如何重新协商物业费的标准？

• 131****0009 可以联合你们小区的业主拒给的，去闹就行了。一般都是6--8毛的 2014-04-15 14:52:58
• 158****8132 物业公司不理会广大业主提出的协商要求再度催缴物业费说明了什么物业公司在对广大业主于协商会上提出的具体要求未作正式答复的情况下，又在板楼电梯间帖出了催缴第二年物业费的通知。这一行为清楚的表明：
  一、 物业公司用实际行动拒绝了广大业主的合理要求，协商未能达到预期效果。
  二、物业公司在不作正式答复的情况下，直接再次催缴物业费，丝毫没有尊重广大业主的意愿，是一种对业主群体力量的蔑视和挑衅。
  三、协商会上物业公司的领导表示要请示有关领导后再作答复，而不作正式答复也不理会业主提出的：协商未果之前暂停收交物业费的要求。继续坚持错误的做法，是一种言而无信的表现。
  四、上述行为显示物业公司没有和广大业主平等相待，协商解决问题的诚意。
  五、物业公司的这种做法，就是要在小区事物中实行单边主义，就是要关闭与业主协商解决问题的大门，破灭广大业主对物业公司的良好期望。
  物业公司为何要这样做呢？有几种假设：
  一、物业公司在请示上级主管领导时，遇到了一位，没有学好和掌握好三个代表的思想精髓，不了解在小区建设发展中全体业主的意愿才是真正的主导这个道理的官僚。因此，指导下属作出了如此不尊重广大业主意愿的错误举动，致使广大业主与物业公司之间的感情受到伤害，关系趋于恶化。
  二、物业公司方面利令智昏，不顾事实，不顾全体业主的意愿，不惜恶化与广大业主的关系，也不顾是否可以实现，盲目的幻想将开发商凭借售房优势条件从业主手上获得的不合理收益长期化。
  三、物业公司方面，处心积虑。他们是想在业主群体还很弱小，没有合法组织平台的条件下，就对业主任何集体维权行动进行阻击，欲把业主可能集结形成的强大力量，扼杀在摇篮中。其**终用意，就是要始终分化、瓦解业主群体集结的力量，以阻止或拖延业主大会的成立，达到业主权益没有合法有效的维护平台，而物业公司就可以轻而易举的长期占有许多从业主手上获得的不合法的收益的目的。因为，开发商应拿出来的建安费2%物业启动资金，售房款2%维修基金，未售出房产的物业费，以及将来发生的地上停车费，地下工程经营收入，和没有明确产权的小区所有设施的经营收入等等，实在是一份诱人的大餐，它足以让人垂涎欲滴，为之处心积虑。这是**阴险的用心，也是**值得广大业主警惕和防范的。
  针对上述情况和分析，建议采取如下对策：
  首先，在战略上我们要藐视它。
  一、我们本来就预见了这种情况发生的可能性，也有协商未果的行动方案。物业公司的错误做法，只是暴露了他们的内心想法和意图，这无疑为我们进一步有针对性地采取下一步的对策提供了依据，所谓：知己知彼百战不殆。
  二、不尊重广大业主的意愿，承认问题存在却又不通过协商解决问题，坚持单边主义路线，这种一错再错，不知悔改的错误行为，无异于自掘坟墓。古人说：恶不积不足以灭其身。西方人说：上帝要他灭亡，必先领其疯狂。对广大业主来说这也未必不是件好事。因为，有些错误，根源太深，你也无法帮助他挽回，是需要从根本上加以解决的，所谓：不破不立。
  三、阻止，分化，瓦解业主群体力量集结的行为本身，就是给广大业主敲响的警钟，就是呼唤全体业主尽快紧密团结起来的号角。他让全体业主更加清楚地意识到，一盘散沙，我们业主就如同任人宰割的羔羊，惟有紧密团结起来我们才能真正作家园的主人。也许物业认为，现在的小区业主群体，如同婴儿一样弱小完全可以挑战，这正好可以让我们获得刺激，使我们面临挑战不得不迅速成长和壮大起来。
  因此，面对物业公司的错误做法，我们不必悲观失望，而要保持业主维权应有的积极态度和乐观精神，勇敢地去迎接挑战。
  其次，在战术上要重视它。面对现实，我们应该放弃幻想，立刻行动起来。
  一、采取适宜的方式，尽快让全体业主了解协商会议的情况，让全体业主明白正义在我们广大业主的手里。我们一定要统一行动，坚持到胜利，在物业公司没有接受我们的要求之前，在我们全体业主没有确定应该缴纳相对合理的物业费标准之前，均不要助纣为虐，擅自缴纳物业费。
  二、完善业主之间的沟通平台。发挥好业主论坛的有效作用，同时，要求在小区内享有一个业主专属的信息沟通栏。暂归业主临时组织代管，如暂时不能提供，就要求业主临时组织有权在各楼道里显著位置，张贴有关业主信息沟通的资料。如物业以卫生清洁理由清除，那我们业主也用同样的理由清除我们认为应该清除的所有物业贴出的公告，而我们传递信息给广大业主的工作仍然以其他方式继续进行。
  三、以相对简捷的方式，在原业主授权范围内，一周内确定一个全体签名业主认为在小区工程在建期间，可以缴纳物业费用的标准，正式送达物业公司，同时公告全体小区业主。
