开发商延期交房要怎么处理，延期交房可以要求违约金吗

• 156****2278 一、
  (一)正常延期交付的处理 正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
  (二)非正常延期交付的处理 非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向法院申请开发商破产，以**大限度的保护业主的利益。
  (三)买受人的合同解除权 出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的，解除权消灭。
  (四)出卖人支付违约金或者赔偿损失 按照《合同法》以及**高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民法院或者仲裁机构适当减少违约金数额。 针对房开商的这一抗辩，房开商主张违约金过高，其应对“违约金过高”负有举证责任，即应对违约造成的损失负有举证责任，只有证明违约金确实超过损失的30%，其主张方可成立。否则，每日万分之几的违约金并不算“过高”。
  二、交房的注意事项
  (一)检验相关文件是否齐全
  1、《竣工验收备案表》**重要，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中**应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
  2、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。
  3、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
  4、还要注意开发商能不能提供货《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。
  (二)检验房屋本身是否合格
  1、检测房屋面积。要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
  2、检验房屋质量。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，如果存在问题，及时与开发商协商解决，根据问题的严重程度选择退房或者维修等处理方式。
  (三)注意验收结果
  1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。
  2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
  3、发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。 2014-03-26 17:02:43
• 141****3357 有关开发商延期交房违约金问题，按法律程序来说是按照合同中约定理赔的，但是一般开发商很少全数理赔的，具体要看你们全体业主怎么和开发商洽谈的！ 2014-03-26 10:01:06
• 147****2962 你们完全可以起诉开发商，按照合同办事的，既然他们没有按时交房，那就得赔偿您的违约金！换个角度，如果您们房款没有到位，开发商也会要你违约金的 2014-03-25 09:35:04
• 153****9350 1.合同有约定的交房时期,延期就需要赔付。可以要求赔付。2.房都交了。你只能找物业修了。3。合同你改了吗?这也属于违约项啊。不知道这项怎么说,反正是不对要协商的话可能性不大。**好找个律师咨询一下。 2014-03-24 16:03:49
• 148****4465 首先，查看合同上附件里的公共配套交付标准，看下是否涵盖了你所说的未做完部分；其次，查看合同上的交付违约条款，看下里面是如何约定违约责任及违约金的（这里面有2个，甲方违约及乙方违约）；接着分为2种情况：
  1、合同交付标准中未涉及你提到的开发商没做完的部分，那你无法可说，收房吧。
  2、按合同约定开发商确实未满足交付条件，此时你首先要开发商提供竣工验收备案表及住宅使用说明书，接着你可以书面要求开发商按合同约定满足交付标准，在此期间所产生的施工时间将计入开发商延迟交付时间，并按约给予违约金。如果开发商不同意，你可以走司法途径解决此事。建议同时找媒体，团结邻居。
  补充：如果开发商未满足交付标准，给你发交付通知，你完全可以不予理会，因为这是开发商单方面不合理要求，你完全可以不接受。但要注意，如果你去了，且办了入住手续，再回头说开发商没达到交付标准，那你的要求将得不到法律支持。
  加油！ 2014-03-23 18:02:20