为啥还收管理费
  
  李文杰解释，这就像买了房子要交物业费一样，地下车位在使用过程中要进行维护和清洁，所以会产生一定的费用，具体这个管理费的收取依据，目前国家还没有明确规定。大成律师事务所吴建中律师认为，这类收费应当适用物业管理费确定的一般原则?即前期物业管理期间由开发建设单位与物业公司商定?业主大会召开后由业主大会确定。
  
  仅一成能出售 如何保证车位买得合法
  
  无论地上车位（库）还是地下车位（库），是否可销售的惟一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。根据《北京市关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知》，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。李文杰还透露?其实北京很多地下车位是不能出售的，能出售的比例应该不会超过10％。
  
  产权问题不清 地下车位到底能不能出售
  
  针对大部分市民在留言中提出“地下车位不能出售”的意见，著名地产律师秦兵认为，地下车位肯定是要出售的！如果不卖，就等于车位的所有权还在开发商手中，但开发商是法人，而法人可能会出现破产、倒闭等情况，到那时候，业主会连使用的权利都得不到保障。
  
  秦兵说：“根据目前的规定，因为土地所有权是公共的，所以地上车位只能出租。但地下车位必须销售，而且只能卖给业主个人。”
  
  吴建中律师也认为，造成大家对价格问题关注的原因主要是产权问题没有解决好，应当把注意力集中到解决车位的权属问题上来。（信报记者 蔡雪婧）
  
  律师点评 车位预售合同质量有待提高
  
  地产行业著名律师秦兵对地下车位合同进行了点评。他认为这个合同“质量一般”，许多应该明细的地方没有明细，与不内行的消费者相比较，留给开发商的余地太大，“这不是双方博弈的结果，是中间方经过权衡后的一种妥协。”
  
  秦兵认为，如果把示范合同比作一个产品，那么，其“生产者”就是行政主管机构。地下车位预售，一个人尽皆知的“行规”是，发展商拿消费者的钱来盖。那么，地下车位的期货属性是谁决定的？是谁决定消费者要一次付清全部款项，然后开发商再来建设的呢？是合同！开发商的优势就来源于合同；而其合同优势又是怎么取得的呢？就是示范合同！像手机、电视、服装这样的物质产品，如果出现质量问题，其生产者必须承担责任。但无论示范合同这种制度产品的质量有多差，其生产者都不必对此承担任何责任。“因此，合同的质量是一个需要得到解决的根本问题。”
  
  秦兵说：“当然，政府不断推出示范合同新版本的主要目的，是为了加强对开发商的监管，加大对消费者权益保护的力度。但是，合同质量还有待于提高。” （信报记者 革继胜）
  
  新闻链接 地下车位买卖合同存在法律真空
  
  《中国青年报》6月16日发表题为《北京地下车位买卖合同引争议》一文，文中指出“地下室产权存在法律真空”。
  
  中国人民大学法学院房地产法专家周珂认为，地下室产权问题现在处于法律真空地带。“我国目前还没有完整的物权法，只是民法通则中有一些原则性的规定，以前建设部也在一些部门规章中涉及相当于建筑物区分所有权的问题，但是对地下车位没有作出专门的规定。”
  
  周珂说，现在我国城市地下室的建造依据主要是《人民防空法》，但它不涉及产权问题。他认为，如果地下车位已经包括在购房人的房款中，而其他人对地下车位的产权没有任何投入，从物权法的角度，应当可以认定由购房者拥有。
  
  周珂认为，把地下设施和建筑物的主体部分分开是不妥当的，因为不当地使用楼面、楼顶、地下设施，都会对整个楼造成影响，从而影响到业主的利益。 2014-04-13 11:48:29