  四、成立一个由各楼代表参加的业主维权应急小组，利用业余时间处理有关维权事宜。这些代表应具备几个基本的条件：（1、）有公益心。愿意牺牲个人的时间和精力，不为个人谋取名利，经得起可能出现的种种诱惑，而不动摇为大家尽义务的决心，只追求大河有水小河满的福报。（2、）有责任感。深知作为代表所肩负的责任，注意维护团队的整体形象，克服个人情绪变化而产生的工作随意性。（3、）有思想力。面对错综复杂的问题，能够做出基本正确的判断，至少能够克服以业主代表的名义单独行动的冲动，避免因个人思想困惑，而影响整体维权工作的效率。（4、）有行动力。这几方面至少要成为业主代表追求的目标。具体产生的方式方法，可另行商议。也可把这个临时小组作为业委会筹建小组的雏形。
  五、做好宣传发动工作，让全体业主做好一旦出现物业公司状告业主不按原与开发商签订的物业委托合同交费时，每户业主能及时出资100元，用于委托律师应诉，多退少补。应该说明，这种情况出现的机率很低。首先，开发商强行签订的物业委托合同，是霸王条款，不是我们业主真实意图的表达，也违背了有关应该与业主协商制定的规则。此外，有没有按照规定进行招投标，价格制定有没有按照规定获得有关部门的批文等等，其合同的合法有效性就不一定经得起推敲，再者，事实存在质价不符情况，也应调整。如今，法院对物业公司状告业主要先行五审查。还有，对博公堂，业主和物业关系彻底闹翻对物业没有一点好处等等。所以，这种可能非常之小。但是做好准备，可以起到防止被偷袭，达到不战而屈人之兵的效果。
  6、所有知情业主，在业主论坛上，这个物业公司几乎每天都要来了解业主动向的场所，以自己喜欢的方式，对物业公司不尊重广大业主的意愿，蔑视业主群体力量，挑战全体业主，想要继续侵害业主权益的错误行为进行声讨。让物业公司的领导听一听广大业主的心声，展现我们广大业主团结的力量。
  7、呼吁全体业主要更加紧密地团结起来，反对任何破坏业主团结的言行，提倡互利互助的邻里关系，提倡参加维权不仅是你拥有的权力，同时也是你对友邻业主应尽的一份责任和义务的理念，提倡团队意识，反对各自为阵的游击作风。对任何针对业主维权行为冷嘲热讽的人给以严厉的谴责。全力支持全体业主的维权行动，给业主代表及参加业主维权的全体业主加油鼓劲。以实际行动迎接挑战，以更加有力的团结挫败可能出现的各种分化瓦解业主群体的阴谋。
  请全体业主集思广益，献计献策，积极行动起来，因为，你不仅有参与行动的权力，你还负有对友邻其他业主应尽的一份责任和义务。挑战已经摆在了我们的面前，我们不是羔羊，我们不能再保持沉默。
  以上是几点不成熟的想法，欢迎指正。 2014-04-13 10:27:51
• 133****5271 1.物业费逾期付款违约金的标准 对违约金的计算标准,我国《合同法》确定的是由当事人约定的原则。《合同法》第114条第1款规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但我国同时又采纳了对违约金条款予以干涉的原则,其目的就是使违约金以赔偿为主,兼具一定的惩罚性。《合同法》第114条第2款规定,约定的违约金低于所造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如何判定约定的违约金“过分高于造成的损失”,如何予以“适当减少”,法律均未进一步明确。在当前的司法实践中,一般认为人民法院在认定违约金是否过高时,应以违约造成的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素,根据公平原则、诚信原则进行平衡。 鉴于上述分析,对于物业费逾期付款违约金的标准,合同中有约定的应当依据合同约定。但是当出现“天价”违约金或者过低的违约金时,当事人可以通过法律手段请求调整。 当双方没有约定物业费逾期付款违约金标准时,根据《**高人民法院关于修改的批复》(法释(2000)34号)的规定:“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时,人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。而中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率是在贷款利率水平上加收30%%7E50%计息(银发[2003]251号)。即当双方没有约定时,物业费逾期付款违约金标准应按照在贷款利率水平上加收30%一50%计算。例如,2008年 12月23日调整后的1年期人民币贷款基准利率是 5.31%,加收30%%7E50%后换算成逾期付款违约金为万分之一点九到万分之二点二。 《物业服务合同示范文本》是向行业内推广使用的,必须站在中立的立场上制定。所以笔者认为示范文本中违约金的默认标准也应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,并按照年度不同进行动态调整。如2009年的标准可按逾期每日万分之二收取。
