二手房担保费和垫资费

楼市新政后，北京二手房成交量下跌五成，价格下跌10%；重庆二手房4月下旬开始，成交量也出现大幅下滑。重庆二手房交易严重萎缩，靠赚取担保费为生的担保公司开始另辟蹊径，做起了给中小开发商融资的业务。昨日，记者走访市内担保市场发现，与银行有良好合作关系、自身有部分社会闲散资金的担保公司，开始抓住这个时机，转抢为小开发商融资的“蛋糕”。 担保公司业务跌五成 昨日，记者在南坪一家担保公司见到刘伟时，他正在公司上网看新闻。刘伟说，自从房产新政实施后，他每天都要看新闻，特别关注金融、地产相关信息。刘伟说，随着国家新政的陆续出台，银行也开始逗硬执行，楼市陷入观望，二手房交易严重萎缩。这让以前主要靠做重庆二手房交易担保赚取担保费的刘伟犯了难，公司员工有的一周都“打白板”。他说，以前平均每天可做六七单业务，新政后一天只有两三单了，业务下滑近半。在从事了三年房地产融资担保的刘伟看来，这次的房地产市场调控并没结束，他准备把公司的业务重点从担保转向融资。 “银行对开发商的贷款特别审慎，这对我们来说倒是机会。”刘伟说，“我们有些自有资金，和银行各方面关系也不错，相对于那些小的开发公司在资金上更好操作。”刘伟说，目前他把目光已投向了区县市场的小型开发商，并展开了接洽。这些开发商的融资规模往往不大，议价能力也较低，做起来更容易上手。 抵押土地担保可贷款 “项目缺资金，次日就可获得贷款，轻松解决资金燃眉之急。”昨日，记者在一些网站上看到，不少担保公司已打出广告揽客，其迅速、简便的放款流程吸引着不少客户。担保公司主要是帮助需要贷款的企业或个人提供担保，收取相应的服务费用。其资金主要来自合作密切的银行，其次是国内外的财团，还有社会闲散资金。 记者以客户的身份致电一家担保公司，咨询办理短期流动性贷款。担保公司工作人员表示，只要开发商手里有地即使没开建都可以抵押贷款。公司会找评估机构对土地和未来销售进行评估，一般来说，贷款额度可以在评估额度的40%%7E60%，年利率为25%左右。当然也结合客户的信用资质、还款能力等。 警惕骗贷骗费风险 对此，银行人士提醒，担保行业良莠不齐，难免会有骗贷、骗费的现象存在。一大型股份制银行客户经理指出，有许多不正规的担保机构利用客户贷款的迫切心理，用活动费、公关费等名目骗取客户的费用。如果要去贷款，要选择正规的担保公司更妥当。同时，担保公司所收利息往往是银行同期贷款利率的2%7E3倍，要考虑自身的承受能力。

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垫资费就是将银行要在产证过户后才能“放”的款在交易同时“垫”付给卖方,由此提高交易速度、质量。目前市场上并没有一家专业的垫资公司,基本上这项业务都是各中介公司在开展,使买卖双方交易更加及时,便捷。在现实中,合法的最大的垫资公司就是银行,银行可通过资金监管的方式,为客户办理按揭贷款,从而降低购房风险。垫资费一般发生在卖房人所售商品正在银行贷款的还款期限之内,卖房人因故需要出售其商品房,因其不能全部偿还全部银行贷款本息,需要第三方代偿卖房人的全部银行贷款本息,并向代偿第三人支付约定的费用。关于垫资费,没有法律的明文规定,属于一种民间借贷形式,只要不违反法律法规的强制性规定极为有效。担保费用的交纳是为了在贷款时要通过有资质的担保公司,由担保公司在买卖双方就产权证过户时先为买方向银行贷款承担担保责任,银行放款给担保公司及时支付给卖方,卖方领走房款后,担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。

　二手房交易贷款不管是否通过中介交易都需要找担保公司，否则银行无法放款。一般情况下商贷的担保费是贷款金额的1%，公积金贷款的担保费是贷款金额的2%。　　因为二手房交易中，当房产过户后，买家把房产抵押给银行前，有一个时间间隙，如果有阶段性担保，银行就可以放款。因为卖家已经把房产过户，他肯定希望早点拿到钱，若不做担保，则必须等买家把房产抵押后，才能完成流程、放款。　　选择自办可以规避　　根据《住房公积金管理条例》等，申请公贷必须办理担保手续。这也成了不少中介蒙人的依据。　　实际上，这个担保，只是办理公贷阶段性的需要，在买家将房产抵押给银行后，就不再需要。　　对于购房者来说，选择自办就可以规避这笔费用。虽然整个流程需要自己出力，但自办可通过提供国债、银行存款等方式担保，不必一定委托中介办理。这样一来，二手房担保费可以不须交，既合规，又省钱。

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贷款利率都是国家统一的，5年以上商业贷款年息为4.9%，如果是首套有利率下调10%-15%的优惠；公积金贷款五年以上利息为3.25%。二手房按揭贷款流程目前由于银行不受理个人二手房按揭贷款业务，所以您必须要委托一家中介机银行按揭手续：1、与银行签订按揭贷款看合同；2、银行和房屋评估公司实地看房，银行核对卖方身份证、房产证，评估公司随后出具评估报告；3、借款人将**款 打入银行指定账户，由中介公司转交给卖方，借款人和银行签订贷款合同，银行审批；4、到交易管理中心办理过户手续。5、领取新的房产证；6、办理公证、抵 押登记手续；7、领取它项权利证书，并交归银行；8、银行将余款打入，指定账户，由房产中介公司转交给卖方。9、借款人（买方）到银行领取相关资料，开始按月还款。

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1.二手房担保费是什么通常情况下，担保费中常见的担保方式为住房贷款担保中心连带责任保证担保、抵押担保。其中担保中心担保提供的担保服务费，按照一定的收费标准进行收费，并且可以根据个人信用评估登记提供一定数额的折扣。有时，担保费还包括了买房装修环节中的房屋评估费。目前，对于新房基本为免评估，而二手房需要进行抵押物价值评估。评估费用就需要根据房屋评估总价值的一定百分比进行收费，这也是担保费组成中的一种。2.二手房担保费的收取标准担保费的起因是因为银行先前并不对个人办理二手房房屋贷款的，一些业务需要通过中介进行，自然需要收取一定费用。目前而言，国家对于二手房只存在中介费的明确收费标准，对于担保费并没有规定具体的收费标准。这是中介公司与客户双方之间互相协商的结果，算是一种开放的收费。若是双方事先有约定，可以在物价调整范围内由购房者自愿缴纳担保费。担保费一般不高，主要为所带房贷的1%-3%，以防购房者中途跑掉或是房产被查封等意外情况。但是，需要注意的是，只要委托协议中没有规定，不管是支付担保费给担保公司还是中介公司，购房者完全可以拒绝缴纳担保费。而中介方因为购房者拒付担保费而终止办理房产证等操作，对购房者造成的损失可以依法要求中介方赔偿。3.二手房担保费如何收费作为中介费的担保费收取方式相对多样，可以二手房房屋过户双方各收取1%的费用，但目前房地产市场中介费基本由买房方支付。而部分担保公司对担保费的收取则是情况不等，大多数是根据房贷数额的百分比收取，并且，不同城市的二手房担保费可能存在一定的差异。

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