遗产继承房屋出售购买时间计算，如何缴纳营业税

• 144****9716 继承房产是按正常买卖交税的，如果不满5年，就是5.6%的营业税，满5年且面积小于144平米的，就是免营业税的。其余的个税、契税也都是正常交税。 2014-03-28 09:31:38
• 133****8691 免营业税，契税又买房承担，买方不承担契税。具体理由如下：
  对于二手房的转让，财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2011]12号）规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
  注意，这里并未明确继承住房是否属于购买范围。之前，国家税务总局《关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，适用国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）的有关规定，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
  由此，根据上述规定，继承普通住房，可以按照当年购房时间开始计算期限，将其继承的住房转手出售超过5年的免缴营业税。 2014-03-27 15:35:53
• 154****1178 你自己早不去继承现在才继承，没有办法。先去办理遗产公证，然后去办理你的名字的房产证书，然后才可以卖 2014-03-27 09:32:44
• 154****0638 1、产权登记费：80元/套（只限住宅）土地出让金、贴花税5元；无营业税 2014-03-27 09:29:26
• 132****7878 继承税就是房屋总价的20%，太高了，也不划算的，跟银行贷款没有关系哈 2014-03-26 22:00:47
• 151****6935 1按照法律规定，遗产的取得，必须是在自然人死后才取得；
  2那么房子权属的归属也是在2008年才发生变化的；
  3还是要缴纳相关的税费的。 2014-03-26 14:05:33
• 142****9004 应该是从新证计算,因为过户了。 2014-03-26 10:06:33
• 132****7849 你先确认一下是否是继承。一般来说，继承不属于房屋转让，房龄是连续计算的。 2014-03-25 20:31:17
• 146****6093 不知道的别瞎说 看看下面的东西。大庆市的。
  8月1日起，我市将开征二手房个人所得税、营业税、城建税、教育费附加以及印花税。目前，我市二手房征税细则已经出台。
  细则规定，我市所有征税住房都按普通住房标准执行。
  
  营业税等是总房款的5.5%
  按规定，2007年8月1日后，个人将购买不超过5年的住房对外销售的应全额征收营业税、城建税、教育费附加；个人将购买超过5年的住房对外销售的，暂按普通住房执行，全额免征营业税、城建税、教育费附加；单位和个人销售或转让其购置的不动产（不含住宅）或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置原价，余额为营业额，征收营业税、城建税、教育费附加。
  另外，细则还规定，单位和个人销售或转让其抵债所得的不动产（不含住宅）、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权的作价后的余额为营业额，征收营业税、城建税、教育费附加。
  营业税按营业额的5%、城建税按营业税额的7%、教育费附加按营业税额的3%计算征收（也就是总计要征收5.5%的税）。
  以住宅为例，你的房子还没住满5年，如果想卖，那么应交的这几种税费为：20万元（现在卖房价）×{5% [5%×(7% 3%）]}=1.1万元。
  
  个税征走房屋总价的1%
  个人所得税征收有两种办法，其一是个人出售自有（含购入5年内住房、商服用房等）房屋取得的所得按“财产转让所得”项目计征个人所得税。以售房收入减除房屋购进价款及交易税费后的余额为计税所得，按20%税率征收个人所得税。
  比如，〔20万元（现在卖房价）-10万元（当年买房价）-5万元（各种合理费用）〕×20%＝1万元；
  其二，纳税人不能提供完整、准确的房屋原始凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关一律按纳税人房屋转让收入的1%核定征收个人所得税。也就是房子卖多少钱，乘上1％就是该交的个税，比如20万元（现在卖房价）×1%＝2000元。
  个人转让自用5年(含5年)以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。另规定，为减轻我市纳税人税负，征收个人所得税政策按“孰低原则”执行。
  
  一年内重新购房按比例退税
  关于个人所得税方面，细则还规定，个人出售自有住房，拟在一年内重新购房，应缴纳的个人所得税，以保证金形式向税务机关缴纳，税务机关在收取保证金时，应当向纳税人开具“税务代保管资金专用收据”，并纳入专户存储。
  个人在一年内重新购房金额大(等)于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库；超过一年未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴纳入国库；个人在申请退还纳税保证金时，应向税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和发票，经主管税务机关审核确认后，方可退还纳税保证金。
  