  2.违约金应当如何约定 物业服务合同的甲方不是一个特定的主体,而是一群人,即全体业主。物业费是全体业主按建筑面积比例进行分摊的,其过程实质上是所有业主先筹集资金,之后再支付给物业服务企业来购买和消费服务。从理论上说,物业服务费首先不属于物业服务企业,而属于全体业主。个别业主欠交或拒交物业费,实际上造成了全体业主的违约,损害的是全体业主,尤其是正常交费的业主的利益。 因此,违约金的约定过程**好是由全体业主事先讨论决定,在《管理规约》中先行约定物业费逾期付款违约金以及标准,之后再与物业服务企业在合同中约定。在前期物业管理中,由于《临时管理规约》是由开发商主导制订的,规定的违约金标准实际往往较高,这样就成了“霸王条款”,所以建议《临时管理规约》对于违约金标准的规定应不高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准。 这样制定的物业费逾期付款违约金的标准更为合理,同时也便于业主委员会依据《管理规约》或《临时管理规约》督促业主限期交纳物业费或者相应的逾期付款违约金。 2014-04-13 10:24:08
• 131****7475 京市物价局、北京市房屋土地管理局关于印发《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的通知 京价(房)字(1997)第196号 1997年6月25日颁布 各区县物价局、房地局,各物业管理公司: 根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》(计价费〔1996〕266号)和《北京市居住小区物业管理办法》(北京市人民**令1995年第21号),结合《北京市居住小区(普通)委托管理收费标准(试行)》(京价(房)字〔1996〕第157号)试行一年来的情况,现将《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》印发给你们,请遵照执行。 北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法第一条 根据《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》(计价费〔1996〕266号)和《北京市居住小区物业管理办法》(北京市人民**令1995年第21号),特制定本暂行办法。 第二条 本暂行办法适用于北京市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、市房屋土地管理局资质审查合同的物业管理单位对普通居住小区提供社会化、专业化服务的收费管理。 物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托,对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。 第三条 市、区县物价局是本市居住小区物业管理服务收费的主管机关,负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。 第四条 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准由市物价局会同市房屋土地管理局制定;并将根据物业管理费用的变化适时进行调整。各物业管理单位应按规定的标准执行。 凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特约服务收费项目,其收费标准,由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商,报市物价局和所在地物价部门备案。 第五条 《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人。按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位,应按有关规定负担产权人交费项目。 物业管理单位受委托收取房屋租金的,应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用,不得重复收费。 普通住宅(甲类、乙类和一般住宅)与高档住宅的界定,按首都规划建设委员会办公室的有关规定执行。 第六条 一栋楼属多家产权的,产权人应每年交付中修费;属一家产权的,产权人可每年交付中修费,也可在发生时按修缮定额结算。 产权人委托物业管理单位大修项目的,物业管理单位应每年收取大修费,大修费中更新改造费和一般大修费各占50%;产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算。 物业管理单位要加强大、中修费用的管理,应按每栋楼单独设立帐户,专款专用,不得挪用。 第七条 被评为部、市级优秀管理居住小区的,在有效期限内(两年)其物业管理服务收费可在规定标准的基础上上浮10%-25%,可调整的项目为:
