论竞争机制对物业管理行业的推动作用

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  内容提要：
  本书从物业管理市场拓展的基本概念入手，明确分析了物业管理市场**方面的基本原理。从实战角度出发，在阐述理论的同时重注阅读掌握相关方法和技巧，进而提高工作能力。
  本书深入浅出地介绍了目前物业管理市场拓展的现状、特点及各地市场的基本情况；提出了物业管理公司如何组建市场拓展机构及实施相应保障措施；点明了市场拓展人员应具备的基本素质及能力；在分析市场上不同的**类型、不同的客户心理基础上，确定了与客户不同的合作模式，并阐述了物业管理公司市场拓展的一般流程、市场拓展的基本技巧。本书第8、9章详细论述了标书制作的基本原则、制作标书的窍门及误区，答辩的准备、提纲的拟订、现场答辩的技巧、策略。第11章主要介绍市场拓展人员应掌握的使用文书。附录部分收集了各地收费标准供读者参考。作者简介：王荷，物业管理资源、物业管理第三方组织、物业管理文化**、东方文化物业管理等概念与理论的创始人。公开发表企业文化、物业管理经营等各类文章100余万字编辑推荐：中国知名的物业管理品牌——开元国际物业管理毕其菁华倾情奉献。
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  《物业管理市场**策略》从实战角度出发，理论结合实际，重在让读者掌握市场**的方法、技巧，迅速提高能力。目录：序
  前言
  第一篇物业管理市场**基础
  第1章物业管理市场拓展概论
  1.1物业管理市场拓展的基本知识
  1.1.1物业管理市场
  1.1.2物业管理市场拓展的发展阶段
  1.1.3物业管理市场拓展的地位和作用
  1.2物业管理与房地产业在市场拓展上的比较
  1.2.1**内容
  1.2.2**组合
  1.2.3**模式
  第2章物业管理市场拓展的保障措施
  2.1组建市场拓展机构
  2.1.1市场拓展部门的形式
  2.1.2市场拓展人员的选择
  2.2市场拓展人员的培训
  2.2.1培训计划与内容
  2.2.2培训方式与方法
  2.2.3培训考核
  2.3市场拓展的基础要素
  2.3.1宣传资料
  2.3.2服务模式
  2.3.3参观基地
  2.3.4企业文化
  第3章物业管理市场拓展人员的基本素质
  3.1基本常识与技能
  3.1.1掌握物业管理的基本常识
  3.1.2应用礼节与礼仪
  3.1.3现代办公工具的应用
  3.2沟通与表达
  3.2.1沟能的原则与方法
  3.2.2表达的原则与方法
  3.2.3言语表达要求
  第二篇物业管理市场**策略
  第4章物业管理市场拓展的一般流程
  4.1市场信息的收集
  4.1.1信息的来源
  4.1.2信息的分析与甄别
  4.1.3建立信息库
  4.2全面掌握与目标**相关的情况
  4.2.1发展商的基本情况
  4.2.2**和客户的基本情况
  4.2.3竞争对手的情况
  4.3营造适宜的气氛
  4.3.1选择合适的媒体做广告
  4.3.2与客户联络感情
  4.4标书的制作与答辩
  4.4.1制作标书
  4.4.2答辩
  4.5**考察与签约
  4.5.1接待**考察工作
  4.5.2签约的程序、内容及原则
  第5章物业管理市场**类型分析
  5.1市场**的分类原则和基本类型
  5.1.1物业**分类的基本原则
  ……
  第6章物业管理客户的心理分析
  第7章物业管理市场拓展的基本技巧
  第8章物业管理标书的制作要素
  第9章物业管理招投标的答辩
  第三篇物业管理市场**资料
  第10章各地物业管理市场的基本情况
  第11章文书和表格
  附录
  参考文献
  前言：市场经济中需要市场行为，众所周知的招投标方式就是典型的市场拓展行为之一。企业要想在市场中生存与发展，就必须熟悉和深刻把握市场拓展**策略。.物业管理企业如何在市场中获得**，如何在逐渐规范的市场中利用成熟的市场拓展策略取得**，这是撰写本书的目的。自物业管理在中国扎根以来，凭借其顽强的生命力茁壮地成长着，在此过程中，深圳模式、上海模式及外企模式都是丰硕的果实。随着政府不断实施产业分离的政策，物业管理将逐渐地从房地产业的庇护下脱离，这也迫使物业管理企业必须陆续地走向市场，在市场中寻找**，于是企业间出现了直接竞争的局面。与此同时，政府也在不断地规范着行..序言：物业管理企业**及物业****(管理处主任、分公司**)，是物业管理职业**人的两个层次：一个是企业的经营管理者，另一个是直接面对业主的服务提供组织者；他们的业务能力和素质高低，直接关系到物业管理企业的经营状况以及物业管理服务的水平，直接关系到业主的共同利益和社会公众利益。.不少发达国家和中国香港、台湾等地区，通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。我国也在积极建立物业管理专业人员职业资格制度，其中就包括物业管理职业**人制度，以此造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的物业管理者队伍。与行业的发展趋势及内部..书摘：书摘
  我国加入WTO之后，各行各业的竞争都进一步加剧。就物业管理市场来
