在北京如何避免二手房交易风险,要注意一下几个方面的事宜:1、购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔。2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。3、买房人应在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。4、在北京地区二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,并对双方商定的内容以书面形式约定好。5、为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易,建议城镇居民不要购买这类房屋,此种房屋交易不受法律保护。
农村二手房怎么买风险少?
155****7138 | 2014-03-22 17:56:17-
158****3489 一次性付款, 2014-03-25 13:58:00
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153****6936 随着房地产市场的日渐成熟、规范,二手房买卖也越来越规范。目前,上下家往往会忽视买卖中的一些细节问题和“小钱”,如屋内附属设施的交付,入户时是否需付手续费等。在此,笔者总结了二手房买卖实践中常见的几个个实用问题提请大家注意。
详细约定屋内附属设施
如今二手房买卖中,不少上下家都会约定总房价款包含房屋内部的装饰装修、家电家具,或是由上家折价后卖给下家。由于屋内附属设施的价值和房价相比相对较低,因此不少下家往往只关注买卖合同中房屋的价格、能否及时办理过户手续及房屋是否有质量问题等,忽略了一些细节问题,如装饰装修是否需要另外支付钱款,屋内的电器家具能否正常使用,承诺赠送的家电是否缺少等。
我国《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。有些上下家在合同中如此约定:“房屋转让价格已经包含屋内所有装饰、家具等,并随房屋一并转移交付。”据此,下家有权要求上家把屋内所有的装饰、家具等一并交付。但是,由于这样的合同条款中对屋内附属设施的约定过于模糊,对于具体有哪些家具并未一一列明,因此,如果上家搬走了屋内的部分家具或电器,当下家要通过法律途径维护自己的权利时会有很大难度。因为我国民事诉讼采用“谁主张,谁举证”的原则,对于看房时屋内究竟有哪些家具,下家很难拿出过硬的书面证据。
对于下家来说,如何维护自已的权益呢?首先,在买卖合同附件二“房屋内附属设备状况及室内装饰情况”中,应尽可能把随房屋一同转移的家电、家具的数量、种类、型号等详细列明;其次,如果无法详细列明的,则尽量要求下家应承诺房屋交付时屋内附属设施保持原状,如有损坏、缺失应承担相应责任。房屋转让价格如果已包含了上述装饰、物品,则上家应保证能够正常使用;如果是属于赠送性质的,上家对于有瑕疵的赠与物不承担责任,但上下家**好约定赠与物能够正常使用,否则这样的赠送毫无意义。
代理、经纪、置换、收购的区别
房产中介**为主要的业务类型有两种:一是委托代理。委托人和中介公司签订一份委托合同,由中介代为买房、卖房等。中介以委托人的名义进行活动,而且要参与合同的洽谈、协商。收费方面,按照政府主管部门的规定收取佣金,而且不能赚取差价。二是居间介绍。中介公司根据业主提供的房源信息促成上下家的买卖。在这种业务中,中介公司不参与合同的洽谈、协商。收费方面,中介公司只有在交易成功的情况下才可以向双方收取费用。
除了上述两种业务类型外,房产中介还会提供置换(差价换房)、收购等业务。置换不是买卖的概念,仅针对公房而言,早期称为公房调配。中介公司可以向双方收取手续费。收购是指中介公司先把业主的房子买下来,再转手卖掉。在这种业务中,中介公司可以赚取差价。不是所有的中介公司均可从事收购业务,除非其在营业范围中列有此项,否则是违规行为。
二手房买卖的上下家在和中介公司签订协议的过程中,应明确与中介之间的具体委托事项,要注意中介的操作是否符合规定,收费是否合法。
仔细检查房屋有无质量问题
由于目前上市的二手房,大多数已经居住了三五年乃至十年以上,质量上有否问题或是否已经有过大修,下家都应仔细检查。具体来说,可从下面四个方面入手:(一)要注意房屋是否有私搭私建部分。如占用屋顶平台、走廊的情况,或屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或将厨房一间分隔成两间等;阳台是否是业主自己擅自封闭的,这还涉及到面积如何计算的问题。
(二)要注意观察房屋的内部结构。户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,如有无房间终年不见阳光;屋内管线是否太多,走线是否合理;天花板、屋顶是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或脱皮等明显问题。