  (1)保洁费;
  (2)保安费;
  (3)小修费;
  (4)公共设施维修费;
  (5)管理费。 第八条 居住小区内配套用房,属公益性的(如**、医院等),产权人、使用人按本办法的规定标准交费。属经营性的,视其需要提供的劳务及使用公共设施的程度,参照本办法规定的标准协商议定。 第九条 物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督,并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。 第十条 实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门规定的收费项目和收费标准向物业管理单位交纳物业管理服务费,不按规定交纳物业管理服务费的,物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。 第十一条 物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取费用的,其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用和项目。 对于物价部门已规定统一价格(收费标准)的项目,物业管理单位应按统一价格(收费标准)执行或代收。 劳动部门收取的电梯检验费按市物价局京价(涉)字〔1989〕170号文件规定执行,由产权人交纳。 环卫部门收取的生活垃圾清运费按市物价局京价(房)字〔1997〕第186号文件规定,每户每年21元由产权人交纳。 第十二条 本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的,物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取。 第十三条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷,可由物价部门进行调处,也可通过仲裁或诉讼程序解决。 对实行备案的收费项目,物价部门有权对项目设置不合理、标准过高的收费作出停止收费、降低标准的决定。 凡有下列行为之一者,由**价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚:
  (一)越权定价、擅自提高收费标准的;
  (二)擅自设立收费项目、乱收费用的;
  (三)不按规定实行明码标价的;
  (四)提供服务质价不符的;
  (五)只收费不服务或多收费少服务的;
  (六)其它不执行本规定的行为。 第十四条 本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的,以本办法为准。 第十五条 本办法由市物价局负责解释。 第十六条 本办法自1997年7月1日起执行。 附件:《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》 北京市普通居住小区物业管理服务收费标准
  一、住户个人交费项目
  1. 装修房屋垃圾外运费 收费标准:20元/自然间 服务内容:清运因室内装修而产生的建筑垃圾。 服务标准:日产日清。 备注:如住户自运,不收此项费用。
  2. 保洁费 服务内容:楼宇内公共部位及小区内道路环境的日常清洁保养。 服务标准:道路每天一清扫,垃圾每天一清运,楼梯及扶手每天清扫、擦拭一次,院内道路、庭院绿地废弃杂物及时清理。 备注:执行小区所在区县物价局、财政局制定的收费标准。
  3. 保安费 收费标准:3—5元/户· 月 服务内容:维持小区公共秩序,日常巡视。 服务标准:
  (1)积极与派出所配合,保护小区安全。 (2)24小时昼夜巡逻值班。
  (3)对小区可疑人员进行查问。
  (4)对小区内违法分子,与派出所配合进行处理。
  (5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故,要及时处理,并上报有关部门。 备注:必须是封闭式小区,雇用专职人员。
  4. 各项费用统收服务费 收费标准:1元/户· 月 服务内容:代为收取水、电、气、房租、卫生费等项费用。 服务标准:按月查表,记数准确。
