小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。2、易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。
全部4个回答 >什么啼“小产权房”？
138****3160 | 2014-03-30 12:47:59
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151****8424 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。
产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 2014-04-02 09:12:00 -
138****9923 小产权房就是村委会盖的房子,卖给不是本村的居民.只有本村居民才有权住的地方,在房地产升温的情形之下,卖给了社会上的其他人.按法律说,这是没有产权的.按实际说,这是一种模糊状态,有可能演化成合法产权房,也有可能惹来纠纷受损失. 2014-04-01 19:56:29
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144****7970 可以买的,只要有预售合同就可以,等开发商房子建筑完成,先取得大产证后就可以办理小产证了。 2014-04-01 11:36:36
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144****1121 就是国家不承认产权的房子，就算小产权的，**简单的辨别方法就是不能做贷款 2014-03-31 10:44:36
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133****4935 不是小产权,因为这房本身就不是小产权,属于单位廉价集体房。所以能有房本,但不能办土地证.以前的集资房,都是按单位为范围了.就是一个国有单位有土地但没有钱建房子作福利房,就向本单位的职工集资建房.想要房子的职工可以自己按一定比例出资建房,当时就叫集资房. 2014-03-30 22:10:04
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137****9072 人们说的小产权也就是集体土地使用权，小产权房就是在集体土地上修建的房屋，土地使用权共分为两种，一种是国有土地使用权，也就是归国家所有的，此类土地使用权类型又分为划拔和出让，划拨土地使用权是没有设定使用年限的，出让土地使用权分为很多种，土地使用年期根据土地用途而定，你说的七十年的土地使用权，就是住宅用地的**高使用年期，五十年作为商品住房出售的话我认为很有可能是综合用地，但是这些用途在几年前已经禁止了，还有一种可能也是住宅用地，只是没有将土地使用年期是知道住宅用地的**高使用年期，也有可能是在竞得土地是只剩余五十年的土地使用年限，还有一种就是集体土地使用权，就是归农村集体所有的。
想要看出大产权和小产权，很简单，只要看一看土地使用证上写的是集体土地使用权还是国有土地使用权就行了。 2014-03-30 20:16:39 -
134****7453 一手房刚买的时候都是没有房产证的啊,要700多个自然日才能出证的,二手房就不一样了,**好是买有证的咯 2014-03-30 12:56:20
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“小产权房”，并不是一个法律的概念，知识人们在实践过程中约定俗称的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称为“乡产权房”。一、什么是小产权房？“小产权房”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。我们先来看看相关政策：2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来讲，“小产权房”就是三无产品：1、没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效；2、购房合同在国土房管局不会给予备案；3、只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。二、“小产权房”有什么缺点？小产权房交易不受法律保护，同时在转让等方面有很大的限制。1、法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效，但也区分不同情况：①、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；②、对于房屋出售给本乡以外的人员，未经有关部门和组织批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应做无效处理。2、房产转让“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向本非集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。3、政策风险购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿向产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。三、怎样辨别小产权房？鉴别是不是小产权房，可以从以下两个角度来看：1、看有无房本很多小产权房屋是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：①、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；②、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；③、依法收回土地使用权的；④、共有房地产、未经其他人书面同意的；⑤、权属有争议的；⑥、未依法登记领取权属证书的；⑦、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。2、看是不是房屋所有权或者不动产权证合法且受法律保护的房屋交易，所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。而小产权房的“房产证”，是由县政府或乡政府颁发，并非由当地不动产登记中心颁发。综上所述，小产权房可能在价格上有很大优势，但是购房者必须清楚，小产权房在法律上是明令禁止上市交易的，同样的，也不能得到法律的保护。购房者切不可贪图便宜，造成一些不必要的损失。
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近年来，小产权房房价低，不限购，受大家的追捧，成为楼市的“香饽饽”。但是，由于小产权房本身不合法，因而购买小产权房会具备一定的风险。一、缺少“五证”“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，**大的问题就是没有产权，不受法律的保护。二、拆迁难补偿除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。三、质量难保证房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。四、配套不完善这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。五、遗赠也麻烦由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。六、小产权房不能抵押或者上市转卖买个房子都不是个小事，甚至是父母和自己2代人的积蓄，所以在购买之前一定要慎之又慎！
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“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。2013年12月，北京市国土资源局与北京市住建委联合下发相关通知，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。
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