  说，物业管理公司突破地域性向全国扩张，开始进入圈地运动阶段，这
  也反映出物业管理公司之间竞争的激烈程度。近年来，国际知名物业管理企
  业已悄然进军中国内地，促使市场竞争更加激烈，其中已有不少外资公司在
  市场竞争中赢得了相当可观的份额。综观内地物业管理市场，尚有很大的发
  展空间，随着时代的发展，我国的物业管理行业会日渐成熟。
  1.1物业管理市场拓展的基本知识
  我国物业管理的市场拓展在风风雨雨中艰难地走过了萌芽成长阶段和全
  面推进阶段，并于21世纪初进入第三阶段——市场规范阶段。为了深刻理解
  市场拓展的发展历史，本节将首先介绍物业管理市场的一些基本概念。
  1.1.1物业管理市场
  物业管理市场是客观存在的，它是物业管理企业进行市场拓展行为的基
  础。而了解、掌握并运用科学的市场**理论，则是赢取市场**大份额的关
  键。
  1.物业管理市场的基本含义
  早在1995年，建设部就明确指出，要进一步培育和发展物业管理市场，
  鼓励竞争，以推进和发展物业管理。所谓物业管理市场，是指围绕出售、
  购买以物业为对象的管理服务而进行的全部交易活动的总和，它是物业管理
  服务交换活动的载体，是权利转移的‘场所’，也是物业管理交换关系的总
  和。从本质上看，物业管理市场是房地产市场这个大市场体系的重要组成
  部分，归属于房地产大市场中消费环节的三级市场。物业管理市场供给方是
  物业管理公司，需求方是广大的业主和发展商。
  2.物业管理的市场**
  著名的**专家菲利普·科特勒认为：**是个人和集体通过创造同
  他人交换产品和价值，以获得所需所欲之物的一种社会和管理过程。而对
  于物业管理公司来说，满足广大业主、发展商的各种欲望、需求并实现其价
  值是市场拓展的目的。物业管理公司的一切市场行为都应围绕如何满足物业
  购置者、使用者的利益和客户价值而进行。
  产生于20世纪50年代初的以市场为导向、以客户为中心的**理念
  ，比较适合物业管理市场拓展。如果将之运用于开拓物业管理市场，可以通
  过调查、分析确定自己的目标客户，根据目标客户的需要，集中公司的一切
  资源，组织全面、整体的**活动，尽量使目标客户满意，从而实现公司的
  合理利润。 2014-02-14 10:53:00
• 133****9347 物业管理是房地产经济市场化和房屋商品化的客观需要和必然产物,它既是房地产经营管理的重要组成部分(其直接经营管理的物业资产比其它任何部门的固定资产都要多),又是现代化城市管理的重要一环,事关千家万户,直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益。因此,发展物业管理具有十分重要的意义,具体来说:
  一、发展物业管理能促进经济增长,产生直接的经济效益，物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展,带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端,促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合,顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求,推动了城市房地产业运行体系的确立与完善,为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用,从而带动国民经济的持续增长。具体到对发展商来说,良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象,增强社会大众和投资者的信心,提升其产品价格,促进销售,从而易于形成公司经营的良性循环。对物业购、租(使用、经营、投资)者来说,好的物业管理可以使物业处于完好的状态,保持正常运行,给人以良好的居住、工作或经营环境,并能改善物业的功能,增强物业的适应性,延长物业的使用寿命,提高其市场价值,即能确保物尽其用,值其所值。
  据测算,在50年的住房使用期内,包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后,与购房当年住房价格的比例为1:1,砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性,促进房地产业的发展,其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年,北京物业管理产生的国内生产总值70亿元,上海78.5亿元,深圳50亿元,分别占城市国内生产总值的2.23%、1.45%和2.23%,随着经济社会的发展,物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。
  反之,没有良好的物业管理会加速物业的老化,造成物业的低效使用和社会财富的巨大浪费,阻滞房地产业的发展,抑制相关的消费增长,阻碍国民经济的良性协调发展,导致直接或间接的经济损失。
  二、发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量
