请网友指点哪些项目不计入商品房的建筑面积

• 145****0215 有两种：一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积之和； 二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
  
  公摊面积包括上述内容，但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。**终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空……
  2014-02-25 09:42:26
• 146****8196 是按建筑面积计算房价的，既(套内面积 公摊面积)， 根据房地产管理部门的商品房买卖合同文本，正规的做法是按套内面积计算的
  
  套内面积：把门关上后的这一整套房子的面积，包括过道、厨房和卫生间等。
  使用面积：比套内面积范围小，不包括过道、厨房和卫生间等，仅指卧室、客厅等。
  建筑面积：比套内面积范围大，包括门外走廊、共用部位等的测算面积。
  有人建议
  用套内面积代替建筑面积
  市政协委员、上海市出入境检验检疫局的高工章继浩对买房时的计价方法提出了疑问。他说，他的一位朋友前不久去买房，开发商是以１２０平方米的建筑面积来计算房价的，他的朋友对此提出疑问：“这个面积准确吗？”开发商就拿出房屋图纸给他：“不信请看。”可是面对着如此专业的建筑构图，他不禁眼花缭乱。其实，这样的难题购房者经常会遇到。为此，章先生建议道，能否用套内面积计价来代替建筑面积计价。
  章继浩认为，用套内面积计价的优点在于便于购房者测量、核对，购房者一关上门就能用尺把房子的套内面积量个清楚。章先生介绍说，现在新加坡和香港等地已经实行套内面积计价的办法，购房者能自个儿轻轻松松地把面积量个清楚，在购房时，心里再不会是一笔糊涂帐了，买卖双方都弄个明白，何乐而不为？而这也令一些不法房产商“暗箱操作”的梦想无机可乘。为此，章先生建议有关部门应该制定以套内面积计价的规则。
  主管部门回答
  购房者将有三种选择
  章先生的建议是否可行？记者采访了市房屋土地管理局的工程师赵小彬，赵先生的回答是：可行。
  据赵先生介绍，目前，有关部门的《商品房销售办法》正在征求意见之中，近期可望出台。该办法规定，以后购房者将可在３种办法中任意选择：以套内面积计价、以建筑面积计价、以成套房子计价（香港有些房子就是一套套直接定价的）。购房者愿意挑选哪种计价办法都可以。
  专家认为
  以建筑面积计价更有保障
  作为房产方面的专家，赵小彬同时指出：其实，以建筑面积计价对消费者可能更有保障。“房子的价值其实是由整个建筑构成的，它应该包括公用部位的设施等等。一味追求套内面积而不顾及整栋建筑的情况，对购房者也有危害。”
  此外，对于“暗箱操作”的说法，赵先生认为这忽视了一点：“所有房产商的建筑面积并不是自己说了算的，都须经过权威部门的检测。所以从理论上来说，应该是可信的。而且，现在的购房合同示范文本上已经有了‘套内面积’这一栏，规定开发商应该填写，购房者可以由此了解套内面积的情况。”
  **后，关于买房时如何才能得到保障的问题，赵先生的建议是：“打官司要请懂法律的律师，买房子也应该请懂房子的房地产经纪人。”
  
  回答完毕 仅供楼主参考 2014-02-23 09:08:00
• 158****1653 买方如果是首次购房，90平方<住房面积<=144平方，应缴交1.5%的契税，住房面积<=90平方的，应缴交1%契税。如果是非首次购房,应缴交3%的契税。住房面积超过144平方的，不享受契税优惠，都是缴交3%的契税。 2014-02-22 16:05:46
• 134****9841 不该。房产公司或评估公司在统计房屋建筑面积时候依建筑后成型来计算。其实他们主要参考建筑图。 2014-02-22 15:21:59
• 131****7846 计入每套商品房建筑面积的阳台是指套内阳台的建筑面积。套内阳台分封闭阳台和未封闭阳台两种，封闭阳台按阳台外围与房地产外墙之间的水平投影面积全部计算，而未封闭（包括凹阳台、半凹半凸的阳台、有柱的凸阳台）的则按水平投影的一半计算建筑面积。 2014-02-22 14:54:50
• 136****3682 90平方以下只要交报导价的1% 普通住宅首套报导价的1.5% 面积是90-144平方 2014-02-22 12:09:19
• 136****4567 公摊面积包括外半墙体、电梯井、楼梯间
  公摊面积按套内建筑面积大小不同按比例分摊。 2014-02-22 11:21:01
• 137****1791 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
  按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
  按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
  合同未作约定的，按以下原则处理：
  （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
  （二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
  产权登记面积－合同约定面积
  面积误差比＝×100％
  合同约定面积
  因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
  第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积， 并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
  参考资料：商品房销售管理办法 2014-02-22 10:37:44