外地买过房，商贷，提取过公积金还贷，在北京用公积金贷款买房，算几套，**，利率怎么算（商贷和公积金）

买房和贷款是两回事，买房算二套，但公积金贷款却算首套房贷，商贷算二套房贷。

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购房人选择商贷购房，一般情况下购房人年龄越大，**长贷款年限越短；所购房屋房龄越长，**长贷款年限越短。 一、商贷购房年限，受哪些因素的影响？ 购房人申请商业贷款，所购房屋的房龄、购房人年龄、所购房屋是首套还是二套都会影响贷款年限的长短。1.贷款年限与所购房屋房龄的关系是什么？商贷年限与房龄之和不能超过50，因此想多贷几年的借款人，可尽量购买建成年代较晚的房屋。2.贷款年限与借款人年龄的关系是什么？贷款年限与购房人年龄之和不能超过65（部分银行可以放宽到70），因此夫妻购房，想多贷款的可选择年龄较小的一方申请贷款。3.银行规定的**长贷款年限是多久？购买住宅**长贷款年限为25年。 二、举个例子 一般在借款人年龄、信用情况一样的情况下所购房屋的房龄越长，**长的贷款年限越短。以所购房屋房龄对贷款年限的影响为例：小丽单身37岁，且名下无房，在北京看上两套住宅，分别是1990年建成和2007年建成，想贷款买，**长贷款年限一样吗？1.如果小丽选择1990年建成的住宅，贷款年限为：65-37=28年；50-(2017-1990)=23年；**长25年；小丽购买此房，**多可以贷款23年。2.如果小丽选择2007年建成的住宅，贷款年限为：65-37=28年；50-(2017-2007)=40年；**长25年；小丽购买此房，**多可以贷款25年。

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公积金和商贷不一样的。目前商贷基准利率7.05% 公积金为5.94%

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现在较常的贷款有商业贷款和公积金贷款商业贷款分为短期的商业贷款，中长期的商业贷款。短期贷款一年期以内，中长期的商业贷款时间在一年到五年之间，还有五年以上。公积金分为五年以下的贷款，和五年以上的贷款。两种有什么区别呢？1、利率不同：商贷较高，一年期以内的商业贷款利率为5.1%，一年到五年之间每年的贷款利率为5.5%左右，五年以上的话，那么银行的商业贷款利率就能够达到5.65%左右。公积金五年以下的利率是2.75%，五年以上是3.25%。2、放款时间不同：商贷快，公积金慢。3、**高额度不同:商贷一般不限，公积金有限制，各地规定不一样，**高额度一般在40万元-80万元不等。4、贷款对象不同：商贷不限，公积金只能对缴存对象办理。5、贷款权限不同：商贷不限，公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。

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可以咨询当地的银行，商业贷款怎么转变成公积金贷款，这个需要先向贷款的银行提出申请，得到银行的同意后才能转。资料需要提交银行流水，收入证明及工作证明，最重要的还要把和原来银行签订的贷款合同也一并交上去，等待审核即可。因为公积金贷款的房贷利率低于商业贷款利率，商业贷款转变成公积金贷款是能够减轻经济压力的，在转变过程中，我们需要注意以下几个方面：①在申请当月之前，需要连续按时足额缴存住房公积金满6个月，且申请时公积金账户属于正常缴存状态。②住房公积金由职工所在单位和职工个人共同缴存，职工个人缴存的部分是由单位代扣后，和单位缴存的部分一起缴存到住房公积金个人帐户里的。③住房公积金是专款专用，存储期间只能按照相关规定用于购房或交纳房租。在和单位终止劳动关系或者户口迁出原居住城市等条件下，可以提取账户内的住房公积金。