  经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着我国国民经济发展的第一步和第二步战略目标的顺利实现,人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。2002年,我国城镇居民恩格尔系数下降到37.7%,农村居民恩格尔系数下降到46.2%。居民消费需求由追求基本生活资料的满足,逐步向注重生活质量提高转变,向更高生活水平迈进。在住房方面,居民住房需求进入面积增加与质量提高并重,从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量,既要靠住宅建设的科技进步,大力推进住宅产业现代化,提高住宅规划、设计和建设水平,也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境,相应地也改善了市容市貌,促使人们安居乐业,改进人们的精神面貌,促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善,也有力地促进城市生态环境的良性循环。
  三、发展物业管理有利于增加就业
  就业是民生之本。我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈,就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大,对扩大就业具有重要作用。目前,物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等,对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期,随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大,物业管理将保持快速发展,对增加就业将起到积极的推动作用。
  四、发展物业管理有利于维护社区稳定
  维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化,建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型,社区建设越来越受到社会各界的关注,成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织;业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关;物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系,整合资源,可以推进物业管理与社区建设的协调发展,形成推进社区建设的整体合力,既有利于为居民创造良好的居住环境,也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。
  从多年的实践看,物业管理在维护社区秩序,协助公安等有关部门防范刑事犯罪,防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时,配合有关部门和社区各类组织,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚,促进了社区精神文明建设。
  五、促进城市管理和环境的完善
  一个个物业区域是构成城市的基本单元,建筑物的容貌构成城市形象的主体,国际城市、花园城市的建设,离不开物业形象和物业环境的改善,每一个物业管理区域环境整洁、优美,秩序井然,城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。现在,物业管理已逐步从对新区管理延伸到建成区的管理,从对居住物业、商业物业的管理延伸到**、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。这样就为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。从而为引进人才、吸引投资、吸引旅游、防止SARS之类的疾病暴发与流行等发挥不可替代的作用。对照1996年世界卫生组织提出的健康城市的标准:
  (1)为市民提供清洁和安全的环境;
  (2)为市民提供可靠和持久的食品、饮水、能源供应,具有有效的清理垃圾系统;
  (3)通过富有活力和创造性的各种经济手段,保证满足市民在营养、饮水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求;
  (4)拥有一个强有力的相互帮助的市民团体,能够为创立健康城市而努力工作;
  (5)能使市民一道参与制定涉及他们日常生活,特别是健康和福利的各项政策决定;
  (6)提供各种娱乐和闲暇活动场所,以方便市民之间的沟通和联系;
  (7)保护文化遗产并尊重所有居民的各种文化和生活特性;
  (8)把保护健康视为公众决策的组成部分,赋予市民选择健康行为的权利;
  (9)作出不懈努力,争取改善健康服务质量,并能使更多市民享受到健康服务;
  (10)能使人们更健康长久地生活和少疾病。
  便很容易看出,以上这些要求与物业管理的服务标准与目的基本吻合,进一步说明,物业管理是建设现代城市的重要基础工作。 2014-02-14 10:52:45