  5. 车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车) 服务内容:看管自行车等车辆。 服务标准:专用存车场所,有专人看管。 备注:执行所在区县物价局制定的收费标准。
  6. 机动车存车费 收费标准:小型车150元/辆· 月,大型车210元/辆· 月 服务标准:认真检查停车证。 备注:专用停车场、位收此项费用。收费同时发给车主存车凭证,车辆如发生丢失,收费单位应按有关规定赔偿。
  二、产权人交费项目
  1. 绿化费 收费标准:0.55元/平方米· 年 服务内容:小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。 服务标准:
  (1)植物配置基本合理,乔灌花草齐全,绿地较充分,基本无裸露土地。
  (2)有多种树种,以落叶乔木为基本树种,有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花 卉、草坪衬托美化环境。
  (3)花草、树木生长正常,修剪及时,无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。
  (4)绿地整洁,无杂物,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象,设施基本完好,无明显人为损坏。 备注:绿化率超过30%的小区,标准可上浮20%。
  2. 化粪池清淘费 收费标准:0.30元/平方米· 年 备注:定时清淘,保证正常使用。
  3. 管理费 收费标准:
  (1)一般住宅为2.40元/平方米· 年
  (2)乙类住宅为2.82元/平方米· 年
  (3)甲类住宅为3.50元/平方米· 年 服务内容:
  (1)组织接管房屋及设备。
  (2)办理进住手续和房屋更名、换房手续。
  (3)计算房租。
  (4)建立房屋管理帐册、档案。
  (5)组织房屋安全检查,制定房屋修缮计划。
  (6)处理违约,办理房屋撤管手续。
  (7)建立物业管理委员会制,定期召开代表大会。
  (8)组织物业管理的其它费用。 服务标准:
  (1)组织房屋设备接管验收工作,保质、按期完成接管验收工作。
  (2)健全完善房屋管理的各种基础资料,台帐报表、图册等符合要求,完整准确。
  (3)组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作,并及时做好回访工作,回访率每月不低于15%。
  4. 小修费 收费标准:
  (1)一般住宅为2.36元/平方米· 年
  (2)乙类住宅为3.54元/平方米· 年
  (3)甲类住宅为4.72元/平方米· 年 服务内容:按京房修字[1994]第521号通知 服务标准:
  (1)完成零维修任务指标,零维修及时率均达到100%。
  (2)水电维修不超过24小时,土建维修不超过3天。 备注:小修工程
  (1)凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程。
  (2)综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。
  (3)房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。
  5. 中修费 收费标准:
  (1)一般住宅为5.42元/平方米· 年
  (2)乙类住宅为7.06元/平方米· 年
  (3)甲类住宅为8.19元/平方米· 年 服务内容:按京房修字[1994]第521号通知。 服务标准:基本保持房屋完好率不降低。 备注:中修工程
  (1)凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房屋的规模和结构。
  (2)中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下。
  (3)中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
  (4)中修工程主要适用于一般损坏房屋。房屋公共部分维修费占维修费的38.7%。
  6. 小区共用设施维修费 收费标准:1.00元/平方米· 年
  7. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费 服务内容:京价(房)字[1996]第274号 注:
  1. 本标准中平方米系指建筑面积。
  2. 大修费:甲、乙类住宅每年每建筑平方米7.56元,一般住宅每年每建筑平方米5.04元。
  3. 高档住宅的物业管理服务收费办法另行制定。 2014-04-12 15:19:33