  房屋装修费不纳入征税范围
  按规定，卖房交税时，应适当扣除房屋当年购买时的装修及修缮费用。细则规定，已购公有住房、经济适用房按**高限额15%扣除；商品房及其他住房，**高限额为房屋原值的10%扣除。上述扣除比例按评估价计算扣除。这意味着，房屋装修费用及修缮费用不纳入个人所得税征税范围。
  
  住宅免征土地增值税
  细则中还涉及到两项税收，一项是印花税，另一项是土地增值税。
  在印花税方面，按照房屋买卖双方所签协议（合同）上的价款计征0.05%印花税，对其协议（合同）所载金额明显偏低，又无正当理由的，可采取核定征收的办法，依据地税机关认可的评估价格计征印花税。比如，房子的售价是20万元，那么印花税应交20万×0.05%＝100元。
  细则规定，对居民个人出售普通住房，暂免征收土地增值税；对居民个人出售非普通住房，经向地税机关申报核准，凡居住满5年（含5年）以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税；单位或个人转让不动产、土地使用权的(不含个人出售住房)，按规定计征土地增值税。
  增值额为地税机关核准认可的交易价格或评估价格减去房屋及建筑物重置成本价与成新折扣率的乘积、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金及旧房评估费用后的余额。对纳税人转让旧房及建筑物、土地使用权，既没有评估价格，又不能提供发票的，实行核定征收土地增值税，核定征收率暂按实际成交价格的2%。
  
  购房时间如何认定
  如何认定该房屋是否满5年？这个问题对许多卖房人非常重要，因为很多购房人的购房时间和取得房产证的时间有差别，有时，按照发票或其他证明可以不交或少交税，但如果按房产证算起则要全额交税。针对这种情况，有关部门做出了详细规定。
  一、个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为购买房屋的时间。所谓“契税完税证明上注明的时间”是契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明，且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。
  二、纳税人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，其购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前购房时间确定。
  三、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
  
  小资料：
  房屋交易税收管理流程
  一、办理销售不动产发票手续
  申请人在办理房屋产权过户时先到房产受理窗口签订房屋买卖协议（合同），再到评估窗口进行评估，评估后到地税机关征收窗口提交下列资料：
  (1)基本资料①填写“代开普通发票申请表”；
  ②售房单位营业执照或个人合法身份证件；
  ③房屋买卖协议(合同)、产权证、原始发票及契税完税证；
  ④房地产估价报告书。
  (2)其他资料
  ①受赠、继承和离婚分割取得房产，提供赠与合同公证书、继承公证书或法院民事裁定书；
  ②企业整体转让发生的房屋变更，需提供“房地产估价报告书”和企业所在地主管税务机关出具的“企业整体转让确认证明”；
  ③销售的不动产在购买时支付款项发生在境外的，需提供外汇付款凭证、外方公司签收单据或出具的公证证明；
  ④购置房屋发票丢失的，需要提供丢失声明(报纸)复印件和开具发票单位确认的发票存根联复印件。
  地税征收窗口对纳税人提交的代开发票申请及相关资料进行审核，对于符合免税条件的，办理免税手续，并留存复印件，代为开具发票；对于不符合免税条件的，纳税人根据地税机关计算的应纳税额缴纳税款，并代为开具发票。
  二、办理契税手续
  契税征收机关在征缴契税时，要求纳税人提供销售不动产发票等有关资料，对申报资料不全的不予办理契税征缴手续。
  三、办理产权过户手续
  纳税人凭黑龙江省销售不动产统一发票和契税完税证等相关资料向产权部门申请办理产权过户手续。房地产管理部门要严格把关，对未依法缴纳各项税费的，不予办理房地产权属登记手续。
  综上，我市市民出售未满5年的住房，将比以前多交纳6.55%的税费。 2014-03-25 16:09:28