(三)要注意查看屋内水、电、煤配套设施是否正常。打开水龙头观察水的质量、水压;打开有线电视看一看图像是否清楚,能收视多少台的节目;确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;煤气的接通情况,是否已经换用了天然气;房屋本身是否带有热水器。
(四)要注意房屋装修的状况。不少下家在看房过程中,发现欲购房屋刚被简单装修过。其实,这种粉刷往往是为了掩盖房屋本身的一些瑕疵或缺陷。比如,墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹等。因此,遇到类似情况,下家一定要特别留心,切莫为假象所迷惑。
及时到交易中心办理过户登记手续
在二手房交易中,即使房屋已经实际交付,但上下家未到房地产交易中心办理登记过户手续,产权人未进行变更的,在法律上,仍然认为房屋的所有权人未发生改变,上家仍是房屋的产权人,而下家仅对房屋享有债权房屋权属的变更转移应当办理过户手续,未经登记不得对抗善意第三人。
上下家在签订完买卖合同后,未及时向房地产交易中心办理过户手续,此时上家可能因欠债而被他人起诉,在诉讼过程中,他人可以根据实际情况向法院请求对上家的房屋进行财产保全或查封,如果此申请获得人民法院的批准,那么该房屋的登记资料上就会加注权利限制的情况,即使上下家签订了房屋买卖合同也无法办理过户手续。当然房屋不能办理过户手续,下家可以要求上家承担相应的违约责任,例如返还房款、支付违约金、赔偿损失等,但鉴于上家还款能力有限,下家的利益实在很难得到保障。
由此可见,在二手房买卖过程中,上下家除了对买卖合同条款注意把关外,对合同签订后及时进行过户登记也不可忽视,要加强权利登记的风险意识,不要怠于办理过户登记手续,以免造成不必要的损失。 2014-03-25 10:16:33 -
153****7192 您好!我国《宪法》第十条第二款规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,该房屋只有使用权,是不能上市交易的.所以建议慎重购买此类房屋. 2014-03-25 10:03:35
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132****2596 在北京如何避免二手房交易风险,要注意一下几个方面的事宜:
1、购房人在与二手房房主签订购房合同时,应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,尽快办理,避免对方反悔。
2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续,**好选择专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。
3、买房人应在签订买房合同时,让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
4、在北京地区二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构,并对双方商定的内容以书面形式约定好。
5、为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,**好到现场看房,并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。
6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易,建议城镇居民不要购买这类房屋,此种房屋交易不受法律保护。 2014-03-25 09:26:01 -
158****9769 小产权没办法买卖 风险很大 请谨慎 2014-03-24 09:55:02
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154****0590 你不是该村人,非农户口,你如果要购买这种农村房产,风险非常大,因为根本不能登记过户给你,按现行法律,你不能取得这个产权。
四邻和村干部见证根本不能起到法律规定的作用。 2014-03-23 16:31:37 -
145****3161 一次性付款, 2014-03-23 12:44:28
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141****9791 可以认购,资料齐全并有村委见证盖章问题不大 2014-03-23 09:49:10
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152****6168 这样的房产不能买 无法过户的 2014-03-22 18:05:23