• 135****3731 物业管理步入法制化发展阶段亟待解决的问题 国务院颁布并已实施一年的《物业管理条例》（以下简称《条例》），是我国第一部物业管理行政法规，为我国物业管理行业指明了发展的方向，同时又提出了许多现阶段亟待研究解决的新课题。
  一、构建适合我国国情的物业管理体制。行业的管理体制取决于国家的经济体制。改革开放后，我国已逐步建立社会主义的市场经济体制，随着住房制度的进一步深化改革，构建适合我国国情的物业管理体制，是《条例》颁布实施后面临的首要课题，也是物业管理行业健康发展的基础和前提。
  1、转变政府职能。政府的主要任务是为物业管理活动提供和维护正常运作所需的平等竞争的市场环境，培育和完善发达的物业管理市场制度体系，只有当出现市场缺陷、不正当竞争和危机时才进行直接的干预。
  2、构建完善的行业自律机制。首先是要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。
  3、构建完善的业主自律机制。业主公约显然是业主自治自律**重要的合约性文件，因此，完善业主自律机制的重点，在于规范业主公约的制定、实施、以及违反公约的处理等问题。其一，在前期物业管理阶段，由建设单位负责制定业主临时公约，虽然《条例》明确规定业主临时公约不能损害物业买受人的合法权益，但是，业主临时公约毕竟由建设单位一方制订，是否需要审查？由谁审查？其二，目前我国法律、法规并没有赋予任何机构对违反业主公约的业主或物业使用人予以追究其责任的权利。其三，要解决物业服务合同当事人“不对称”的问题。签约的业主委员会没有独立的法律人格，而具独立的法律人格的业主并不签约。这就产生了合同当事人“不对称”矛盾，若物业管理企业违约，要承担民事责任很容易，而业主违约，却不能认定为业主委员会违约，也不能认定为业主大会违约，只能追究违约的业主个人，实际上物业管理企业面对的是众多的业主个体，这里的权利义务存在着明显的不对等。
  二、进一步完善物业管理经营机制。深入贯彻《条例》，促进物业管理健康发展，必须进一步完善物业管理经营机制，主要是市场准入机制、竞争机制和监督机制。
  1、完善市场准入机制。《条例》第32条对从事物业管理活动的企业设置了两道门槛：第一道门槛是要求从事物业管理的企业必须具有独立法人资格，这是市场准入**基本的要求。第二道门槛是对物业管理企业实行资质管理制度，不同资质的物业管理企业，只能在相应的地域范围和相应的物业规模内从事物业管理活动。优胜劣汰，进退自如是一个行业成熟的重要标志，因此完整的市场准入机制应包括市场准入和市场退出两方面的制度。目前物业管理行业重点是加强市场退出制度的建设。第一，要切实贯彻《条例》第32条的规定，对尚不具备独立法人资格的物业管理组织进行清理，限期完成公司化改组，这对于彻底解决“建管不分”的老大难问题也具有重要的意义；第二，完善业主大会的运作，落实业主大会依法选聘、解聘物业管理企业的权利；第三，继续完善物业管理企业资质的动态管理，每年进行资质年审，每两年进行资质评定，严格按标准审核，资质等级该升则升、该降则降；第四，建立完整的监督机制，充分发挥行政监督、行业监督、社会监督、司法监督、业主监督职能，出现法定降级条件或清退条件的及时降级或清退。
  2、完善物业管理市场竞争机制竞争是市场经济的基本特征，竞争的**大优点是可以**大限度地实现社会资源的优化配置。引入市场竞争机制**重要的是完善和落实物业管理招投标，从物业管理市场招投标的现状看，我国的物业管理招投标制度仍需继续深化和完善。首先，目前大多数住宅小区均由开发建设单位下属的物业管理企业管理，成立业主大会及业主委员会的寥寥无几，如何贯彻落实《条例》第24条尚有大量的工作可做；其次，对物业管理招标代理机构要纳入行业管理，并对物业管理招投标的每个环节，如信息公布公正、公平、公开的市场竞争环境，大力整顿物业管理招投标中的“黑箱作业”和其他方物业管理协会，在政府主管部门的指导下，完全有能力承担起物业管理招投标代理的职能，所建立的专家评委库的专家，也能承担起专业技术评定的工作；**后，要切实发挥物业管理行业协会和招投标专家评委的作用。
  3、完善物业管理监督机制。我国目前正处在社会主义社会的初级阶段，已经建立起来的广义的法律监督体制，是一个多系统、多层次、多结构的监督体系。它由法律监督、纪律监督、社会监督三个子系统组成，从结构上可分为三大类九个要素，即政党的监督、国家监督（包括各级人大及其常委会的监督）、行政机关的监督、检察机关的监督、审判机关的监督、民主党派的监督、社会团体的监督、社会舆论的监督和人民群众的监督。物业管理法律监督体制的结构也应该包括上述三大类九个要素，只是在社会团体的监督中更突出业主委员会、物业管理企业、居民委员会、物业管理行业协会和消费者协会的监督作用；在人民群众的监督中更突出业主、物业使用人、物业管理企业员工的监督作用；在行政机关的监督中明确了政府房地产行政主管部门的归口管理和监督作用。
  三、亟待理顺物业管理的各种接口问题。物业管理活动涉及的法律关系较其他民事活动更为复杂，理顺这些关系是一个庞大的系统工程，也是保证物业管理行业健康发展的必由之路。
