关于房屋质量问题与开发商的纠纷

• 136****1541 (一)了解国家关于商品房质量相关法规及政策
  如何保护购房人利益，国家关于商品房质量相关法规和政策都有明确规定，它是投诉维权的有力依据。如国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
  (二)将质量纠纷的解决方法明确约定在购房合同中
  签订购房合同前须留心购房格式合同，对于合同中可选择和协商的内容，应特别认真阅读。根据法律规定，住宅质量保修期限不得低于法定**低保修期限。在法定保修范围内的可以参照法律法规规定，在法定保修范围外的一定要注意保修期约定和质量责任约定的签署，合同的约定就是今后维权的依据。
  (三)收房时要仔细检查房屋质量
  购房者在收房时要对照合同条款，看开发商是否完成合同规定的全部内容。在验房中所发现的房屋质量问题要立即与开发商协商，开发商承诺立即维修的一定要形成书面协议。没达到交房条件或有严重质量问题时购房者不要急于收房，一旦签字后发现质量问题没解决，便给开发商留下推卸责任的机会。还要提醒购房者将《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，与开发商补充约定。
  (四) 收集证据
  购房者向开发商提出的关于房屋质量问题及解决意见尽量使用书面形式，如能让其确认为**好。收房时要对质量有问题的地方进行拍照或录像，注意保存好证据。
  (一)找开发商协商。
  如果发现质量问题，首先找开发商，因为购房者与开发商有着直接的合同关系。开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担**终责任。开发商与购房者的质量关系通过《商品房购销合同》和《商品房住宅质量保证书》来约束，如果购房者因质量问题要求赔偿损失，应由开发商向购房者赔偿，开发商再根据质量原因依照合同约定追索责任单位赔偿。
  (二)因商品房质量保修责任发生纠纷的，如开发商不予解决、或对开发商的解决不满意，当事人可以向建设工程质量监督机构申请组织认定或向建设行政主管部门投诉。对于影响房屋结构安全的问题，住户可以直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。
  (三)提起仲裁或依法向人民法院起诉。如果上述途径都不能解决，购房者可以根据法律规定和自己的实际情况起诉开发商。
  综上所述，我们不难发现房屋质量问题已经成了一个普遍的现象。许多居民对类似住房出现的问题，不知道该如何投诉，如何解决，往往是一出现问题就找物业，而物业部门又因无力解决或其它一些原因把问题移交给别的部门，使问题拖而不决。在这里提醒购房者，出现房屋质量问题先找开发商协商，弄清楚问题的性质，再来选择不同的处理方式，必要时可以请律师协助解决，以便更好地维护自己的权益。 2014-04-07 09:10:07
• 152****8948 1.开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。 房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 ” 根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条“工程竣工验收工作,由建设单位(开发商)负责组织实施。” 根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,开发商应当自竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后,向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。 根据以上规定,证明商品房经验收合格的文件就是由市建委颁发的《建设工程竣工验收备案表》,开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。
  2.向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条:“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。” 开发商交付房屋时,若未向购房人提供上述两项文件的,购房人有权拒绝接收此房屋,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。 本案应视为是开发商未按时交付符合约定的商品房,应按合同的约定承担延期交房的违约责任,如合同未约定逾期交付的违约金的数额的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。你们现在可以考虑提起诉讼,要求开发商履行交付符合法定和约定条件商品房的义务,支付已延期的违约金。在起诉的同时申请法院财产保全冻结开发商的银行存款、查封其他财产。 2014-04-06 09:25:40
• 131****8704 1、关于收房时发现房屋质量问题
  首先，你需要确认你的质量问题只是一般质量问题，还是这个质量问题严重到让你无法继续使用了。
  如果是严重到影响你正常使用了，那么你有权要求解除合同和要求开发商赔偿损失。
  根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
  第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
  第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
  依据上述司法解释，你有权要求解除合同和要求开发商赔偿损失。
  
  如果只是一般质量问题，则建议你先发函给开发商说明因为他们存在质量问题所以你不收房，然后再让开发商承担保修责任。
  因为首先法律规定你有收房义务，没有正当理由，你不能不收房。
  根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
  第十一条房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。
  所以，你在因为质量问题而不收房前，必须要发函告知，并留存挂号信的收据以保留你有正当理由的证据。
  
  发函告知之后，你得再发一个函，要求开发商承担保修义务，如果开发商不理你，你就可以自行修复，然后要求开发商支付你修复费用。
  根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
  第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
  
  如果开发商这个时候即不修复，也不愿意承担修复费用，则你可以通过诉讼来要求开发商承担。
  
  2、关于物业费
  首先，在根据上面司法解释的规定，在房屋交付前，都只应该由开发商付物业费。
  其次，物业费是由物业公司收取的，你付业务费也该给物业公司，开发商无权直接问你要的。
  
  综上，房屋交付发生质量问题很常见，作为业主一定要通过发函保留好你的相关证据。如果相关函件你不会拟，可以再联系我，我可以给帮你拟下。 2014-04-06 09:20:16
• 158****1996 楼盘挺好的，可以买啊。是海淀周边项目**便宜的，以后生值空间特别大。 详细请联系 黄磊 2014-04-05 10:00:42
• 141****6168 可以联名起诉开发商，一般法院在受理后就会冻结开发商所有资金！！！ 2014-04-04 16:54:40
• 137****4608 先说说缺点：清河新城的房子离京藏高速很近，车流量太大，既产生大量噪音，而且空气也不是很好，目前看入住的这几期基本都是20多层的塔楼，相对板楼来说容积率高，人均密度大，房屋南北通透性差些，目前北京的新建房屋的质量基本都差不多，质量一般不会有问题。
  优点：交通方面还是很便捷的，楼下车站20多条线路可以通向北京的东西南北，只不过早高峰人流量很恐怖，车站挤满了人，周边配套相对来说还可以，比如翠微百货、物美、超市发、工行建行农行邮局等都有。
  个人感觉相对周边商品房来说还算可以，你也可以去各大论坛看看那些业主的留言。 2014-04-04 11:25:36