请问如何使用公积金贷款买房啊？ 高手赐教！！！

我来分步回答你的问题。 1、第一个问题：你的公积金贷款申请额度。楼上所答你可能不能申请公积金贷款26万元的回答并不确切。准确来说，住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数和贷款**高限额三个条件来确定，三个条件算出的**小值就是借款人**高可贷数额。这三种条件的贷款计算方法如下： 首先，按照还贷能力计算的贷款额度计算公式为： [（借款人月工资总额 借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。 使用配偶额度的计算方法： [（夫妻双方月工资总额 夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。 以上计算公式中，还贷能力系数为40%，借款人所在单位住房公积金缴存额指的是普通公积金账户的月缴存额，补充公积金账户的缴存额不参与计算。另外，其中提到的月工资总额也有相应计算方法，即“月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。” 其次，按照房屋价格计算的贷款额度计算公式为： 贷款额度＝房屋价格×贷款成数。 其中，贷款成数根据购建修房屋的不同类型来确定：购买商品住房、限价商品住房、定向销售（安置）经济适用住房、私产住房的，贷款额度不超过所购房屋价格（评估价格）的80%；购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%；购买私产住房的，房屋价格和评估价格不一致时，取二者低值核定额度。购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。 另外，还有一个计算方法则是按照贷款**高限额计算的贷款额度。 根据规定贷款上限有两套确定标准， 一是使用本人普通住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款**高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款**高限额60万元。 二是涉及补充公积金的购房者，使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，贷款**高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人及其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款**高限额为70万元。 公积金中心有关负责人强调，申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。另外，按照以上方法计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。 综上所述，你可以根据自己的个人确切情况明确算出你可以申请的公积金贷款额度。 2、第二个问题：请问如何贷款比较合理？（等额本金还是等额本息？银行好像不办理等额本金的。） 首先，选择银行通常采取的贷款方式即为等额本金和等额本息。农行没有权利拒绝客户选择等额本金贷款方式。 期次，是选择等额本金还是选择等额本息贷款方式，取决于贷款人的个人条件。一般来讲，等额本息贷款方式每月还款额固定，但是利息总支出较等额本金方式多，适合于月收支较固定的家庭，例如公务员家庭；等额本金贷款方式每月还款额不固定，为逐月减少，利息总支出较等额本息方式少，但还款初期，还贷压力较重，适合于月还款能力较强的家庭。 如果你能成功申请26万元的公积金贷款额度，则依据现行利率，可分别计算出等额本息贷款方式的月还款额为1557.8元；等额本金贷款方式的第一个**还款额为1921.83元，第二个**还款额为1918.34元，……**后一个**还款额为1086.83元。（因具体计算方式较累述，如需询问，请补充提问，我再继续作答。） 3、第三个问题：如果我贷款20年，公积金每年再转一次，是不是等于部分提前还款？ 首先，目前很多城市都可以采用公积金月缴存额用于抵扣月供额，不足部分再补存现金。因此你可以选择用公积金月缴存额冲抵部分月供额。然后每年再用结存下来的现金提前还贷一部分。也可以不用公积金月缴存额来冲抵部分月供，而是直接全部用现金还贷，然后每年再用公积金账户内的余额提前还贷一部分。当然，后者的手续要远比前者麻烦。建议如果你所在的城市允许公积金月缴存额冲抵月供额的话，还是选择第一种方式较好。 其次，无论是转一部分公积金出来，还是用现金，都是提前还贷。 4、第四个问题：那会不会缩短还款年限？还是仍旧要还20年，只是月还款额减少？ 提前部分还贷，可以选择缩短还款年限，也可以选择不缩短还款年限，只是减少月还款额。当然，如果你本人没有其他更好的投资途径，且投资回报率在6%以上的，建议还是选择缩短还款年限较为划算。因为从等额本息贷款方式的计算公式中不难看出，贷款年限在幂值上，因此是决定了贷款总利息支出的决定性因素。

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公积金贷款购房需符合《住房公积金管理条例》规定。职工应确保账户正常缴存，满足最低缴存年限要求。贷款申请需提供购房合同、收入证明等材料。律师建议，签订购房合同前，咨询专业律师，确保合同条款合法合规，维护自身权益。

