关于物业费的问题 － 电梯使用费计算方式

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；　　3、物业管理区域清洁卫生费用；　　4、物业管理区域绿化养护费用；　　5、物业管理区域秩序维护费用；　　6、办公费用；　　7、物业管理企业固定资产折旧；　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　　9、经业主同意的其它费用。电梯属共用设施设备，所以说，物业费是包括电梯日常运行，电费，维护保养等费用的。

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首先是，物业费的收取标准问题。这个你只能去咨询双阳区房管部门。物业收费标准是他们核准的。每平米0.9元是否合理，房管部门应该有解释。另外，物业收费分级和服务标准挂钩，和物业公司自身的等级无关。三级物业也可以提供一级标准的服务。至于电梯问题。1、电梯电费，这个问题可以用汽车来解释。新买的汽车，就算保修5年，难道汽油钱也算保修范围么？这个需要驾驶人自己花油钱吧？所以一个电梯卡每年收取40元电费，我个人认为还是靠谱的。2、电梯维修费，其实是电梯日常保养的费用。新买的汽车，保修五年，但是每一段时间还要去做保养吧？更换机油、滤芯什么。这个费用不在保修范围内吧？电梯也一样，也需要更换润滑油、磨损件。这个费用同样不属于保修范围。而一般物业收取的电梯费，也正是日常养护和更换易损件的费用。你说的物业维修资金，属于中修、大修或更换设备设施时才能使用。平常的维修养护是不能动用维修资金的。3、电梯费也属于物业费中的一项，合并收费也无不可。

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长春市的物业收费办法我不是很懂。但我可以就物业收费国家政策解释一下。首先是，物业费的收取标准问题。这个你只能去咨询双阳区房管部门。物业收费标准是他们核准的。每平米0.9元是否合理，房管部门应该有解释。另外，物业收费分级和服务标准挂钩，和物业公司自身的等级无关。三级物业也可以提供一级标准的服务。至于电梯问题。1、电梯电费，这个问题可以用汽车来解释。新买的汽车，就算保修5年，难道汽油钱也算保修范围么？这个需要驾驶人自己花油钱吧？所以一个电梯卡每年收取40元电费，我个人认为还是靠谱的。2、电梯维修费，其实是电梯日常保养的费用。新买的汽车，保修五年，但是每一段时间还要去做保养吧？更换机油、滤芯什么。这个费用不在保修范围内吧？电梯也一样，也需要更换润滑油、磨损件。这个费用同样不属于保修范围。而一般物业收取的电梯费，也正是日常养护和更换易损件的费用。你说的物业维修资金，属于中修、大修或更换设备设施时才能使用。平常的维修养护是不能动用维修资金的。3、电梯费也属于物业费中的一项，合并收费也无不可。

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电梯属于固定资产，固定资产的含义就是使用周期在一年以上的，单位价值在2000元以上的资产。固定资产的寿命就是它的使用年限，在这个年限以内，计提折旧费用，然后加上维修和保养的费用，就是电梯的使用费用了。计提费用的年限可长可短，根据物品的新旧程度而定，如果是新的电梯，全部费用摊到它的使用期限之内，一般电梯使用期限都超过20年，可是物业一般都是按照比较短的时间计提折旧。物业的折旧计提周期短，就可以多收电梯使用费，也是因为物业的合同期一般都比较短。电梯的维修保养都是专业人员上门维修养护，物业都是和他们签订维修保养的合同，这个费用是固定的。

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有些省市建设厅对此有专门规定：住宅小区、各幢房屋的公用照明电费以及高层电梯、水泵的电费，按实结算，由产权人按房屋建筑面积比例分摊。参考 北京物业费管理办法电梯运行维护费分摊办法：电梯起始层为住户的住宅，每建筑平方米电梯运行维护费用=[电梯运行维护总费用/(产权登记建筑面积-70%电梯起始层住户建筑面积)]×30%；其他楼层住户每建筑平方米电梯运行维护费用=电梯运行维护总费用/(产权登记建筑面积-70%电梯起始层住户建筑面积)另外，还根据不同的楼层按照15层及以下、16－25层、26层及以上为标准分别以10层、20层和30层为基准层，每增减一层，费用也增减1％，但总的增减不超过5％。

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