  1、理顺商品房销售与物业管理的衔接。首先，要采取有效措施避免建设单位制订《业主临时公约》时侵犯物业买受人的合法权益；其次，要明确《前期物业服务合同》的备案制度；再次，要制定切实可行的措施，确保物业买卖合同包含前期物业服务合同的内容。《条例》第21条并未强制性地要求建设单位在物业销售前必须选聘物业管理企业，如果没有选聘物业管理企业时，物业买卖合同则无法包含前期物业服务合同的内容，这将不利于保护业主和物业管理企业的合法权益；**后，要具体明确建设单位在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示的方式以及物业买受人对《业主临时公约》予以承诺的方式，如果把《业主临时公约》纳入到物业买卖合同中的话，则必须修改物业买卖合同范本。
  2、理顺公共事业单位与物业管理的衔接。物业管理与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位关系密切，理顺和解决物业管理与这些公共事业单位的关系，是摆在我们面前很现实的课题。通常情况下，物业区域内的共用设施设备的所有权为全体业主共有，但物业内也有部分共用设施（主要是市政设施）为国家所有。区分共用设施设备所有权对物业管理活动有着重要的意义，不仅可以划分国有资产的界限，同时也能划清管理职责。目前我国法律对供电设施、煤气管道、自来水管道、电信管线、供暖管线等的界定不清，这就使操作上碰到困难，不仅容易引起纠纷，也加重了物业管理企业的负担。
  3、理顺物业管理行业自身的法律规范体系。在《条例》颁行以前，各地的物业管理立法很不一致，甚至互相矛盾。《条例》颁行以后，各地应该以《条例》为准则，对不适应或与《条例》规定相矛盾的部门规章、地方法规和地方规章进行全面的修改，并对《条例》授权的事项予以明确，形成以我国民事法律和《条例》为中心的物业管理法律规范体系。
  4、开展物业服务合同性质的研究。对于物业服务合同的性质，向来众说纷纭，尤以“委托合同”为主流。但是，如果适用《合同法》关于委托合同的规定，将不难发现，受托人（物业管理企业）需以委托人的名义从事委托事务，受托人在委托范围内的所有行为的后果将由委托人自己来承受，同时，委托人可以就相同的事项再委托其他人处理。这些都不符合物业管理行业的实际情况。很明显，物业服务合同不是委托性质，不能适用《合同法》关于委托合同的规定。因此，物业服务合同如何适用我国《合同法》，值得深入研究。
  5、开展业主委员会性质及法律地位的研究。这个问题在行业内曾经和正在进行深入的讨论，业主委员会的性质和法律地位的不清晰，将直接影响到业主自治自律机制的建立和物业管理活动的正常进行。
  6、理顺共用场地、设施、设备的所有权问题。建筑物区分所有权的问题是物权法讨论中的难点问题和由此派生的关于专项维修资金的筹集、使用和监管的主体应如何明确的问题都属于物权法要解决的问题，在物权法还未出台之前，物业管理行业如何处理，确实值得我们去深入研究。 2014-02-14 10:52:12
• 155****2800 **简单就是让小区正常运作。从大门的把关,不让闲杂人进出,到小区的各种维修,花草的护理,卫生打理 ,停车管理等。 2014-01-22 09:06:51
• 138****6615 你是说保安也租房卖房吧，和中介抢生意！ 2014-01-21 20:16:04
• 133****9042 一、管理的含义：控制并运用资源，使之发挥应有的功效。
  二、管理的范畴：既管人，也管物，还管看不见摸不着的资源，如声誉、信誉等。
  三、物业：单元房地产，小到一间房，大到一个社区。
  四、物业管理：突出单元房地产的管理，包括保护、维修、协调、处理等。
  五、物业管理的意义：受业主委托，代为管理物业，为业主分忧解难，减轻业主家务事的负担，使业主能腾出更多的时间和精力用于生活、工作和休闲。
  六、物业管理的突出理念：及时回应，热情协助，增殖保值，互利互惠。
  七、物业管理的重点：安全、舒适、美观、和谐、共存。 2014-01-21 09:24:25
• 158****1617 这个具体的百度下就可以搜索出来了。 2014-01-20 22:55:55
• 152****1741 所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会的产生，一般是以业主代表大会的方式选举产生，并定期换届选举，委员可连选连任。
  
  1997年之后，我国住房建设、分配、管理制度改革不断深化，大中城市的房地产业迅速发展，正是在这种情况下，同时也是适应房屋管理社会化要求的需要，物业管理制度得到了较为迅速的发展，这种新的管理方式也开始深入人心和被大家所接受。物业管理作为一种新型管理服务体制与过去传统房产管理相比，其**基本的特点就是业主自治自律。业主委员会的诞生充分体现了这一思想，改变了过去人们依靠政府部门对住宅区进行管理的旧观念，代表业主利益，充分发挥业主的自主权与能动性，进行自治管理。同时国家建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第一次正式要求我国的住宅小区要成立“管理委员会”，即：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”
  
  业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。可以说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。并且，随着国内物业管理法律法规体系的完善，业主委员会的法律地位将会得到更加明确的保障 2014-01-20 15:40:25