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购买二手房有哪七大风险1.自行缴税风险自行缴税导致的风险包括:(1)购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等,一旦发现偷漏税行为,不仅税金会被无限期追缴,还会处以高额罚金,得不偿失。(2)如果使用虚假税票,银行将会拒绝发放贷款。导致卖方无法收到剩余房款,购房人亦将因此承担违约责任。(3)未来购房者想卖出这套房子时,税务部门会核查当年缴税记录,如有虚假,会导致房屋无法交易。(4)根据《刑法》第二百零一条规定,偷漏税、伪造税票将可能导致双方承担刑事责任。2.抵押查封风险用房屋来抵押借款是很正常的金融活动,只要在办理过户前将借款还清并解除抵押,就可以正常办理房屋过户。但如果有隐藏的,没有在不动产权证书上体现出来的抵押,则可能导致房屋因债务纠纷而被查封。即使签署了买卖合同,在过户前房屋仍可被债主查封。3.房款支付风险二手房交易中,如果买卖双方自行支付房款,很可能会发生纠纷。对于买方来说,**严重的损失莫过于钱房两失。4.共有权人签约风险房屋共有权,顾名思义就是多人共同拥有一套房产的所有权。《合同法》规定,未经全部共有权人同
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换房的常见风险有以下三种:1.时效风险;2.资金风险;3.违约风险。一、换房中的时效风险1.付款时效换房者与卖方约定,需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的**款。但在约定时间到期后,旧房仍未卖出,导致换房者不能在约定时效内及时付款。具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中体现,如下图:购房合同关于中成交价格的内容
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卖房其实风险在于时间,金钱上的风险为零。买你房子的朋友把钱给你了,你才交房,不给钱你不交房,他占不到你便宜。交易过程1.付定金 2.付**(买房者贷款)3.进交易中心(产权过户)4.产权证下来(买家贷款金额通过银行直接打入卖家账号,买房得到产权证)5.交尾款,卖家交房及办理过户手续.
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一、产权风险1. 房主无从事交易的资格,即假业主的。 在签约时应该注意查看签约人提供的证件上的名字是否和产权证上登记的为同一人,有的人会造假,因此签约前应要求经纪公司或经纪人前往建委查询,确认结果。2. 房子是多人共有,卖方未经全部共有人一致同意就将房屋登记出售的。 这类风险的防范是在签约时查看房产证上的产权人,有多个产权人的必须要求全部权利人到场,不能到场的需要提供同意出售证明及手写委托书。3. 房子有贷款、抵押尚未还清,业主需要用买房的钱去还贷解押的。 面对这种情况,购房者需记住一条:一定不能轻易同意业主用你的钱去还房贷。因为我们不能确保卖家拿着钱真去还房贷,现实的很多纠纷都是由此产生的。4. 房子被法院依法查封的。 签约前需让经纪人协同业主到建委去查档,如果在交易之前查封的房产建委会有备档。如果担心签约完成后、过户之前被封的,在合同里应写清楚如遇法院查封,经纪公司应当承担先行赔付的责任。5. 不符合转让条件的房子。 有些房子转让是有限制的,比如军产房、局级分得的公房,属政策性住房,购房人拥有有限产权,在有限条件下不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。 因此审查产权证时,应注意以下几方面: (1)以优惠价、许多职工购买原产权单位的住房时,都是以优惠价或标准价购买的。所以 (2)军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。一般情况下这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。 (3)远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准,征地开发,待土地性质由集体变为国有时,才能在二级市场上进行房产交易。二、资金风险1. 房款资金 资金安全主要是业主拿到定金或**款后玩消失,目前有的城市已要求在已试点基础上,制定存量住房交易资金监管办法,全面实行二手存量住房交易资金监管。2 有的房产有大量的物管、签约时一定要留保证金三、房屋本身质量风险 房屋本身的质量问题有很多,找懂行的朋友一起去帮忙查看,而且能够晚上、白天、雨后都去看看就更好了。其次,可以同小区里的人多聊聊,了解一下有没有特殊情况,比如凶宅等。尽量选择大品牌中介,至少能有个保障,毕竟相比于可能出现的风险,中介费就实惠多了。 二手房交易过程比较复杂,常常会伴随着一些风险。因此,在看房选房的时候一定要注意,在签约付款的时候更要注意资金风险,不要直接交付大额现金。
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