什么是房地产评估？

• 158****6220 广东大正联合资产评估有限公司 2014-02-24 19:53:52
• 132****3271 房地产评估全称:房地产价格评估,指专业的房地产估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上,对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。 2014-02-24 18:02:12
• 141****3038 房地产估价师资格的发证机关为中华人民共和国住宅和城乡建设部，考试通过人员经注册后，可在房地产估价机构从事估价活动。
  房地产估价师的职责是全面客观地对房地产的价值等因素做出准确判定。在房地产开发业内，他的评估结果将会直接影响到房地产企业对某个项目的开发决策；而在房产中介行业内，他的评估结论又会成为老百姓购房、换房的评判标准。因此，房地产评估师不得有任何虚假估价行为，在估价过程中必须做到公正、客观、诚实。
  房地产估价师的职责主要包括以下三个方面：
  1.评估房地产资产的市场价值和使用收益；
  2.负责项目的成本测算、可行性分析及投资评估；
  3.参与制定房地产投资策略，提出专业意见； 2014-02-23 21:37:00
• 141****6562 土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。
  
  
  
  1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选用三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
  
  
  
  2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。
  
  
  
  （l）坐落位置；
  
  
  
  （2）面积大小；
  
  
  
  （3）形状；
  
  
  
  （4）周围环境；
  
  
  
  （5）土地权利状况；
  
  
  
  （6）土地利用现状；
  
  
  
  （7）规划设计要求；
  
  
  
  （8）生熟地程度；
  
  
  
  （9）地质、水文和气象条件；
  
  
  
  （10）其他。
  
  
  
  三、房地产估价的特点
  
  
  
  由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：
  
  
  
  （一）房地产估价具有科学性
  
  
  
  房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。
  
  
  
  虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。
  
  
  
  （二）房地产估价的艺术性
  
  
  
  房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：
  
  
  
  1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。
  
  
  
  准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。
  
  
  
  准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。
  
  
  
  2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。
  
  
  
  房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在**终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。
  
  
  
  3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以**快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。
  
  
  
  房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。
  
  
  
  （三）房地产估价具有综合性
  
  
  
  房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：
  
  
  
  1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。
  
  
  
  2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于**有效利用状态，以及未来的增值潜力等。
  
  
  
  房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。
  
  
  
  大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。
  
  
  
  3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。
  
  
  
  另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程度上体现着房地产估价的综合性特点。 2014-02-23 09:44:07
• 146****3717 广州房地产评估公司具有《房地产价格评估机构资格证书》及《土地评估中介机构注册证书》。公司具有全国范围内执业资格,可提供专业的房地产评估、土地评估、可行性研究、项目咨询等服务。 吕经理(中国注册资产评估师、中国注册土地估价师、中级会计师)l50l3l40327 广州房地产评估公司自成立以来拥有一批职业操守好、专业技能过硬的注册房地产估价师、注册土地估价师、在土地与房地产估价等各专业评估领域均积累了丰富经验,为众多企业改制、设立股份有限公司上市、企业并购重组、企业产权转让、企业拆迁补偿、银行抵押贷款、法院诉讼等项目提供专业评估服务。
  广州房地产评估公司完成的评估项目涉及电力、化工、机械、冶金、石油、铁路、公路、航空、交通、运输、物流、金融、证券、保险、房地产、贸易、信息、自动控制、宾馆酒店等各行各业。
  在多年评估执业过程中,制定了高效的项目管理系统和严格的质量控制标准,为优质高效地完成评估项目提供有力保证。
  广州房地产评估公司多年来,凭着严谨认真、勤奋务实的工作作风赢得客户的信任,中立、公正、优质、高效的评估服务树立了公司品牌形象,与多家著名的投资银行、会计师事务所、律师事务所、评估咨询机构建立了良好合作关系。
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• 157****9827 房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是**容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要,模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 2014-02-22 22:39:09
• 157****0389 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可参加注册资产评估师执业资格考试：
  （一）取得经济类、工程类大专学历，工作满5年，其中从事资产评估相关工作满3年。
  （二）取得经济类、工程类大学本科学历，工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年。
  （三）取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年。
  （四）取得经济类、工程类博士学位。
  （五）非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。
  （六）不具备上述规定的学历，但通过国家统一组织的经济、会计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格，并从事资产评估相关工作满5年。
  
  考试科目
  考试设5个科目，具体是：
  《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》。
  5个科目均由客观题和主观题两个部分组成，分别在答题卡和答题纸上作答。
  考生应考时，可携带钢笔或圆珠笔（黑色或蓝色）、2B铅笔、橡皮、计算器（无声、无存储编辑功能）。
  考试分5个半天进行。《资产评估》考试时间为3个小时，其余4科考试时间均为2个半小时。
  免试条件
  从事资产评估相关工作满2年，并按照国家有关规定评聘为经济类、工程类高级专业技术职务的人员，可免试1个相应考试科目。其中，评聘为高级工程师（含相应专业的副教授、副研究员等）职务的人员，可免试《机电设备评估基础》或《建筑工程评估基础》；评聘为高级经济师（含相应专业的副教授、副研究员等）职务的人员，可免试《经济法》；高级会计师或高级审计师（含相应专业的副教授、副研究员等），可免试《财务会计》。
  报名时间
  报名时间为每年的3月至4月（以当地人事考试部门公布的时间为准）。
  报名方法
  报考者由本人提出申请，经所在单位审核同意后，携带有关证明材料到当地人事考试管理机构办理报名手续。党中央、国务院各部门、部队及直属单位的人员，按属地原则报名参加考试。
  考试时间
  每年9月的第二个周末。
  2006年考试时间为：
  2006年注册资产评估师执业资格考试时间为9月8日、9日、10日。
  合格标准
  《资产评估》、《经济法》、《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》试卷满分为100分，合格分数一般设在60分。
  成绩管理
  考试以3年为一个周期，参加全部科目考试的人员须在连续3个考试年度内通过全部科目的考试。参加4个科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过所报科目的考试。
  注册管理
  资产评估师执业资格考试合格者，由各省、自治区、直辖市人事（职改）部门颁发人事部统一印制的、人事部与财政部用印的中华人民共和国《资产评估师执业资格证书》。该证书在全国范围内有效。 2014-02-22 18:19:47
• 156****3229 您好！是根据地段，周边商业配套，小区环境，小区建成年代，户型来定的！ 2014-02-22 10:30:22
• 136****0604 是给房屋评估价格的 税务部门需要通过评估价格来征收税款 2014-02-22 09:10:40
• 151****5030 你好，在没有取得房地产评估师这一职称前，可以称为房地产评估员。
  它的职责是：根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致；对估价项目进行分析，拟定估价作业方案；到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理；检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值；确定估价结果，撰写估价报告；对业主解释确定的价值；评价和税款的问题通知；对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。
  编辑本段职业要求：
  教育培训：房地产相关专业本科以上学历；房地产估价师执业资格认证。工作经验：2年以上房地产行业工作经验；熟悉当地房地产价格行情。 2014-02-21 21:31:24