SOCO公社是住宅还是商住两用房？

近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房)，购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。尤其现在的商住两用房多以loft户型为主，通常是小户型，大挑高，不限购，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右，实际使用面积却可达到销售面积近2倍。 但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示，物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。40年后，商业地产的使用权归谁，会不会被国家收回等一系列问题也引发了人们的关注。 时下，房地产市场有很多项目是商住两用房，因此，水电是否是商住，产权证上面房子的产权年限是长时间，是不是小产权房，都是购房者需着重要考虑的。购房者购房之前一定要看清楚几证。第一要看预售许可证上的房屋用途标注是什么。第二，如果写的是商住，是不是就是指商住楼？第二要看土地证。有的土地证里面有多个期限。每一块项目的用途不同，期限也不一样，比如说，土地证可能会有两个期限，有70年，有50年的。接着要看建设工程规划许可证，看项目用地地块规划到底是什么，是否和预售许可证上面的内容一致。 根据小编了解的情况，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于限购令调控的范围，在实施限购政策的大中城市走进了购房者的视野。但商住两用房与普通住宅存在许多差别，在此，小编特意为购房者列出商住两用房的特点提醒大家注意： 1.物业、水电、公共维修基金等费用较高。由于商住两用房的水电价格实行商业用标准，较之一般生活用标准要相对较高；物业收费也较少受到政府部门的限制；公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。上述原因造成商住两用房在日程生活中产生的费用较高； 2.产权40年或者50年。一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金； 3.商住两用房无法迁入户口，这就意味着即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学； 4.没有完备的生活配套服务设施。商业项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、**，也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便； 5.按揭贷款实行商业用房标准。商住两用房**50%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限**多为10年，并且不能用住房公积金贷款； 6.购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。 其实综合来看，小编认为商住两用房的优劣势都很明显，商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势；目前存在的劣势是：不能户口落户，没有学区派位，**较高50%。 **后，小编认为，商住两用房在未来的不限购优势将逐步减弱，未来出售难度将会增加促使消费者优先选择普通住宅。 其实，商住两用房**大的优势是不限购，但目前松绑限购政策是市场主流趋势，会有更多的人具备购房资格；其次五个城市虽然短期内不会取消限购，但是不排除未来限购政策有所放宽，一旦只能有所松动，商住两用房的需求将会有明显下降。 对于购房者来说，商住房只是过渡住房一般3-5年后，消费者的经济能力充裕，购房资质符合，必然会选择换房。不限购优势减弱，加之商住两用房的高额税费，出手的难度增大。未来商住两用房整体价格预计面临回落的压力，上涨的空间很小。

一是普通住宅商品房，使用年限70年。二是商住两用商品房，使用年限50年。三是纯商业商品房，使用年限40年。

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不同处:1、商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。2、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，**较高50%、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。3、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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不同处:1、商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。2、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，**较高50%、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。3、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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商住两用房是指商住两用的房子。对于商务型公寓的名字，此前不少开发商叫成"商住房"。商住两用的房子的土地性质一般是综合用地，土地使用权年限为50年。市住建委相关负责人解释，本市政策层面并没有明确"商住房"这一概念，所谓的"商住房"只不过是开发商改变**初规划用途而造出来的概念，但商务型公寓则是特有的合规项目，规划上未曾发生改变。商住两用房因商用土地年限从30年-50年不等，引发了许多模糊观念，甚至有商住都是小产权的误解。而事实上，在房屋所有权年限方面与住宅并无差别都是永久的，根据[1] 第二十二条和[2] 第一百四十九条相关规定，住宅用地的**高年限70年，商业用地40年(有特殊50年限)，综合用地50年。现已明确，根据《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权"，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3赔偿，为住宅的三倍。

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