请问大产权房就是商品房吗? 二者有何区别？

• 145****1372 就是完全产权房,相对小产权房来说的
  小产权房是指,单位或部队或农村的部分产权的房子
  首先确定开发商是否具备开发的资格，以及开发许可证，是否有验收合格证明，
  并警惕以下七个陷阱：
  均价——房展会上消费者往往会被较低的均价吸引，可自己看中的房子，户型朝向都比较一般，也比均价高出许多。原来开发商打出的均价并不是这个项目所有楼的整体均价，而是其中价格**低和价格**高的房子的中间价。
  
  楼层——售楼人员会介绍说高层楼房中九到十一层是好位置。然而其实这一高度正好属于扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿。
  
  绿化率——开发商会宣传某小区绿化率高以吸引注重环境的购房者。但绿化率很多时候都存在虚构的成分。
  
  房屋面积——房屋的宣传面积与实测面积可能有出入。有的开发商会在测绘过程中做手脚，相差一两个平方米是经常出现的。
  
  房型——如果开发商在某楼盘的广告中单独印了某个房型，这个房型很可能是有问题卖不掉的。
  
  物业——有的楼盘广告会宣称物业将由外资单位管理。通常开发商只会买外国物业公司的一个名字——物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万元以上的楼盘服务，其他的其实都由本地公司来管理。
  
  设计公司——不要相信某楼盘的建筑设计公司是美国或加拿大的。国家规定外资设计单位不能单独进行楼盘的建筑设计，须外加一个国内公司来共同设计。弄个外国名字只是满足部分消费者的崇洋心理。
  当避免了以上现象的发生之后，可以签定购房合同，需要约定的有以下几个方面：
  一：写清房屋所处地点，楼层，楼号，单元，门牌号，朝向，各房间布局，并约定如果违约对方将给什么补偿
  二：写清建筑面积，共摊面积，（一般的**大不能超过30%）
  三：定金多少，如果违约要赔偿多少？（一般是两倍加利息）
  四：如果开发商逾期交房，需要做什么赔偿，或者解除合同
  五：办理手续时一定要当事人在场，以免开发商作出欺骗举动。
  六：需要办理贷款的，要先约定**比例，以及以后的还款方式
  七：**好是找个律师，做全程陪购，（我买的时候就是这样弄的，省下很多麻烦，他们很多事情就给带办了）
  
  如果是2手房，应避免以下现象的发生
  
  一、私下交易，暂不过户。
  
  这种交易方式的特征是双方谈好房价，签好合同，付清（部分付清）房款，房主（卖方）先将房子及两证交给买方，买方住进房屋，待房子满期5年后再去办理过户手续。以此来规避营业税。如此方法，买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款；更重要的是从法律角度来看，风险极大：如果卖方因为债务纠纷，该房可能会被法院查封；卖方还可能恶意挂失原两证，办理新证后一房二卖，或做抵押，如果此后的行为都履行了相应的法律手续，对买方极为不利。
  
  二、签订“阴阳合同”。
  
  双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先，交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后，买方坚持以契约约定的价格为依据，少给付房款，纠纷就会产生，诉讼便随之产生。即使是差额款要回，所产生的经济损失也会大于少交的税。
  
  三、“买卖”变“赠与”。
  
  以前买卖契税低，赠与契税高时，很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与，为了省契税，而改成“买卖”；现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖，为了规避营业税，也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险：赠与不能反悔，没有违约更谈不上违约责任，一旦买方不能如数支付房款时，卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去，或者因债务纠纷被诉讼到法院，债权人行使撤销权，买方到手的房屋也可能被法院追回。
  
  容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比
  
  个人出售自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用比例税率，税率为20%。其计算公式为：
  应纳所得税额=应纳税所得额*20%
  应纳税所得额=转让住房的收入额—住房原值和合理费用
  合理费用是指本次交易中缴纳的营业税等相关税费。
  
  个人转让住房原值难以确定的；因不能提供完整的资料、档案及其他相关凭据等原因，使个人出售住房所得难以计算的；隐瞒、虚报房产成交价格或转让房产成交价格明显低于评估或计税价格，又无正当理由的，以及在特殊情况下，主管地税机关可按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，确定计税价格并实行核定征收个人所得税，核定方式采用定率征收。其计算公式为：
  应纳所得税额=转让住房的收入额*核定征收率
  
  除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人首次出售已购公房、解困工程住房，个人所得税核定征收率不低于1%；个人出售其他住房所得，个人所得税核定征收率不低于2%。
  