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根据公积金管理规定，公积金贷款条件：1.具有合法有效的身份证件;2.缴存状态正常，连续足额缴存公积金6个月(含)以上和良好信用;3.具有稳定的收入和偿还贷款的能力;4.具有合法有效的购买住房合同、协议或者房地产行政管理部门颁发的《房屋所有权证》;5.购买住房的，已经支付不低于所购住房全部价款30%的首期付款;6.建造、翻建、大修住房的，能够支付建造、翻建、大修住房所需全部费用30%的前期费用;7.建造、翻建住房的，具有规划、土地管理部门批准的文件;8.大修住房的，具有规划管理部门批准的文件;9.能够提供管理中心认可的有效担保;10.相关法规、规章和政策规定的其他条件。申请办理住房公积金贷款所需资料如下：1.“住房公积金贷款申请审批表”一式3份（在当地住房公积金管理中心现场填写）；2.借款人及配偶户口本、居民身份证、结婚证原件及3份复印件；单身的需提供民政部门出具的单身证明和离婚证明原件及3份复印件；3.合法有效的购房合同原件3份。房屋开发单位的《营业执照》副本、《商品房预售许可证》（期房）、《商品房销售许可证》、《竣工验收合格证》、大房证复印件3份；4.涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明原件及3份复印件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明原件3份；5.涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺原件3份并提供保证人具有保证能力的证明材料（包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等）复印件3份；6.借款人已付所购房屋价款规定比例以上的**款交款单据（发票、收据、银行进账单、现金交款单等）原件及3份复印件。

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记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行。如果客户选择“等额本息”还款法，值得大多数购房人重新考虑。 银行称没占到便宜 昨日，每月还贷额近2000元，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，购房人只需遵照交钱就行了。 而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续 特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额，得出的结果令人震惊———同样是44万元。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，就可提取公积金归还个人住房贷款本息，这样“省下来”的利息高达11多万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知.49万元。 银行普遍主荐“等额法” 为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍。 （三）去房管部门办理预售登记！ 该人士称。 申请银行个人住房贷款工作流程，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、30年的商业性贷款，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。 “不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。 “简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。” 据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。 针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。 “可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。” 一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。 消协称购房人有知情权 南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。 我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。” 孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。 原因在双方信息不对称 贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？ 受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。 钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。 陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平) 相关链接 两种还贷方式比较 1、计算方法不同。 等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减， 2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”； 3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例**高时也就各占50%左右。 4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，等额法的利息总额为41，填写借款申请及借款合同，建行、中行，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，上述两种还款法，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。 两种还贷方式利息天壤之别 一般的购房人只知道贷款必须偿还利息办理住房公积金贷款应按下列程序： （一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。 （二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。 市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？ 至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款、个人再交易住房贷款。” “哪一种更方便呢？” “当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。” 随后，买方持契约正本，密密麻麻的。 “在签合同的时候，根本没有提及还有另外一种还款方法。” 签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下。 （三）贷款手续办理完毕后，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中。贷款额在40万元左右、限期30年的，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元； 记者随之询问有无其他的还款方式，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主？” “总的说来第二种递减法少付点钱，有的甚至根本不提及递减还款方式，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。要不是亲戚提醒、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，每月等额还贷金额保持2500元不变。 如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款： （一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。 （二）支付30％以上的房款，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法).4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。 究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样。虽然一些银行工作人员**终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，利息总额高达17.6万多元。 （四）办完预售登记后，但是总体还贷利息却相差近2：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款，如，但是一般人都不会等到30年才还清的，指着一些空白的地方： “两种还贷方法哪一种更合算呢。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同。 在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，**30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可.5万元，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是相对于等额法2372元来说。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。 银行倾向性在于息差 导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。” “两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，客户可根据自身实际进行选择，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2。根据公积金管理有关规定

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第一，到当地住房公积金管理中心提出借款申请。借款人持购建房屋合同或协议（购买商售房许可证复印件；建房、修房的须持政府土地规划管理部门的批准文件）、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各市区县的公积金管理中心申请住房公积金贷款，使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明，填写《个人住房公积金贷款贷款申请书》。贷款银行根据借款人的申请考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。 第二，签订借款合同。当地公积金管理中心（或委托银行）审核批准借款人的申请后，借款人与公积金管理中心签订借款合同和抵押合同（用房地产抵押的签订抵押合同，个人担保的需要享受公积金的个人双人担保）。 第三，办理住房抵押的要去办理房产抵押公证。届时，需要带好房产证（及土地证）、身份证、结婚证、户口簿和复印件一式5份，办理公证和房屋他项权证有关手续。 第四，借款人用房产抵押的办理完抵押手续后，连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证或抵押权证明书等借款资料交公积金管理中心。届时，公积金管理中心将委托建设银行房信部门按时把款打入您的个人账户。

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