物业管理企业如何完成社会赋予物业管理的任务？

一、条件1、注册资本50万元以上;2、物业管理、房地产经济、建筑、财务的专业技术人员10人以上,其中,有中级职称的不少于5人;3、有一个意向性的物业管理区域。二、程序1、到工商局办理营业执照;2、到房地产管理局办理资质证书。三、办理资质证书的资料1、营业执照2、验资报告3、企业章程4、专业技术人员的资格证书5、专业技术人员的聘用证书和劳动合同6、物业管理意向书四、办理资质证书的时间20天

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当业主不交纳或者没有及时交纳物业费、供暖费时，有个别物业公司以此为由停电、停水、停暖，造成整个小区的使用不便。这样的解决办法严重侵犯了业主的合法权益，对此，物权法明确了“物业服务企业或者其他管理人与业主关系”。 物业与业主关系 根据物权法第81条的规定，业主可以选择物业管理企业或者其他管理人对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主选好物业管理企业或者其他管理人后，应当签订物业管理合同，将自己对建筑物及其附属设施的管理权利委托给选聘的物业管理企业或者其他管理人。因此，业主与物业管理企业或者其他管理人之问是一种合同关系。 物业管理企业或者其他管理人应当按照合同的约定向业主提供相应的服务。物业管理条例第36条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向**终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 物业管理是否符合合同约定，涉及建筑区划内的建筑物及其附属设施能否正常有效的运转，建筑区划内的治安、环保、卫生、消防等许多方面，涉及每个业主的切身利益，关系着社会的和谐与安定，因此，在履行物业服务合同的过程中，物业管理企业或者其他管理人应当接受业主的监督。城市新建住宅小区管理办法规定，物业管理公司的义务有：(一)履行物业管理合同，依法经营；(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督；(三)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。《物业管理条例》规定，业主委员会应当及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和西助物业管理企业履行物业服务合同。业主对物业管理企业或者其他管理人的监督可以采取如下不同形式，如对物业管理企业履行合同的情况提出批评、建议，查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理的各种档案材料，查询物业管理企业的收费情况等。业主对物业管理企业的监督有利于其更好地向业主提供服务，履行好合同规定的义务。

信阳市全面推行“三位一体”物业管理新模式 随着经济社会的快速发展，信阳市各类住宅小区相继兴起，物业管理工作出现的问题和纠纷随之呈现出多样化、多元化、复杂化、社会化的特点：一是管理缺乏合力，仅靠房管部门单一资质管理；二是开发建设遗留问题解决不到位，如物业用房缺乏、基础设施不齐全、部分小区水电未能抄表收费到**终用户等，引发纠纷不断；三是物业服务费标准低、收取难，行业发展困难；四是部分物业小区管理混乱，专业化物业服务程度低。日前，为从根本上解决物业管理工作点多、线长、面广，单靠房管部门单一资质管理难以奏效的局面，市政府提出了将物业小区作为社区管理的主要组成部分，实行辖区管理与行业相结合，建立社会居委会、业主委员会、物业服务公司共同管理的“三位一体”物业管理新模式。为推行新型物业管理模式，在信阳市政府出台了《信阳市人民政府关于进一步加强全市物业管理工作的意见》(信政〔2008〕67号)，召开了规格高、声势大的全市物业管理工作会议，信阳市委常委、宣传部长、副市长张春香要求推广“三位一体”物业管理新模式，做到“五落实”，实现“五有”。在信阳市物业管理工作领导小组第一次会议，张春香副市长再次提出“物业管理是民本问题”的理念，强调物业管理工作的主战场在辖区，进一步明确了辖区政府和相关单位的职责，要求各级各部门加强领导、认真研究、高度负责、加强教育、狠抓落实。会后，全面推行“三位一体”物业管理新模式，各县区政府陆续召开会议、印发文件、成立机构、明确职责：信阳市房管局提请政府批准成立了全市物业管理工作领导小组及办公室，腾出专门办公用房，刻制公章，印制文件头，悬挂了“信阳市物业管理领导小组办公室”牌子；在《信阳日报》刊发了信政[2008]67号文件、答记者问等系列物业管理工作报道；在深入调研的基础上，理清了物业管理工作思路；市物价办公布投诉电话，组织人员开展调查研究，对《信阳市城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》进行修改。各县区积极创造条件开展工作，认真落实“三五、一五”工作要求。我市“三位一体”物业管理新模式已开始全面推行。在下步新型物业管理模式推行中，信阳市各级各部门将重点做好以下工作：一是建立联席会议制度，进一步补充力量，形成工作合力。二是进一步澄清物业管理工作的各项底数，内调外研，因地制宜，制定出适合自身发展的物业管理意见。三是界定责任，直面问题，公开投诉电话，认真查摆问题，制定整改措施。四是认真学习研究物业管理法律法规，加大物业宣传力度，树立物业小区管理先进典型，营造良好的物业管理工作氛围。五是成立物业管理工作督查组，狠抓物业管理职责和任务的落实。六是房管部门加大人员培训力度，提高行业整体素质，加强企业资质管理，规范物业服务行为。“三位一体”物业管理新模式的全面推行，将为我市全面建设“安全、卫生、舒适、和谐”的物业管理小区，全面提升物业管理水平，推进信阳市城市化大跨越，改善群众生活条件，建设魅力信阳提供和谐环境。

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根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：以下是网址链接http://www.wyfwgw.com/laws/5.html

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业主大会在选聘物业管理企业时，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，针对物业管理企业资质如何确定问题，建设部出台《物业管理企业资质管理办法》并于2004年5月1日开始施行。下面附《物业管理企业资质管理办法》全文。 物业管理企业资质 建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定 中华人民共和国建设部令第164号 《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》已于2007年10月30日经建设部第142次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。 建设部部长 汪光焘 二○○七年十一月二十六日 建设部关于修改《物业管理企业资质管理办法》的决定 建设部决定对《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)作如下修改： 一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。 二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。 此外，对条文顺序作相应的调整。 本决定自发布之日起施行。《物业管理企业资质管理办法》根据本决定作相应的修改，重新发布。 物业服务企业资质管理办法 （2004年3月17日建设部令第125号，2007年11月26日根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正） 第一条 为了加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物业管理条例》，制定本办法。 第二条 在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。 本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 第三条 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。 第四条 国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。 设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。 第五条 各资质等级物业服务企业的条件如下： （一）一级资质： 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 （二）二级资质： 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％： （1）多层住宅100万平方米； （2）高层住宅50万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 （三）三级资质： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 第六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质： （一）营业执照； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 第七条 新设立的物业服务企业，其资质等级按照**低等级核定，并设一年的暂定期。 第八条 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。 二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 第九条 申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料： （一）企业资质等级申报表； （二）营业执照； （三）企业资质证书正、副本； （四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同； （五）物业服务合同复印件； （六）物业管理业绩材料。 第十条 资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。 第十一条 物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准： （一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的； （二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的； （三）挪用专项维修资金的； （四）擅自改变物业管理用房用途的； （五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的； （八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的； （九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的； （十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的； （十一）超越资质等级承接物业管理业务的； （十二）出租、出借、转让资质证书的； （十三）发生重大责任事故的。 第十二条 资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。 第十三条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。 企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。 第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 第十五条 企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。 第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。 第十七条 物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。 资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。 第十八条 有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书： （一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的； （二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的； （三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的； （四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的； （五）依法可以撤销审批的其他情形。 第十九条 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 第二十条 物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 第二十一条 物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。 第二十二条 资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任： （一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的； （二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的； （三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的； （四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的； （五）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。 第二十三条 本办法自2004年5月1日起施行。