  对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
  个人申请免征个人所得税时，应向主管地方税务机关或代征部门提供房地产交易中心出具的唯一住房证明，否则不得享受税收优惠政策。
  
  什么是普通住房？
  凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。
  
  个人购买住房不足2年或超过2年（含2年）转手交易的，其购买住房的时间自个人购买住房取得房屋产权证的时间或契税完税证明上注明的时间算起。
  
  二手房交易十项注意
  
  （1.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （5.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  （7.）单位房屋是否侵权
  一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  （8）物管费用是否拖欠
  有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
  （9）.中介公司是否违规
  有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零**的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
  （10.）合同约定是否明确
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
  2、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
  （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
  （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
  （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的 2014-03-23 18:29:26
• 134****0585 大产证,是开发商对新建的商品房第一次做初始登记所得到的产证,整个项目所有可以建立产权的一个产权证明。小产证,一般指第一次购买商品房,之后,从大产证上进行析产,得到一个可以证明该房产归属于购买者产权证明。
  商品房是拥有完全所有权的房产,一般可以自由交易。经济适用房,是有限制的所有权方,一般自由交易需要达到某个标准之后,或者到达一定年限之后,才可以自由交易。
  买房,可能只有商品房,或者可上市的售后公房。经济适用房,买卖是受到限制的,主要是2个,一个购买者有条件限制,也就是主要是针对生活比较困难的人群,另一个条件是购买之后,在一定时间内,是不能上市自由交易的。 2014-03-23 11:45:23
• 136****1240 你好！对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
  
  第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
  
  第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
  
  第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
  
  第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
  
  从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。
  
  从住房形态看，一样是普通住宅。
  
  从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。
  
  从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
  
  从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。大产权房没有这样那样的问题，可以放心购买，而小产权房**好不要碰，以免照成以后的困扰。 2014-03-23 11:32:35
• 158****8810 大产权:可以办理个人产权证和土地使用证,也就是这种房子买下来后产权是归自己的,可以很容易的买卖小产权:一般为乡产权或者村子的产权,这种是要办理集体产权证,属于集体,不属于个人, 买起来价格也会比较便宜,但是没有办法公开买卖,所以建议不要买经济适用房:是政府补贴住房面积不够的低收入家庭,使其可以解决住房问题,所以要符合拥有本市户口、 并且居住面积达不到要求的这两个条件才可以申请,而且申请是要抽签的,不是一次就 可以排上号的商品房:房地产开发公司开发的,属于房地产公司盈利的房屋,价格较高,不需要排队摇号什么的, 买起来比较便利建议买大产权房,如果能申请经济适用房是**好,但是不能够买卖,如果申请不到就商品房。 2014-03-22 16:49:05
• 134****5707 小产权房就是说的商品房呀,基本都是一样的饿 2014-03-22 15:41:41
• 135****4601 当然有区别了，他的价格也是比较便宜的，不适合买 2014-03-22 10:43:10
• 156****9804 开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，经过相关审核后，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的大产权。
  开发商在取得大产权证后，到地方房管局才能办理购房人的房屋产权证，即小产权证。
  是否决定买房，建议您考虑以下因素:房屋**潜力；周围环境；房价趋势等等 2014-03-22 09:41:08
• 158****6253 大产权：可以办理个人产权证和土地使用证，也就是这种房子买下来后产权是归自己的，可以很容易的买卖
  小产权：一般为乡产权或者村子的产权，这种是要办理集体产权证，属于集体，不属于个人，
  买起来价格也会比较便宜，但是没有办法公开买卖，所以建议不要买
  经济适用房：是政府补贴住房面积不够的低收入家庭，使其可以解决住房问题，所以要符合拥有本市户口、
  并且居住面积达不到要求的这两个条件才可以申请，而且申请是要抽签的，不是一次就
  可以排上号的
  商品房：房地产开发公司开发的，属于房地产公司盈利的房屋，价格较高，不需要排队摇号什么的，
  买起来比较便利
  
  建议买大产权房，如果能申请经济适用房是**好，但是不能够买卖，如果申请不到就商品房。 2014-03-22 09:24:05
• 148****4050 那你的房产证是权利人是你还是企业，有的只有代用证不是房产证来的，所以具体情况你要说清楚一点才知道怎么回答你。 2014-03-21 10:43:45
• 155****2751 是一样的啊！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！ 2014-03-21 10:41:01
• 156****1236 没区别,小产权就是商品房 2014-03-21 10:12:18