房地产估价时房屋那些部分按半面积算？

• 138****6464 估价时没有按半面积算的，那是在房地产测绘时才有半面积这一说 2014-02-27 09:36:24
• 132****9557 估价时没有按半面积算的，那是在房地产测绘时才有半面积这一说。 2014-02-20 09:22:38
• 132****2783 估价时没有按半面积算的,那是在房地产测绘时才有半面积这一说。 2014-02-19 13:24:41
• 136****8473 估价房屋不会按半面积算, 2014-02-19 09:08:49
• 154****8317 还有单层建筑物高度不足2.2米时建筑面积按一半计算.地下室半地下室包括相应的有永久性顶盖的出入口,层高不到2.2米也计算一半.雨蓬宽度不超过2.1米计算一半面积. 2014-02-18 14:02:53
• 153****1049 直接百度可以搜到的吧！再不行到中介公司问问 2014-02-18 09:52:38
• 157****5328 1.估价申请
  进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：
  （1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；
  （2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；
  （3）申请评估的原因和用途；
  （4）房屋产权人、土地作用人的领勘人；
  （5）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
  2.业务受理
  房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
  （1）估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
  （2）估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地，是生地〔无开发成本）、新开发地（有开发成本）还是其上附有影响地价的附属建筑物；如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除；若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。
  （3）估价的作业日期。所谓估价的作业日期，是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，估价者应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，估价者应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。确定了完成估价的日期，估价人员必须按期保质地完成估价，以确保自身的信誉。从理论上讲，估价活动是受委托而进行的活动，应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑对估价者提出诸多具体要求，估价者在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则，是否超越了自己的业务能力，对有异议的要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析，不能接受此项业务委托，应尽快通知委托人并说明理由。估价者决定接受委托后，可通知委托人填写正式的估价委托书并办理有关手续，签订委托合同。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确规定。签订合同后，估价者应按合同的时效和质量要求，编制估价计划，安排估价人员。做好必要的准备工作。 2014-02-18 09:49:41
• 134****1418 (一)审题
  (1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。
  (2)明确估价时点。要求估价时点为2006年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。
  (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。
  (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。
  (二)解题思路与方法选择
  1．方法选择
  分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，**终的土地估价方法应选用收益还原法。
  2．解题思路
  (1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
  (2)计算建筑物部分产生的纯收益。
  (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。
  (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
  (三)公式与计算步骤
  1．本题应用的主要计算公式
  房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。
  建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
  土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益
  有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1 土地还原率）剩余使用年数]
  2．计算步骤
  (1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。
  年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)
  押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元)
  年总收益=年租金收益 押金年运用收益=360 3=363(万元)
  计算房地年总费用。
  年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)
  计算房地年纯收益。
  房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用
  =363—180=183(万元)
  (2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。
  建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
  =4000×2500×(50-5)/50
  =900(万元)
  建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
  =900× 8％=72(万元)
  (3)计算土地年纯收益
  土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益
  =183—72=111(万元)
  (4)计算土地总价格。该宗土地是2001年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2006年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。
  土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1 土地还原率）剩余使用年数]
  =111/6%×[1-1/（1 6%）50-5]
  =1715．6(万元)
  (5)计算土地单位面积价格
  土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=000=17156(元／平方米) 2014-02-17 21:17:26
• 154****2260 估价房屋不会按半面积算， 2014-02-17 14:07:55