房屋买卖合同不因还末办理产权过户登记而无效

• 136****8908 您是买卖合同,还是预售合同。产证这些有么?还是去房地中心查一下吧。 2014-03-11 11:38:13
• 157****8686 2005年 3月 15日，甲某与乙某签订了一份房屋买卖协议，双方约定：甲某自愿将其所有的一套商品房，作价 250000 元出售给乙某，签订协议之日乙某预付房款 20000 元，余款 230000 元于同年 6 月 20 日前甲某交付房屋时一次性支付。甲某承诺在 7月 20 日之前协助乙某办理房产过户手续。协议签订后，乙某按约付清了房款，甲某也交付了房屋。后甲某反悔，不想把房子卖给乙某。 2005 年 7 月 20 日，乙某依约要求甲某办理房屋过户手续遭甲某拒绝，乙某于同年 9 月 10 日诉至法院要求：法院认定二人之间的房屋购买合同有效并判令甲某协助办理房产过户手续。甲某辨称：因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续。因此，该房屋买卖行为无效，其也就不应协助乙某办理房产过户手续。
  
  本案涉及的法律问题：
  
  1、房屋买卖交易未办理产权过户登记是否有效。
  
  在房屋买卖案件中，因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，常常被认为该房屋买卖行为无效。这种看法在认识上存在一个误区，有必要加以纠正。房屋买卖行为是否有效，取决于房屋买卖合同是否有效。《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。据此可以看出，合同生效有两种形式：一是,依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。这种批准、登记，指的是当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同即生效。二是,合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。房屋买卖合同的效力问题，属第二种情况，买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要件，而是物权变动的要求，即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。
  
  另据**高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”。
  
  再据**高人民法院法发（1993）37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力”。
  
  本案中甲某与乙某之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示。故本案应依据我国《民法通则》《合同法》及相关司法解释，认定甲某与乙某的房屋买卖协议有效。 2014-03-11 09:24:53
• 138****8044 合同都没有呀? 2014-03-10 19:38:43
• 138****9848 房屋买卖合同不因产权过户登记末办理而无效吗？ 房屋买卖合同纠纷 1997年4月30日，原告将其所有的房屋卖与被告，双方签订了房产交易协议书，约定：房价为38500元，有关交易一切费用均由买方承担，办理手续同时一次交付全部房款。
  1997年5月3日，原告收到被告给付的房款，并将房照交给被告从该房屋搬出，随后被告搬入该房屋，居住至今。
  但双方一直未办理房产过户手续。2001年5月，原告以其得知被告一直未办理法定过户手续后多次督促，但被告一直拖着未办为由，诉至法院，请求依法判决买卖房屋合同无效。
  被告以自己已支付房款，原告已将房屋交付使用并已居住四年为由，请求判决买卖合同合法有效。 法院经审理认为：原、被告之间的房屋买卖合同是有效的。且已实际交付房照，被告已付给原告房款。房屋买卖合同生效后，被告应及时办理房屋过户手续，原告应当予以协助。原告要求判决房屋买卖关系无效之请求，因过户登记是已经生效合同一方当事人应当履行的义务，过户登记手续仅是房屋产权转移的必要条件，并不是买卖合同有效的要件，因此，原告之请求于法无据，不予支持。
  依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，遂判决：原、被告之间的房屋买卖合同有效;
  争议房屋归被告所有。 点 评 本案涉及的法律问题是：房屋买卖交易未办理产权过户登记是否有效；应由谁办理过户手续。 在房屋买卖案件中，因双方当事人未到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，常常被认为该房屋买卖行为无效。
  这种看法在认识上存在一个误区，有必要加以澄清。房屋买卖行为是否有效，取决于房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。据此可以看出，合同生效有两种形式：一是依法必须办理批准、登记等手续才生效的，以办理该手续为确认生效的时间。
  这种批准、登记，指的是当事人之间在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同即生效。二是合同一经签订，即具有法律效力，合同本身无须批准或登记就生效。房屋买卖合同的效力问题，属第二种情况，买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求，即当事人要凭签订的合同及原产权证件去办理标的物所有权变动的登记。
  所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响。不能因为当事人还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。这是依法判决本案之买卖合同生效的理由和依据。 办理产权更名过户手续，应由买卖双方哪方负责呢？ 一是这个问题涉及到过户更名手续费用应由谁承担，买卖双方当事人应在合同中明确约定由谁承担费用、办理手续。
  二是双方应主动配合办理相关手续，特别是卖方当事人在此环节上居于主导地位，因为办理产权变更手续时，卖方需要提供与原产权相关的各项手续，如原产权是否属于共有，其他共有或受益人对转移产权所出具的手续等。
  因此，卖方更应该主动配合，对于产权及时变更和转移具有重要作用。合同法第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
  此规定也说明卖方在产权转移过程中负有积极的主要义务。当然买方不配合也会影响过户手续的办理，此行为可视为一种违反合同附随的协助义务的行为，但不影响买卖合同效力的认定。 2014-03-10 14:10:45
• 156****2566 买卖合同必须要产权过户后才会无效 2014-03-10 13:36:51
• 132****8715 一般一份正常的买卖合同是要等房屋买卖完成交房后才算合同终结具体你看一下合同的规定吧 2014-03-10 10:03:37
• 137****5424 很难获得补偿 2014-03-09 20:25:05
• 146****7644 签订了正式的合同就生效了 2014-03-09 15:09:23
• 143****8020 房屋没有产权证,订立买卖合同并不因此一定无效,只要符合法律规定的有效要件,救应当认定为有效。首先,房地产管理法的规定属于行政管理性质的规定,违反了该规定并不必然导致合同无效。《物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证**载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。 ”不动产权属证书只是证明,仅仅起到证据的作用,证明那套房子是你的,不是别人的。此外,无任何别的意义。物权法是调整静态财产的归属和利用关系,不涉及对合同效力的判断。因此,在调整物的交易流转领域还是应当适用合同法,并结合其他法律和行政法规对合同效力作出判断。其次,房地产证是拥有所有权的证明,没有房产证即意味着没有所有权,出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效,转而成为有权处分行为。《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
  (一)》第九条规定:依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定,没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。再次,有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同,这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同,在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时,该合同不生效,但不生效不是无效,一旦条件成就合同就生效;如果合同所附条件确定不会实现,该就成为一份无效合同了。**后,只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说:双方都知道卖方没有房产证,却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同;买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为;双方恶意串通,损害国家、集体或者第三者利益;等等。 2014-03-08 21:47:07